淺論房產新政對房地產市場的影響及意義

【摘要】我國的房地產市場起步晚，發展時間也不是很長，增長速度卻很快，但和發達國家相比，我們還存在不足和差異，致使房地產市場愈演愈烈，泡沫急劇增長，房地產趨于失衡的邊緣。因此，對房地產市場進行科學、合理和有效的調控具有非常重要的意義。

【關鍵詞】房地產；房產新政；影響；意義

住房是民生之要，也是重要的經濟和政治問題。我國自90年代初實行住房商品化改革以來，有效的推動城鎮住房需求，促進了城鎮化建設，同時也出現了負面的影響。為了抑制房價上漲過快，投機炒房等問題，國家利用信貸、稅收、行政等手段對房地產市場進行科學、合理和有效的調控。

1、房產新政推出的意義

房地產的發展與城市甚至是國家的政治、經濟、金融、社會穩定等因素是密切相關的，房地產市場是否平穩、健康對城市的經濟社會發展具有重要作用。因此，及時有效地推出房產新政，科學合理地調控房地產市場是非常必要的。第一，有利于房地產市場的進一步健康、穩定和持續發展；第二，有效地遏制了銀行信貸風險，控制了投資者膨脹的需求，使市場更加穩健；第三，進一步對房地產市場優勝劣汰，規范行業秩序。

2、房產新政推出的原因

2.1房地產的特點

2.1.1房地產市場具有盲目性

房地產商品和普通商品有一些區別，它是根據自然環境、地理位置、區間位置等產生的，即使是同一個區位，哪怕是布局不同所產生的價格也會有差距。因此，房地產交易往往是個別定價，個別成交，造成了房地產交易市場中價值的不連續性，價格的不確定性，購房者對于房屋買賣涉及到的法律以及稅收都不清楚，使整個市場都處于盲目狀態。

2.1.2房地產市場具有周期性

市場經濟的波動會直接影響居民可支配收入和消費能力，這對于房地產市場的興衰具有重要影響，是房地產市場在整個波動周期內呈現明顯的上升或者下降。

2.1.3房地產市場具有非均衡性

房地產商品作為一種特殊的商品，它既具有普通商品的屬性，也具有自身的特點，如：不可移動性、開發周期長、異質性和保值增值等特點，同時受到城市人口、城市基礎設施、居民可支配收入等因素的制約，還受土地使用權、建材價格、勞動力價值以及稅費等不確定因素的影響，致使房地產市場具有非均衡性。

2.2投機者居多

國際上投資性需求占購房目標比重的警戒線是20%，但是我國卻高達30%，尤其是一二線城市尤為突出，近年來向小城市逐漸轉移。隨著我國房價不斷上漲，讓人們覺得有利可圖，再加上商業銀行寬松的房貸政策無形中支持了這一行為。投機性又促使房價不斷上漲，這就使房地產市場進入一個惡性循環。

2.3房地產泡沫嚴重

近幾年，我國的房價整體不斷大幅上升，導致了房價與收入比重增大。但是房價的上漲并沒有帶來了房租的上漲，每月的房租甚至購房的平均資金和月供，房租和月供的不平衡發展就是出現泡沫經濟的信號。房地產商品無論是消費品還是投資，房價都應與其價值大相徑庭，但是現在房地產泡沫愈演愈烈，甚至可以和1997年香港房地產泡沫和2007年美國的次貸危機相比較。

2.4商業銀行風險大

近幾年，銀行一直都是實行的較為寬松的信貸政策，這一低門檻導致各大商業銀行放貸的不良率不斷上升。不良資產的存在，會直接危害到商業銀行的利益，嚴重的會危害金融市場的穩定，給存款者帶來巨大的損失。一旦利率出現大的波動，就會導致購房者還貸困難，進而影響到銀行資金的流動性。眾所周知，銀行放貸的主要資金來自于存款，貸款如果不能按期收回就會導致無法支付到期存款，從而產生支付危機，甚至影響社會穩定。

3、房產新政對房地產市場的影響

3.1對市場的影響

3.1.1穩定和拓寬了市場

房地產新政推出以后，房價漲勢趨緩，部分地區的新建住房價格持平甚至回落，這無疑是對炒房投機行為的當頭一棒，穩定了房地產市場，抑制了惡性循環的上演。同時，房產新政擴寬了住房供應渠道，搞活了二手房交易市場，使二手房市場的交易量明顯上升。究其原因，無疑是投資者急于將手中的積房出售，避免以后繳納營業稅。因此，房產新政推動了房地產市場穩定、持續、健康發展。

3.1.2正確引導了市場投資

土地作為一種稀缺的資源，就應該合理規劃，優化土地供給結構，確保城市建設的需求的同時，還要從結構上改善房地產市場的供求關系。因此，政府就應該把握好尺度，用“有形的手”推動房地產市場的合理投資。開發商要以消費者的需求為出發點，價格的承受能力為依據，真正按照供求來策劃房地產市場。住房作為公民的生活必需品，而我國經濟收入差距較大，因此，必須加大對保障性住房的建設和調控，促使房地產市場的商品房和保障性住房供應結構合理化。

3.2對消費者的影響

新政推出后，讓消費者感覺樓市會下降調整，引發了消費者的觀望心態，消費者都有一種不降價不買房的架勢，更有的甚至出現了退房的現象，新政的推出讓很多人都推遲了購房的計劃。

房地產新政致使商業銀行開始對首付及貸款利率有所調整，對貸款的檢查力度也逐漸加大。住房貸款收緊，使炒房者的投資成本增加，風險加大，利潤縮水，導致投機投資購房者減少。由于投資者大部分都是投資高檔商品房，價格越高利潤越大，新政實施后，促進了具有剛需的年輕人對住房的需求，因為他們大部分都是首次購房，沒有能力買高檔的房屋，低價住房往往是他們的首選。

3.3對房價的影響

新政的推出并不能起到立竿見影的效果，往往會出現一段時間的調整，會在高位震蕩一段時間，才會有下降的趨勢，甚至還會出現一個小幅的上漲情況，但總體來說，上漲的空間有限。房產新政抑制了房價的上漲，但又促使了租房租金的上升。由于很多人持觀望態度，一些開發商不敢輕易開盤，讓剛需者無房可住，只能去租房，尤其是流動人口頻繁的地方，租賃市場活躍，租金居高不下。

總之，雖然房產新政利用信貸、稅收、行政等手段對房地產市場進行調控，保證了市場經濟活力，打擊了投機行為，保障了居民住房，有效遏制了房地產中不穩定的泡沫，使房地產市場持續穩定健康發展，但是，房價很難出現實質性的大幅下降，只有GDP不再依賴于房地產經濟，實體經濟不斷復蘇，成為支柱，房價才會真正回落。

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