項(xiàng)目合同管理在房地產(chǎn)造價(jià)控制的作用研究

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，建筑行業(yè)也取得良好成果。造價(jià)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理中的一個(gè)重要組成部分，其目的在于使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)更加科學(xué)合理，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)得到全面控制，實(shí)現(xiàn)最大化經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模日益擴(kuò)大，各類(lèi)新材料、新工藝不斷被應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，使得房地產(chǎn)造價(jià)管理難度不斷提升。如何更好更有效地把控預(yù)算，是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)必須重視和解決的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目合同管理；房地產(chǎn)；造價(jià)控制；作用

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了國(guó)家大力扶持并取得了一定的成就，在房地產(chǎn)行業(yè)中，造價(jià)管理在整個(gè)項(xiàng)目工程中起到了關(guān)鍵性作用，而且關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益，但是在實(shí)際造價(jià)管理過(guò)程中還存在許多的問(wèn)題，因此這就需要相關(guān)的造價(jià)管理人員采取合理有效的辦法及時(shí)的解決這些問(wèn)題，控制房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的預(yù)算，提高房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)工程的發(fā)展。

1、合同管理與造價(jià)控制的重要性

合同管理原則作為工程建設(shè)的前提保證，簽訂工程合同的雙方均應(yīng)給予高度重視，在制定與簽訂工程合同時(shí)，有一些需要遵守的原則，比如：要根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)建筑法》及其它有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則來(lái)簽訂合同，對(duì)合同中的要求要做到切實(shí)履行，若出現(xiàn)合同糾紛也應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)處理，以免引起更大的問(wèn)題。根據(jù)發(fā)生的性質(zhì)的不同，可以將房地產(chǎn)造價(jià)分為兩種類(lèi)型，分別為固定成本、可變成本。其中固定成本指的是發(fā)生總額是一個(gè)固定的成本，其不會(huì)受到工程量的增減而發(fā)生變化，但固定成本的降低與施工方案及資源配置、施工進(jìn)度等有著密切的聯(lián)系。可變成本指的是發(fā)生總額會(huì)受到工程量的增減的影響出現(xiàn)成本的變動(dòng)，比如，施工材料費(fèi)、施工人工費(fèi)等。通過(guò)減少投入與降低單價(jià)，能夠使人工費(fèi)、材料費(fèi)降低。通過(guò)分析項(xiàng)目造價(jià)構(gòu)成，項(xiàng)目造價(jià)的影響與項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有著很大關(guān)聯(lián)。它們之間的聯(lián)系是建立在合同的基礎(chǔ)上，從本質(zhì)的角度來(lái)看，合同的履約過(guò)程可以看作造價(jià)的發(fā)生過(guò)程。因此，形成以合同管理為核心的成本管理體系十分有必要，合同管理的強(qiáng)化對(duì)促進(jìn)造價(jià)管理發(fā)揮重要作用，甚至還有助于項(xiàng)目管理的提升。

2、項(xiàng)目合同管理在房地產(chǎn)造價(jià)控制的方法和作用

2.1規(guī)定費(fèi)用項(xiàng)，促使造價(jià)合理

項(xiàng)目合同在簽訂前，需要對(duì)主要信息進(jìn)行提取，使項(xiàng)目發(fā)包方和承包方均能明確自己的施工權(quán)利和施工義務(wù)。投標(biāo)單位在參與競(jìng)標(biāo)時(shí)要能夠接受項(xiàng)目合同中的條款和規(guī)定。工程招投標(biāo)需要做的準(zhǔn)備工作較多，合同文件中收錄的工程信息過(guò)多，會(huì)增加房地產(chǎn)的造價(jià)難度。當(dāng)項(xiàng)目合同中確定了施工內(nèi)容，列出工程清單，能夠?yàn)椴牧鲜褂煤蛦蝺r(jià)控制提供參照，確定工程計(jì)價(jià)和造價(jià)方式的基礎(chǔ)上，能夠進(jìn)一步確立工程實(shí)施建造的范圍，保證房地產(chǎn)造價(jià)的合理與科學(xué)。項(xiàng)目建設(shè)施工中涉及的費(fèi)用項(xiàng)較多，施工單位在采購(gòu)材料和機(jī)械設(shè)備租賃過(guò)程中，可以參考項(xiàng)目合同中固定的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，選用合理價(jià)位的工程材料，控制好工程造價(jià)預(yù)算與實(shí)際費(fèi)用支出的價(jià)格差。項(xiàng)目合同管理和使用中要在和合同簽訂定，根據(jù)施工項(xiàng)目任務(wù)書(shū)和施工圖紙的內(nèi)容，明確不同施工段的材料使用量，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中造價(jià)控制合理。

