房產投資向左還是向右？

房地產市場，這是一個中國人完全繞不開的話題，在改革開放40年的偉大歷程中，中國如果說有一種資產只漲不跌的話，相信絕大多數人第一個想到的就是房地產，的確房地產在過去的大多數時間中都是家庭投資中非常有意義的一種投資標的，由于房地產市場的長期上漲讓大多數人都相信房地產是一個會一直上漲的市場，然而如今房地產市場終于下跌了。

房價跌回一年前了？

2月24日，國家統計局發布了最新的房地產價格統計報告，1月70個大中城市商品住宅銷售價格中13個城市房價環比下跌，52個城市上漲，5個城市持平。從環比看，有7個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；深圳、杭州和福州3個城市持平。從同比看，以北京為代表的11個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至3.4個百分點之間，這些城市新建商品住宅銷售價格低于上年同期水平。

這也許是大多數人都意想不到的結果，長期以來由于房地產的特殊價值屬性，其價格往往是由土地價值所決定，而土地作為一種不可再生的稀缺性資源，從長期來看隨著人口向大城市集中，土地一定是更加稀缺，從而帶動了房地產價格的快速上漲。

誠然，土地的確是稀缺資源，但是在很多城市中核心城區的土地價格上漲卻帶動了整個城市的投機潮流，所以引發了房地產作為投資品而不是實用產品的一種價值異化，最終的結果就是房地產成了中國人最賺錢的投資品。然而，隨著國家關于“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調的確定，房地產市場猶如被踩了急剎車一樣被強行剎住，之后層層加碼的房地產調控政策讓房地產這匹幾欲脫韁的野馬逐漸回到了正常的軌道上來，于是這才有了現在以北京為代表的一線城市房地產價格回歸一年前的現象。

2018年樓市到底該怎么看？

作為大家覺得不會跌的房價都跌了，很多人都開始疑惑，2018年的房地產市場到底會怎么走？我們普通人又該怎么看待房地產市場呢？

其實，房地產對于我們的家庭到底意味著什么？從使用價值來說，房地產是我們平時居住、生活的一個載體，沒有房子，在很多家庭看來就處于一個居無定所、漂泊無依的狀態，所以房地產的核心是居住，是使用價值。從價值來說，房地產對于中國家庭來說是家庭財富的重要組成部分，在不少家庭中房地產所占據的家庭財富比重已經超過了家庭財富總量的50%以上，所以房地產又是中國人最重要的財富儲蓄。

那么，買房就意味著是一個家庭對于這個所在城市的長期投資，在一個城市買房就可以類比于購買以城市為公司發行的長期股票，城市發展得越好，房地產市場給家庭的財富回報也就越多。從這個理論的邏輯層面出發，我們就能夠發現2018年房地產市場的最重要規律，該不該持有一個城市的住房，就看這個城市的發展前景如何。而城市的發展前景則和城市的核心競爭力有關，舉例來說，北京作為中國的政治、文化中心，北京核心城區的房地產價格因為城市的發展原因有著較為強勁的支撐，而核心城區之外的地區由于需求的逐漸理性化將會回歸其正常價位，所以價格也就會相對應下跌。對比來看，缺乏核心競爭力的城市或者核心競爭力衰退的城市則缺少房地產最為根本的競爭優勢，比如說一些資源枯竭型城市，以及一些人口凈流出城市就是這樣的問題。

而支撐城市房價的依據是什么呢？對于中國的房地產來說，最大的支撐力就是人口，由于中國是世界上最大的人口大國，中國人多這個優勢成為改革開放40年來中國最為重要的市場競爭優勢，無論是改革開放之初的制造業興起，還是改革開放之中的大學生供應，再到現在的城市房地產，只要有人口的流入就會產生剛需，剛需的存在是支撐房地產價值的重要基礎，如果大家看到統計數據顯示這個城市的人口不僅沒有增加反而在不斷流失和減少的話，那么建議大家要慎重考慮在這個城市持有住房，因為支撐城市房地產價格的基礎已經改變，除非人口趨勢被逆轉，否則房地產價格只會進一步下降而不會進一步上升。

有了城市競爭力和城市人口這兩個重要指標之后，我們就能夠判斷2018年的樓市到底該怎么看這個問題的分析方向了：

第一，對于剛需購房者來說，剛需是大多數城市房地產市場的重要基礎，同樣也是最為糾結的一群購房者，因為手中所持有的資源較為有限，因此每一個判斷都是慎之又慎，那么對于剛需人群來說，2018年能不能買房大家可以看你所在的這個城市有沒有發展競爭力，至少是一個區域內的發展競爭力，以及周圍的人口是不是在向這個城市集中，如果是的話，那么及時出手可以作為考慮的方向。

第二，對于改善型住房的購房者來說，家庭住房的改善要不是因為家庭經濟狀況改善，要不是因為家庭孩子降生等原因實際需求的改變，面對著改善型住房的需求，大家要關注的是房地產的附加屬性，比如說學區、醫療等屬性需求，在交通環境、經濟約束相匹配的情況下，越接近市中心的房子相對而言保值增值的可能性越大。

第三，對于投資型購房者來說，國家已經一再明確了“房住不炒”的理念，所以未來房地產市場作為投資品的價值正在顯著地降低，所以，如果想要通過投資房地產進行牟利的話，我們可以判斷房地產市場現在已經不再具備高投資回報的可能性。

第四，對于已經持有多套住宅的人來說，2018年可能是一個改變住房持有結構的好時機，因為隨著房產稅政策的不斷明確，持有多套住房有可能將會被征收較高的房產稅，如果不進行及時調整的話，有可能出現的情況就是不僅不能通過買房實現資產投資的保值增值甚至有可能面臨著虧損，所以這一點一定要關注。

房地產市場的發展有著其根本的內在規律與邏輯，房地產也是一種商品，只要是商品就必然遵從價值規律的作用，價值規律告訴我們價格永遠是圍繞商品的價值上下波動的，所以房地產的價格也不可能只漲不跌，階段性的持續上漲并不代表能夠一直漲下去，所以房地產市場的投資與理財需要大家不斷地學習，只有這樣才能在經濟發展的大潮中找到自己合適的定位，而不至于迷失在大潮中。