房貸利率上調對剛需者利好還是利空？

2018年以來，一線城市除上海外首套房貸利率執行基準利率上浮5%～10%已成主流。

而近一年，相對于一線城市北上廣深，諸如蘇州、南京、武漢等二線城市的房貸利率上漲幅度更大。去年12月上述三個城市首套房貸利率平均上浮幅度已達15%。2018年以來，這一上浮幅度依然延續。

一邊是首套剛需試點，一邊是房貸利率上調。2018年的樓市，會有怎樣一番景象？這對剛需購房者是利好還是利空？

房貸利率上調10%

2月1日起，廣州四大行將上調房貸利率，首套房貸利率從最低基準利率上浮5%調至最低上浮10%，二套房貸維持上浮15%不變。業內人士指出，短期內還將有更多銀行跟進。

據悉，廣州地區新的房貸利率執行時點，以2月1日零點為界，在1月31日24點前將客戶資料錄入個貸系統的，房貸利率按原利率執行；2月1日零點后將客戶資料錄入個貸系統的，房貸利率按新利率執行。

中國銀行方面透露，今年將繼續按照國家房貸政策導向合理安排投放節奏，目前投放平穩。貸款審批通過之后，在符合監管要求的前提下，按照客戶提供貸款審批資料及提交用款申請的先后時間進行有序發放。

建設銀行也稱，2月1日起，廣州地區個人住房貸款（不含個人商業用房貸款）利率調整為對符合最低首付比例為30%、40%和50%的客戶，房貸利率執行不低于基準利率上浮10%的標準；對符合最低首付比例為70%的客戶，房貸利率按原利率執行。

從2017年年初的首套房貸八五折優惠到如今較基準利率上浮1.1倍，廣州房貸利率在過去一年里至少經歷了“四連跳”。

實際上即使是首套購房者，每月還息比一年前多了20%以上。

據融360最新發布的監測數據顯示，2017年12月，僅有1家銀行執行基準利率，執行基準利率上浮5%和10%的銀行分別為11家和7家，上浮15%的銀行有2家，上浮20%的銀行有1家。其中，四大行均是執行首套上浮5%。

二套房貸款平均利率為5.55%，11家銀行執行基準利率上浮10%，1家銀行執行基準利率上浮11%，7家銀行執行基準利率上浮15%，4家銀行執行基準利率上浮20%。

一線城市房貸利率上調，釋放什么信號？

中山大學管理學院教授陳珠明表示，這是一種正常現象，說明銀行對房地產市場還是很警惕。泡沫破滅是一件很可怕的事情，可能會出現不良資產，所以我覺得這是一種正常現象，反映了銀行的資金形勢，也反映了銀行對房地產市場的判斷。

有房地產業內人士表示，這次房貸利率全面上浮，也是響應“房子不是用來炒的，而是用來住的”的號召，抑制住房投資需求，是目前重要的政策取向。

買房要多花多少錢

利率上調后，買套房子需要多花多少錢？

讓我們算筆賬，以借款100萬元、年限20年計算，依照等額本息的還款方法，在2017年年初借款八五折優惠核算，每月需還款6149.76元，20年間累計付出的利息總額約為47.59萬元。

而依照利率上浮1.1倍核算，以相同的還款方法，每月需還款6816.89元，累計付出的利息總額約為63.61萬元。這就意味著，今年年初初次借款買房借款100萬元，要比上一年每月多還667.13元，總共需要多還16萬元。

在上一年“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調下，房地產調控方針逐步加碼。以北京地區為例，北京銀監局發布最新統計數據顯示，2017年個人住房借款第一至四4季度月均新發放金額分別為268.5億元、204.2億元、147.9億元和87.3億元，出現顯著下降趨勢。

從方針監管層面看，上一年中心經濟工作會議指出，要建立金融與房地產良性循環機制。在此之前，銀監會主席郭樹清接受《人民日報》專訪時也指出，要抑制居民部分杠桿率。

國家金融與發展實驗室副主任曾剛接受媒體采訪時指出，一方面銀行需要配合房地產市場調控以及監管趨緊的大趨勢，另一方面從銀行自身考慮，目前貸款額度緊張，貸款需求相對旺盛，銀行在進行資產配置時愿意配置收益更高的資產。

對剛需者是好還是壞

最近兩年房貸利率頻繁調整，源于中國樓市已經到了需要規范管控的地步，高房價背景下給中國經濟和家庭帶來了很大的壓力，上調房貸利率提高貸款門檻，成了控制房價增長又一補充手段，不僅可以很好地控制炒房者的炒房行為，加大他們的炒房成本，還可以為未來中國樓市健康發展提供更為規范的基礎，以北京為例，2017年9月，北京首套房平均利率已經達到5.16%，而此前北京的房貸利率還不到5%，如果按貸款200萬元20年計算，就要多出幾十萬元元的利息，這對于炒房者而言，一套房就要多出幾十萬的利息，十套房就要多出幾百萬的利息，這無疑在心理上和經濟上給了他們巨大的壓力，炒房將會成為高成本的投資渠道。

但是房貸利率提高抑制炒房者的同時，也可能給部分剛需者帶來一定的經濟壓力，此次廣州上調房貸利率10%，如果貸款200萬元30年，那么就要多支付20多萬元的利息。

對剛需購房者是利好還是利空，要辯證看待。

如果是政策短期行為，這對剛需購房者來說是利好的。

因為房貸收緊，不僅僅針對購房者，同樣針對開發商，房地產開發商從銀行融資也越來越難。

對于購房者來說，晚一個月不買，晚兩個月不買，通常都沒有什么關系；可對開發商來說，因為融資困難，資金鏈緊張，很難有實力“捂盤”，甚至為了盤活資金，可能會出現“清盤”，以求快速賣出，處理庫存，回籠資金。

政策如果長期持續，會使房價總體上升，增加購房成本。

收緊房地產開發貸款業務會影響供求關系。房企資金收緊，長期來看一方面開發商數量會自然減少，內部競爭最終減緩；另一方面開發商缺少資金，會造成拿地能力降低、樓宇建設進度減緩，進而必然造成商品房總供給量下降，最終抬升整個樓市房價。

總之，如果銀行可以適度地針對購房人群階梯性地調整利率，比如首套房利率保持不變，或多套房利率按一定比例增加，不僅可以保障剛需者能夠順利購房，也能夠抑制炒房者炒房，何樂而不為？