2.2完善責(zé)任制度，使項(xiàng)目造價(jià)管理可控

項(xiàng)目合同在實(shí)施腫行過(guò)程中，由于工程建設(shè)的變動(dòng)性因素較多，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目造價(jià)控制難度加大。房地產(chǎn)工程建設(shè)中，會(huì)在項(xiàng)目合同中.注明工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、材料費(fèi)用、工程變更、設(shè)備租賃和竣工驗(yàn)算等，但是這些工作在實(shí)踐中容易受到環(huán)境、人工和市場(chǎng)影響，項(xiàng)目費(fèi)用支出變動(dòng)性大。而在項(xiàng)目合同中做好責(zé)任明確，建立糾責(zé)制度，對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)估，并把可能出現(xiàn)造價(jià)變動(dòng)的項(xiàng)目和因素羅列出來(lái)，并規(guī)定預(yù)算與費(fèi)用的差值范圍，有利于房地產(chǎn)造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的控制，為后期工程索賠提供便利。房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)中可能由于施工方偷工減料或材料價(jià)格上漲，到時(shí)工程造價(jià)存在風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目合同中表明責(zé)任方和管理義務(wù)，有利于進(jìn)一步控制工程造價(jià)。

2.3保證合同履行和工程造價(jià)管理長(zhǎng)效性與穩(wěn)定性

建筑項(xiàng)目在施工過(guò)程中，由于主體結(jié)構(gòu)龐大，工程體積也大，因而施工中需要使用大量的建筑設(shè)備和工程器械。由于房地產(chǎn)建設(shè)中不同的施工段具有不同的施工內(nèi)容和施工要求，使用的建筑材料具有多樣性特點(diǎn)，要做好材料實(shí)際使用量和使用價(jià)格的調(diào)研，總體工程量大，這也導(dǎo)致項(xiàng)目合同在制定和履行中有較長(zhǎng)的準(zhǔn)備期。項(xiàng)目發(fā)包方和承包方需要對(duì)工程項(xiàng)目做一個(gè)全面的調(diào)查，分析不同施工段、不同工程項(xiàng)目的投資產(chǎn)品類(lèi)型和投資規(guī)模，使工程建設(shè)設(shè)備、工藝和材料使用等具有可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。項(xiàng)目合同履行中，外界因素會(huì)導(dǎo)致合同延期，影響整體計(jì)劃程序。建筑工程在施工管理中從材料采購(gòu)、設(shè)備檢修到人力資源調(diào)配、建設(shè)費(fèi)用核算均會(huì)受到外界因素干擾，因而需要根據(jù)工程內(nèi)容，做好基本的市場(chǎng)調(diào)查，分析工程建造期間可能出現(xiàn)的價(jià)格干擾因素，并積極制定出可行的價(jià)格控制方案，如工序調(diào)整、材料替代性使用等，保證合同履行和房地產(chǎn)施工造價(jià)管理的長(zhǎng)效性和穩(wěn)定性。

結(jié)語(yǔ)：

總之，施工項(xiàng)目獲得良好經(jīng)濟(jì)效益與造價(jià)管理有著密切的聯(lián)系，因此強(qiáng)化合同管理對(duì)促進(jìn)造價(jià)管理發(fā)揮重要作用。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)工程的數(shù)量與質(zhì)量都在不斷的提升，使得房地產(chǎn)工程面臨更多的挑戰(zhàn)。為了更好的明確雙方的責(zé)任，維護(hù)工程建設(shè)雙方的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，需要不斷規(guī)范房地產(chǎn)工程的合同的形式與內(nèi)容，使其更加適應(yīng)我國(guó)社會(huì)的發(fā)展情況。房地產(chǎn)工程的施工合同包含了房地產(chǎn)工程中不同環(huán)節(jié)以及不同人員的責(zé)任，對(duì)于施工的整體進(jìn)程都是非常重要的。我國(guó)房地產(chǎn)工程在發(fā)展過(guò)程中，一定要尋找房地產(chǎn)工程合同存在的問(wèn)題，并對(duì)其不斷的改善，促進(jìn)其向著更加規(guī)范的方向發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

黃鳳麗（身份證號(hào)：3708281986****2024）。