長租公寓受到市場青睞

政策調控的不斷加碼，讓今年的樓市和租賃可謂冰火兩重天。一邊推出限買限售政策，提高按揭貸款利率，一邊推出租售同權、鼓勵住房租賃政策。購房市場進入門檻的提高，讓部分置業者轉而選擇租房。在此大環境下，長租公寓迎來了發展契機，成為各路資本相爭的藍海。吸引了雷軍、閻焱、王石以及投資機構競相布局長租公寓領域。據悉，今年以來，已有多家長租公寓機構宣布獲得融資。

有分析人士表示，由于熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。這對長租公寓來說，意味著新的營銷機會正在到來。

年輕租客的新寵

“長租公寓”不是一個新名詞。拎包客、蝸居租客、駐客公寓、米果家、橘果公寓、魔方公寓、YOU+、優客逸家等等，相信不少人都聽過其中一兩家的名字。

與20世紀六七十年代出生的父母一輩不同，“80后”“90后”大學生進入社會后，更注重追求生活品質，講究“房子是租來的，生活不是租來的”。

市面上的長租公寓主要面向的也是這些中高收入的年輕群體。比普通租房省心，房租價格相對穩定，有私密獨立的單間，入住的又大都是同齡人，興起的長租公寓正快速成為年輕租客的新寵。

雖然單間月租金比周邊同類房源高100～200元，但這類租客還是選擇了這里。智能人臉識別門禁系統和24小時的巡邏服務讓傳統出租房的治安難題迎刃而解，而且最讓租客頭痛的維修難題因為24小時管家服務的存在也輕松了不少。記者的好友一直在北京打拼，相比傳統的中介找房，她更喜歡在網上下單租房，在“自如”里看上一個環境還算不錯的房間，定期有人上門打掃衛生，看上去風格簡明整潔的，一租便是好幾年。

不同于傳統的租房模式，為了照顧年輕人愛玩的特點，長租公寓不只提供住所功能，部分長租公寓還具備社交屬性。這部分長租公寓多采用社群運營模式，除提供房屋住所外，還包括休閑區、娛樂區等公共區域，提供網絡、熨燙、健身、咖啡、IPTV等服務。

目前，長租公寓的租賃價格在城市中處于中等偏上水平。以萬科旗下位于廣州的泊寓為例，它主要面向35歲以下、有固定工作的年輕人或在校學生。20平方米左右的租金每月在1500元左右，同時還有超過200元的物業管理費、水費、電費等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房要高出一些。

長租公寓獲得房企青睞

衛計委發布的《中國流動人口發展報告（2016）》稱，未來一二十年，中國仍處于城鎮化快速發展階段，按照《國家新型城鎮化規劃》的進程，2020年中國仍有2.5億以上的流動人口。流動人口帶來的居住需求大大地推動了租賃市場的發展，在此形勢下，推動租賃市場發展的利好政策頻出。

長租公寓由此被推上了風口，并正在從千億向萬億市場邁進。巨大的市場前景，讓各大房地產開發企業、房產經紀企業、互聯網企業及各路資本爭相涌入長租公寓的發展浪潮之中。

實際上，萬科、龍湖、世聯行等房地產企業已經在長租公寓領域有所動作。早在2014年，萬科就推出萬科驛產品，后更名為“泊寓”。隨后，保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年也加入布局長租公寓，金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯行則在2016年進入該市場。

更早之前，魔方公寓、優家公寓等一批機構化運營的公寓已經打開這一市場，鏈家、我愛我家等經紀機構也正在試圖分一杯羹。公開資料顯示，中國房屋租賃市場規模在2016年就超過萬億元。

房企涉足長租公寓，自然有自己的考慮。杭州龍湖冠寓運營負責人葉忠表示，相比傳統的長租公寓運營商，房企有著三大優勢：一是融資成本低，長租公寓本身盈利困難，但相對來說房企可做到較低的融資成本，盈利更可行；二是現成的品牌可直接輸出；三是房企手中有更多的存量物業資源，獲取房源更容易。

隨著越來越多的房企入場，當前長租公寓主要有兩種商業模式：一種是租賃產權轉租，運營機構通過對舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場，例如魔方、YOU+、鏈家自如寓等都采用這種模式；另外一種是房企自持物業從事租賃，如萬科的長租公寓品牌泊寓、佳兆業推出寓享空間等。

長租公寓的前景

巨頭紛入，長租公寓前景如何？

一位業內人士表示，“長租公寓的定位有點像快捷酒店，租金并不算太高，房企利潤很薄”。習慣于賺快錢的房企要想在長租公寓這塊土壤長久待下去，需要的是足夠的耐心。

對開發商而言，長租公寓并算不上一個高性價比的生意。據了解，目前市場上一般的長租公寓項目盈利周期在5～7年，而項目的租賃周期一般為5年、10年不等，較長的盈利周期以及較短的租約、未來續租存在不確定性等因素之間形成不可調和的矛盾。即便是在投入大回報周期長的情況下，仍然有一大批房企扎進來。

長租公寓發展至今，一方面拼規模，一方面看資金，最終落點都會是拼盈利。但到現在為止，整個行業盈利難的問題還沒有有效解的決辦法。

縱觀長租公寓的盈利狀況，除僅有一家實現一個點的盈利外，其余都是虧損狀態。

有業內人士表示，房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。就目前的市場情況來看，還沒有盈利的企業和盈利的可能性。即使管理相對好的企業長租公寓租售比也只有2%～3%，遠遠不足以彌補資金成本。

而運營機構涉足長租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價。以鏈家旗下自如寓為例，采取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長期合同，并提供統一裝修、統一配置，然后以“租房平臺”的形式對外散租。在取消“中介費”的同時，自如會收取一定數額的“管理費”，房租相較市價而言，通常高出30%～50%。

遺憾的是，盡管租金不菲，但自如寓所獲利潤卻不高。據鏈家研究院院長楊現領表示，自如在運營初期的5年是非常痛苦的，在一線城市的租金回報率都不到2%。

長租公寓作為一個新興行業，各運營方都是摸著石頭過河，誰也沒有一個準確的方向。就目前的市場行情來看，長租公寓的盈利點仍在未來。

部分業內人士表示，在政策支持、資本追捧、消費升級等利好因素的影響下，現在對于長租公寓來說是一個很好的機遇。但是當前市面上多數長租公寓仍然靠資本投資維持運轉，能否在預期時間內建立盈利模式，實現扭虧轉盈，關系長租公寓生死。