保障房標準化建設管理體系探索

【摘要】保障房建設通過標準化設計、標準化施工和標準化運營，提高建設質量、縮短工期、控制成本，為老百姓打造安居樂業的幸福之家。同時提升公司建設管理水平，有助于推動住宅產業化的發展。

【關鍵詞】標準化設計；標準化施工；標準化運營

1、保障房建設“標準化”的實施背景

1.1保障房快速建設過程中保證供給的迫切需求

為了保障社會民生，政府加大了對建設保障性住房的關注，提出“十二五”期間建成3600萬套保障房的目標。保障房是民生工程，不僅要經濟實惠，更要布局合理、環境優美、質量安全。然而在大量保障房入市后，出現室內空間設計不合理、交付使用后建筑質量不過關等問題，嚴重違背了保障房的根本意義。為提高保障房的質量和性能，降低建設成本，推進保障房建設標準化勢在必行[1]。

1.2住宅產業化發展，對保障房建設提出新的發展要求

住宅產業化，是要實現住宅的工業化生產和供應，標準化則是重要前提。北京市公共租賃住房發展中心主任楊家驥在“居者有其屋”保障房標準化研討會上表示“保障房要從設計入手，執行設計標準化、建造標準化、評價標準化和運營管理標準化的原則，保證保障房的品質。”由于保障房是由政府統一規劃，與普通住房相比，保障房的戶型比較簡單，容易推行標準化，更有易于推進住宅產業化。

1.3標準化戰略也是創新企業管理、增強企業競爭力的需求

隨著市場形勢和企業競爭格局的變化，我國的房地產行業正在逐漸走向成熟，標準化是多項目開發的必然結果，也是企業發展壯大，實現跨越式、可持續發展的必由之路。實施標準化都更加容易地掌控項目的管理、產品的品質及開發時間，也符合低碳、節能要求。

推行保障房建設的標準化則提升產品質量、縮短建設周期和節約建造成本的有效途徑，是一條高效率、低成本、適用性強、推廣性高、符合民眾需求的研究與應用并舉的道路。

2、保障房建設“標準化”的主要內容

保障房建設標準化是指在保障房建設過程中實現標準化設計、標準化施工和標準化運營管理。這既是實現提高質量、縮短工期、控制成本等要求的重要手段，也是促進我國住宅標準化、信息化和工業化升級的重要途徑。

設計的標準化管理旨在提出相對固定的規劃設計程序和規范化的技術標準要求，對總體布局、建筑單體、地下車庫、工程做法等進行模塊化的管理，協調居住成本和居住功能的矛盾，在解決基本居住需求的基礎上全面提升居住質量。施工的標準化管理借鑒工業生產標準化的理念，通過引進系統理論，對施工現場安全生產、文明施工、質量管理、工程監理、隊伍管理、合同履行等要素進行整合熔煉、縝密規范，并將國際通行的質量、安全、環保三大管理標準的管理理念與管理方法有機融入其中，優化管理流程，提升質量安全管理水平。運營管理的標準化是制定和實施物業管理服務標準，加強對物業管理活動企業的有效監管，以提高物業管理水平、提升產品技術含量、增加產品品種，保障消費者的利益。通過對設計、施工、驗收和運營全過程的標準化動態管理，能夠快速縮短建設工期，保障建設質量，提升管理品質，有助于政府實現快速增加住房供給。

圖1 保障房標準化建設管理體系構成

2.1設計標準化

設計標準化是在建筑方案設計和施工圖設計階段針對總體設計、建筑單體、地下車庫、配套公建、工程做法、景觀、綠建、標識導向系統等進行標準化設計和管理。企業在總結多年保障房建設經驗基礎上，對于保障房設計中的問題匯總、經驗總結、要點歸納，明確在標準化設計中。

2.1.1總體設計的標準化

保障房設計首先要對城市空間和內部空間營造，日照和通風，配套公建和設施布置原則，道路及交通系統，建筑高度選擇，停車設置，豎向設計等做標準化設計。

城市空間和內部空間營造：住房面積小了，公共活動空間就要求大一些、多一些；綠化要適度，環境空間應寬敞清心為宜，重點要建立休閑場所以滿足住戶鄰里交往的需要以及社區活動的需要；通訊、安防齊備，讓百姓充分享受新時代高科技給生活帶來的便利與安全保障。

