中國經濟新常態與房地產市場風險防范

【摘要】通過近年以來的經濟轉型，我國經濟發展逐漸步入新常態，在經濟新常態的大環境下，房地產行業在整個經濟中所處于的地位已開始變化，從而導致房地產市場發生重大調整。本文一方面詳細分析了當下房地產市場所面臨的機遇以及挑戰，另一方面則對防范房地產市場未來風險的措施進行了探討

【關鍵詞】經濟新常態；房地產市場；風險防范；房地產宏觀調控政策

為了對經濟與市場風險有一個明確的認識，本文先從分析我國經濟新常態來展開。

1、 我國經濟新常態

國家主席習近平于一四年APEC上提出，“中國經濟呈現出新常態，有幾個主要特點。一是經濟從高速增長轉為中高速增長；二是經濟結構不斷優化升級，第三產業、消費需求逐步成為了主體，城鄉區域差距逐步減小，居民收入占比上升，發展成果惠及更廣大民眾。三是從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動”。

根據各國實踐得出，目前正處于發展階段的經濟體，在經過短時間的快速提高后大部分將會過渡到相對平穩的和平發展時期；在進一步發展到中等收入以后，經濟的提速開始減緩也是諸國所普遍有所經歷的廣泛現象。舉例而言，英國、法國以及韓國等等全部都有過這種發展經歷。

近30年來中國經濟發展存儲迅猛，依靠投入資產和堅持外向類型的發展路線堅持對外開放乃是確保經濟持久穩定迅猛進步的重要動力：于經濟快速成長的現狀下，投入資產的效果非常明顯；因為國家有很多的資本被使用在基礎設施的建設上，城市的環境也有了很大的改善，各種公共設施都處在世界前列發展水平；在凈出口方面，其實際為經濟的發展提供了很大助力，“中國制造”名揚世界，外匯總量長期保持高位。

由于國際出口所需的大量勞動力需求，中國有超過一半的民眾選擇移居進入市區。到2015年的年底為止，中國累計的城鎮人口已經將近有8億人了。2013年，我國逐漸進入了經濟新常態，而這必將導致資本組成以及發展動力的變化：對外貿易額將逐漸減小、人口紅利消失，人口中老年人的比重將逐漸增加，年輕人負擔加重。因為中國的勞動力日趨昂貴，技術含量較低的制造類產業開始漸漸失去其優勢，在這時國內的消費習慣也使得消費作用也難以得到發揮。

2、房產市場所存在的風險

2.1地方人民政府的債務危機

1994年的時候，我國的分稅制改革就已對我國大部分地區的一般預算的收支影響巨大了。

從政府的收入上來分析，在1978年到1994年的這段時間里，我國中央收入分配占到了百分之三十，而其余的部分都屬于地方財政的收入，很明顯地方收入是中央收入的兩倍以上；尤其是相對困難的年份，地方收入甚至可以達到中央收入的五倍甚至更多。而進行了分稅制改革以來，情況就與以往所大不相同了。

在1994年之后的20年間，中央、地方財政收入平均基本持平；而根據實際的財政支出數據，1978 年～1994年中央和地方財政支出平均為41%～59%，1995年～2014 年平均為25%～75%。中央財政收入占比增加了20%，支出減少了 16%，而地方財政收入支出則恰好相反，因此地方財政的形式不容樂觀。依照財政部所公開的情報，2014年地方財政赤字約4000億，到了2015年，這個數值甚至達到了5000億元。

1987年，深圳市提出將土地所有權以及使用權分離的辦法，首次將土地使用權作為商品進行交易，從此開啟了我國經濟新常態與房地產市場風險防范的新局面。

3、房產市場的風險對宏觀經濟所產生的影響

3.1房產風險對經濟增長的影響

房產本身對于一個企業來說本身有著雙重的屬性。在一方面屬于實際應用于生產的所需資源，可另一方面因為其本身具有的大量價值而經常充當抵押資本進行使用。而企業融合資產就是內外部融資的總稱了；而來自于內部的融資資本來源大多是企業的日常運作，這種來源的成本很低可是卻經常面臨著資金上的問題；在外部融資的銀行貸款業務中，使用房產來當作抵押資本也是很常見的。

正常市場處于較為優秀的運行狀態下，企業所使用的抵押資本本身的價值會十分可觀，所以企業就因此得到了很多的可用資本，如此便會刺激投資；反過來說，市場情況不景氣，企業貸不到錢，可用資本較少，便會減少投資，而且這一效應在經濟衰退的時候，相比在經濟欣欣向榮時的拉動作用，其負面效果要大得多。

房地產的投資與國民經濟是密切關聯的，特別在較為快速的城市化進程中，由于房產投資會給經濟的發展提供大量動力，所以經濟的發展也會反作用給房產投資，二者相互拉動。

在不太發達的城市，因為東西經常賣不出去，房價和銀行信貸在金融機制的促使下，有可能引發違約風險以及房地產的金融危機。

3.2房地產市場過熱原因

在2016年，國內大多較為發達的城市房價迅速上漲，有的甚至超過出了三分之一；而在這種經濟下行的環境中，房價出現的大幅上漲是不是偏離了經濟基本面？隱藏在這些現象的背后的，極有可能是房產泡沫。

4、關于房產市場的風險

4.1加快改變經濟提高方式，減少房產投資的依賴

在過去以投資為主的經濟增長方式中，因為其涉及面廣、產業相關性大等特點，形成了對房地產投資的路徑依賴。而在新常態的大背景下，經濟的增速放緩也是必然的現象，房地產的投資增速也將日漸平穩，新增買賣向存量交易轉變將成為房地產投資的發展趨勢；因此，我們應當理性的看待房地產新常態。

4.2積極優化財稅體系，降低土地財政需求

因為我國所實行的中央集中財權，地方各種獨有的稅收為主的預算外財政都容易發生膨脹的情況，這正是因為“分稅制”改革后地方政府土地出讓行為的根源。

最開始地方政府應當降低工業用地價格從而吸引投資，其次高價出讓住宅以及商用地，通過獲取價值來完成基礎設施的建設，達成GDP所需目標。因為政府基礎建設設施的溢價易在高房價與高地價中變得資本化，從而導致地方政府過于對土地財政的依賴，盡管成果顯著，但卻面臨著土地資源有限的束縛。

在過去，有很多土地出讓目的是對于未來土地需求的提前釋放，但很明顯這是殺雞取卵的行為。目前所采用的多種渠道籌措資金方法的同時，又減輕了百姓的負擔，通過增加人民的實際收入，會成為將來的發展方向。

4.3關注房產相關融資

由于房地產的開發，相應的提高房地產業自有資金的比重，尤其是在拿地的步驟，來提高開發商競買保證金，合理控制從而土地價格。在房地產的銷售步驟中，一定要確定商品房預售許可制度，嚴厲打擊未達標預售許可資格的私售行為。

說到房屋購買者，應首先考慮首套小戶住房的貸款，通過區分化的房地產利率信貸，提高房地產投機的持有成本，抑制房地產投機。

結語：

房地產的問題如果超出產業經濟問題就可能會成為宏觀政治問題，而正因如此，房地產市場的風險才更應該注意與預防，不然房地產市場風險將會導致更加危險的系統性問題。