當前房地產市場的三個看點

李焱

11月18日，國家統計局公布了10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，10月份房價總體穩定，熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩。

數據：樓市“銀十”

風光不再

國家統計局公布的70座大中城市住宅銷售價格指數顯示，10月份新建商品住宅價格環比上漲的城市有50座；9月為44座。10月份新建商品住宅價格同比上漲的城市有60座，9月為67座。其中北京10月新建商品住宅價格環比下降0.2%，同比下降0.2%。

統計局表示，10月份房價總體穩定。70個大中城市中一線城市新房價格環比下降0.1%，二手房價格持平；二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。二三線城市二手房價格漲幅與上月相同或回落。70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落。

數據顯示，1-10月份，全國商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個百分點。10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。

國家統計局新聞發言人劉愛華表示，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地產調控政策實施以來，70個大中城市的15個熱點城市的房價同比和環比漲幅都出現了回落，9月份的環比全部下降或者持平；同時，同比漲幅多月持續回落。三四線城市出現類似特點，環比漲幅也在回落。這體現了去年以來房地產調控取得的成效。

“目前房地產去庫存確實取得了比較大的成果。10月末全國商品房待售面積下降10%以上，房地產投資目前保持平穩增長態勢，房地產銷售態勢平穩回落。”劉愛華稱。

中國指數研究院提供的數據也進一步表明，中國樓市“銀十”不再，10月各線代表城市成交量不及去年同期。受9月末多個熱點調控城市集中出臺升級政策影響，10月首周各線城市成交量大幅縮減，導致整個月周均成交量環比呈現明顯回落。具體來看，一線城市月度周均成交較上月略有上浮，但與去年同期相比仍然下降近四成，北京、上海下降最為明顯，降幅均在50%以上。二三線代表城市月度周均成交量同比仍持續下降28%，其中青島、南昌、惠州、濟南、西安等前期調控收緊最為明顯的城市降幅更為顯著。10月多地相繼出臺樓市調控措施，限售范圍進一步擴大，推動未來樓市繼續平穩運行。

政策：“住房不炒”深入人心

黨的十九大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”再次為房地產市場確立主基調。

10月19日，住建部部長王蒙徽在中央國家機關代表團開放日活動上答記者問。他指出，住建部將繼續堅持“房子是用來住的”的定位，以滿足新市民需求為主要出發點，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產長效機制的建立。

隨后在十九大新聞中心的第五場記者招待會上，王蒙徽還表示，我們堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，堅持分類調控，因城因地施策，落實地方政府主體責任，出臺了一系列有針對性的措施來穩定市場。當前房地產調控成效顯現，房地產市場總體保持穩定。同時房地產長效機制目前也在抓緊研究制定，并抓緊推進住房租賃市場的立法工作。下一步住建部將堅持調控目標不動搖、力度不松勁，保持政策的連續性和穩定性。特別是按照總書記提出的，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

繼9月末全國各地連續收緊調控政策后，進入10月，多地相繼出臺樓市調控措施，并均以“限售”為主擴圍升級。截至目前，全國已經有超過50個城市實行限售措施。

中國指數研究院認為，相對于限購限貸來講，限售政策既能實現去庫存的導向，同時通過強制購房者增加持有時間，增加了投資投機購房的風險，防范各類短期資金套現，有利于抑制投資投機、讓住房回歸其居住本質。目前，限售模式已經成為引導房地產市場購買行為、保持房地產市場穩定的重要手段，且調控力度不斷加強、范圍逐步擴大。預計未來限售政策將加快向三線、四線城市進一步蔓延，有效推動房地產回歸居住屬性，深入促進房地產行業健康有序發展。

展望：長短結合調控穩預期

下一步房地產市場將如何發展？中國指數研究院分析認為，隨著全國大中城市房地產市場繼續保持穩定，因城施策調控成效顯現，預計未來房地產調控將繼續重點圍繞“住房不炒”總基調進行，地方因城施策調控仍將持續，同時會強化金融信貸調控穩市場，各地政策仍將從緊。

記者了解到，銀監會近日嚴格管控各類資金，尤其是個人消費貸款違規進入房地產市場。未來，金融監管部門的監管和約束力度、手段或將進一步強化，投資、需求兩端的金融風險監管將更趨嚴格，更多熱點城市在調整房地產利率、嚴厲打擊“首付貸”、抑制各類貸款資金違規流向樓市的同時，將加強企業投資風險管控，防范房地產泡沫風險。

不久前，國家發展改革委、住房城鄉建設部聯合部署10月30日至11月30日在全國范圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查，檢查對象為房地產開發企業和房地產中介機構，對房地產開發企業在售樓盤和房地產中介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。

10月13日，北京市發布《關于加快推進2017年政策性住房、商品房及配套設施投資任務落實的通知》。為加快推進全市政策性住房、商品房及配套投資任務的落實，市住建委成立了加快投資推進工作領導小組。按照計劃，市住建委將由相關業務部門負責人帶隊，定期赴重點區、重點項目開展專項調度、專項督查，與區住建委（房管局）一道，形成合力，加快推進，確保年度投資任務有效落實。

此外，10月26日，北京市發布《關于進一步規范棚戶區改造項目融資工作的通知》。要求各區開展棚戶區改造時，不得將公益性資產、儲備土地注入融資平臺公司；不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源；不得利用政府性資源干預金融機構正常經營行為；不得違反法律法規等規定，以出具擔保函、承諾函、安慰函等任何形式為融資平臺公司融資提供擔保，從而進一步規范棚戶區改造項目融資工作。

此輪房地產調控政策在注重短期政策引導、穩定市場預期的同時，也不斷推進長效機制建設加快。作為與購買住房并行的解決居住問題的措施，住房租賃開始逐步走向房地產舞臺中央，多地采取措施大力推進住房租賃市場的發展。未來，推行租賃住房政策的城市將進一步擴圍。

對于下一步房地產市場的發展態勢，劉愛華認為，最近很多熱點城市堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，堅持多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加大了對共有產權住房、租賃住房的新試點。今年以來，北京、上海的保障性住房建設占比有非常大的提升。房地產市場供給的改善和投機性需求的抑制，將帶來供需的繼續改善，房地產市場下一步能夠保持持續健康發展。

值得注意的是，積極推動住房租賃企業拓寬直接融資渠道，支持企業利用創新型金融工具發展住房租賃業務將成為推進住房租賃市場的重要方向。10月23日，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源一保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。國內首單租賃住房REITs的成功落地，對國內住房租賃市場開展資產證券化，乃至公募REITs的正式啟動起到積極的示范和推動作用。預期未來會有更多企業積極跟進，公募REITs市場的開放也會漸行漸近。

從長效機制的逐步建立，到調控措施的持續作用，再到對市場行為的規范，房地產市場的平穩健康發展值得期待。endprint