基于價值工程的房地產項目管理實踐分析

【摘要】房地產項目建設周期長、投資大，需要通過科學的管理方法和手段來優化管理，以提升其經濟效益和社會效益。本文主要闡述了價值工程的涵義和相關特征，并對基于價值工程原理的房地產項目管理的實踐案例進行了客觀的分析。

【關鍵詞】價值工程；房地產項目管理；實踐分析

土地資源日益減少，企業的拿地成本逐年提升，房地產企業的利潤被大幅度壓縮。需要尋求有效的解決方法，在提升房地產項目的核心價值的同時，為企業謀求長足穩定、持續的發展。

1、價值工程的涵義和內容

價值工程，又可稱為價值分析，對作業或產品的成本與功能進行對比，以取得最少成本下的最高功能的實現，從而提高產品或者作業的價值。在這個過程中需要借助計劃和組織來協調完成。

價值工程可以表達為價值（V）=功能（F）/周期壽命成本（C）。

價值工程的目標是為了提高產品或者作業的價值。其價值的體現與客戶要求功能是否滿足有關。傳統的質量管理和成本管理具有一定的局限性，而基于價值工程的管理則將價值、功能、成本三要素形成統一的整體考慮。在價值提高方面，雙向型的產品或者作業價值提高即成本降低，功能提高是最為理想的方式。產品或作業的壽命周期成本包含其從研發設計到使用維修的全過程。

在價值工程中，產品或者作業的功能分析是核心內容，也是客戶真正需求的體現。功能的實現要將客戶的核心需求做定量、定性的分析和考量，去除多余的、不必要的功能才能夠實現成本的有效降低。

同時，價值工程貫穿到整個房地產的項目的過程中，從項目立項設計、施工、材料置備、后期的銷售等均需要進行價值工程工作。它需要項目團隊的群策群力，進行新的方案、途徑、構思等的創造。

2、價值工程在房地產項目管理中的實踐

2.1價值工程在房地產項目管理中的應用方式

價值工程貫穿于房地產項目管理的全過程之中，一般情況下，房地產開發項目包括項目立項策劃階段、規劃設計階段、施工實施階段和竣工驗收投入階段，由于客戶的不確定性，還需增加銷售階段，（房地產項目開發流程體現在圖一），與傳統建設項目相比，房地產項目具有限定條件多、客戶不確定和時間性強等特征，這也就意味著價值工程的實際應用會出現一定的差異。一般來講，價值工程需要按照以下步驟進行：第一，對項目進行階段性的剖析，按照項目子活動內容的百分比來確定價值工程的研究對象。第二，在選擇好合理的研究對象后，針對研究對象進行資料收集，收集的資料應重點包括過往的同類型案例的成本數據；新型建筑材料、技術的數據資料和成本資料；建筑結構、基礎形式等經濟技術指標。第三，對研究對象的功能進行詳細的分析和拆解，找出客戶需求的核心功能。在這個過程中，運用功能重要系數分析表來進行功能重要程度的分析。第四，根據功能分析的結果來制定備選的方案，方案的確定過程中，需要強調項目參與者的群策群力和信息共享。第五，對方案進行價值工程的計算，確定V值最高的方案為最終的方案，最大程度的降低成本，提高功能價值。

2.2價值工程在房地產項目管理中的實踐應用

上文指出，價值工程貫穿在房地產項目管理的全過程之中，接下來筆者選擇房地產項目的設計階段作為闡述對象來進行其實踐探究。

在房地產項目的管理過程中，設計階段是造成成本浪費的關鍵因素，從成本的消耗來看，設計階段本身的成本僅為總成本的5%左右，但是超過80%的成本產生都是基于項目設計而產生的。因此必須要按照價值工程的操作程序來實現設計階段的成本降低，來提升產品的價值。價值工程相關工作的對象和核心點是伴隨階段特性而發生改變的，在項目設計階段，主要是對建筑工程的形式、尺寸和整體方案進行明確，其中，設計招標是價值工程效用中的核心部分，需要針對不同工程項目設置對應的指標，其中主要體現在平面布局、立面效果、綠化效果和智能化系統應用等方面。

案例： 房地產企業甲計劃在城市東區建立一商住混合的小區，包含CBD辦公樓及多層住宅，其中建筑住宅占總面積的比重75%，CBD辦公樓占總面積比重25%，CBD辦公樓的一二層及地下一層為餐飲、購物的多功能商業區以及停車場。房地產企業甲將該工程設計委托給當地建筑設計院進行。

對案例進行分析，結合價值工程操作方法對項目的設計階段進行有效管理。

首先確定價值工程的研究對象。在研究對象的確定上適宜采用百分比的方式來確定，在該項目中，住宅的面積占總面積的75%，是主要的建筑對象，具有更高的改善空間和價值。

其次，對研究對象進行資料收集，重點收集的資料包括業主的建議；該地區其他住宅工程的建造成本，形成成本預算基礎；新的技術、材料的應用情況和相關成本數據；按照樓層的高度、基礎形式、精裝程度對項目的各項經濟技術指標進行收集。

第三，完成研究對象的功能分析和整理。功能分析是由業主、設計單位、施工單位共同討論分析完成。根據該工程的討論結果來看，住宅建筑要求具備三項基本的功能：舒適宜居、美觀環保、安全方便。并按照基本的功能進行深層的指標分析。但是基于功能分析的使用者的角度，各項功能占有不同的比重，且從滿足各方的需求來看，三項基本功能被賦予不同的權重，分別是0.30、0.55以及0.15。并按照公式（1）對三級功能指標進行重要性評價。

其中f1、f2、f3分別代表三項基本功能在業主、設計單位、施工單位的評價分數。

通過功能重要系數分析可以發現，舒適宜居是住宅項目設計的主要功能需求。那么就依據各功能的重要系數進行方案的設計，根據設計方案中不同的成本消耗及核心功能的滿足性對方案進行評價和優化。計算出價值評價指數（功能評價指出/成本評價指數）。進而選擇了價值評價指數最高的方案作為最終的設計方案。

在房地產項目的設計階段，房地產企業需要積極主動的配合并參與到方案設計的全過程中，從企業經營的角度對項目的設計提出經濟合理的建議，這樣才能促使基于價值工程的最大成本降低以及功能價值提升。

結語：

價值工程是管理的重要技術和方法，其以用戶對于產品或作業的功能需求為核心，考慮市場的價值標準，對房地產項目中的技術提升、資源分配、方案優化等具有一定的促進作用，幫助房地產項目建立起全壽命周期的價值管理，促進房地產產業健康可持續發展。

參考文獻：

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