日照和通風：在房屋通風采光方面，要追求與商品房同質。

配套公建和設施布置原則：對商業配套，既要有街坊級的，也要有集中商業，以滿足人們不同層次的生活消費需要，要求距離不能遠，以方便為原則。

道路及交通系統：首先在規劃層面上要積極地與政府溝通，請政府支持，以方便市民出行，降低出行成本等等，其次確立主入口出入口設置原則、人車流線合理組織、住宅入口和道路的關系。

建筑高度選擇：充分考慮不同高度采用不同結構型式和是否設置地下室，以及樓電梯形式數量，設備配置要求和數量等。

停車設置：在保證綠化率的前提下盡量布置地面停車，地下車庫面積最小化，地面停車結合景觀設計弱化對住區影響。

豎向設計：應合理組織排水和注意土方平衡。

2.1.2建筑單體設計的標準化

建筑單體設計的標準化主要是指對單體建筑，單體結構，單體給排水，單體電氣、設備、部品選型做標準化設計。

單體建筑包括底層平面、標準層平面、建筑立面、墻身圖及立面詳圖、門窗型材及門窗詳圖等。單元主入口在總平面布局時應盡可能采用北入口形式，避免底層空間浪費。保障房公共空間應盡可能體現緊湊、精細化、集約化的設計原則，減少不必要的公攤面積。標準層使用面積系數應控制在80%。空調機位設置應實用、合理、便于安裝，應注重于室內機安裝位置的匹配。保障房的立面形式應莊重、大氣、體現地域文化和建造品質，立面應主要采用耐久性好、性價比高的材料，色彩體系應協調統一、簡潔明快。

單體結構需強調結構的規整化，要方正，避免采用內天井或小凹槽等方式解決采光通風問題，既有利于工業化實施，也可大量減少鋼筋、水泥等材料的使用，推進節能減排工作。套型的標準化，則是要求套型內部應盡量采用輕質隔墻，采用空間可變性高的大跨度空間，以便住戶靈活分隔空間來滿足不同居住需求，且滿足居住適應性等可持續性設計的要求。廚房、衛生間則強調采用模塊化，這樣有利于廚衛的部品化生產與安裝。

單體給排水設計中確立好設計原則、底層平面圖、管井詳圖、公共部位管線綜合原則。

設備、部品選型是對不同層數的電梯選型、信報箱、電子對講門、單元電子對講門、分戶門、公共部位門等進行模數化管理。

2.1.3地下車庫設計的標準化

地下車庫的標準化設計中重點考慮建筑柱網應兼顧住宅間距和地下車庫的經濟尺寸，控制好地下車庫面積。結構應控制好梁高，節省建筑用材。認真分析，精心設計，控制造價。給排水、電氣、暖通應盡量控制設備高度，以降低地下室埋深。

2.1.4配套公建設計的標準化

配套公建主要包括門衛、圍墻、變電站、垃圾房的標準化，既能滿足配套要求，又能推行企業標準。

2.1.5工程做法統一標準的標準化

工程做法關系到成本控制和產品質量，工程做法統一標準的標準化重點關注保溫、防水的做法，尤其是外墻、屋面、地下室底板、地下室頂板、地下室側墻的做法和室內各空間墻地頂的做法。

2.1.6景觀設計的標準化

保障房的景觀工程應遵循安全、優美、安靜等原則，合理的組織室外景觀環境的各個組成部分，為居民創造良好的居住環境，并將整個住區乃至區域環境進行整體考慮以形成完整有機的生態環境體系。景觀設計包括以下內容：硬質景觀、景觀軟景、景觀詳圖、小品及構筑物、標識設計、景觀照明設計、室外家具等。

2.1.7綠建設計的標準化

在設計階段對保溫節能措施進行比選，達到國家節能要求，在房型設計和小區總體設計中特別強調自然通風，增強自然通風能力是最有效的節能措施。在節水方面，堅持不做人工水景，雨污水分流，減少室外硬地坪，盡可能大的增加透水地面面積等。

2.1.8標識導向系統設計和智能化設計的標準化

標識導向系統包括室外場地標識導向系統、住宅樓宇標識導向系統、地下機動車庫標識導向系統。

智能化系統主要包括消防及安全防范系統（消防和安保中心、周界防范報警、主要出入口電視監控、電子巡更）、智能化中心機房、物業管理系統（停車庫管理、電梯運營狀態監視、區域照明、給排水系統監控、住戶管理、設備維護管理、公共背景音響）。

2.2施工標準化

作為工程建筑的重要環節，施工現場管理水平高低不僅事關工程質量安全，而且影響到建筑業的長遠健康發展，影響到城市建設的質量和水平。施工標準化主要在工程管理過程中控制工地標準化、施工標準化和管理標準化。

2.2.1工地標準化

工地標準化主要包括駐地和施工現場的標準化。按照標準化要求建設施工、監理駐地和試驗室及施工更道，改善生產生活環境，提高施工管理效率。充分發揮集約化施工的優勢，規范施工現場管理，保證工程質量。按照標準化要求規范施工現場安全防護設施、安全標識及其他各類臨時設施設置，消除隱患，文明施工。

2.2.2施工標準化

按照規范要求，結合項目實際情況，優化施工工藝，嚴格工藝管理，提高施工效率和實體工程質量。規范質量檢驗與控制，強化各類驗證試驗和標準試驗，做到檢測項目完整齊全、檢測頻率符合要求、檢測數據真實可靠。加強對關鍵工序的過程控制和驗收，確保工程各項指標抽檢合格率達到規范要求。

2.2.3管理標準化

健全管理制度，優化管理流程，把技術標準、管理標準、作業標準落實到施工全過程，實現工程進度合理均衡，節能環保措施到位，檔案資料收集齊全、整理規范。充分利用信息技術、網絡技術和通訊技術等信息化管理手段，搭建管理信息平臺，逐步實現管理過程的全控制。加強從業人員管理和培訓，統一從業人員持證和著裝。

2.3運營管理標準化

企業通過對運營管理標準化的建立，制定統一標準和良好的行為規范，減低管理者的管理難度。

2.3.1建立業主合約和業主委員會制度

對于建成的保障房住區，擬定完善、公正的業主合約（或房屋使用公約），進一步指導協助各個居住小區成立健全的業主委員會組織。業主委員會有自由選擇物業管理公司的權利，直接監督物業公司的服務質量，促使物業公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業主委員會和業主公約在交納管理費、遵守秩序和公德方面也對內部成員具有強制約束力。

2.3.2明確物業標準化建設的基本功能

一是物業管理標準化建設中要對樓盤、戶型、住戶、房產、租售情況、物業設備等基本資料有明確的登記，便于今后管理過程中的遇到問題及時查找解決。

二是對物管中心來說住戶的報修，住戶的投訴及處理的結果信息的反饋、小區內停車場的管理、各項設備的維修等都需要考慮到。規范物業管理制度，要求住戶報修管理需要仔細的記錄報修的內容，接待的人員，日期，維修的人員，費用，住戶對于維修后情況的反饋等各項情況資料。投訴管理需要記錄投訴人資料、投訴內容及處理過程。對于小區內車輛要有車位編號、停車戶主、車位位置等記錄。

2.3.3加強專業化的分工和合作，采用高標準化的專業管理模式

物業管理的標準化主要是在物業管理行業內，包括與相關行業間的專業化分工與協作，也就是將管理內容細化后發包給清潔、安保、設備維修等專業化公司，然后由物業服務公司對專業公司的工作進行監督驗收，從而達到對物業進行管理的目的，提高管理效率和專業服務水平這一目標。

2.3.4建立考核機制，加大監管力度，提高物業管理水平

對物業公司進行綜合管理，制定對清潔、維修等各專業公司的考核機制，要求物業公司定期對專業公司的工作內容進行考核與匯報，以加強多物業運營管理的管理效率和專業服務水平。

結語：

保障房建設的標準化管理體系的建立，通過標準化的設計、建設和管理過程，推進了抉擇機制規范化，促進公司建設管理水平的提高，有助于推動住宅產業化的發展。標準化管理體系的建設，是保障企業健康穩定發展的長效機制。

參考文獻：

[1]高欣，魏貴琳.保障房的住宅產業化建設模式研究[J].建筑經濟，2011.