新政讓租房更靠譜

宋龍艷

自2016年起，從國家到地方出臺了一系列鼓勵租購并舉的政策，黨的十九大報告中首次明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將租賃市場的重要性提升到新的高度。北京市住建委聯合7個委辦局出臺的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》10月31日起正式實施，北京市住房租賃監管平臺和服務平臺也同步上線運行。根據北京住房租賃新政，住房租賃監管平臺通過接口方式，對各類市場主體運行的網絡交易平臺進行管理。據了解，平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是監管平臺，由北京市住建委牽頭搭建，通過相關政府部門的信息共享和數據集成，完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作；“N”即服務平臺，是指市場服務主體建立的住房租賃網絡交易平臺，通過數據接口與監管平臺對接，運用互聯網大數據、云計算和人工智能技術等，為百姓提供租賃信息發布、網上簽約、資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。目前，該平臺已有北京市房地產中介協會、北京鏈家房地產經紀有限公司、北京我愛我家房地產經紀公司、中國建設銀行建立的服務平臺同步上線運行，各區住房城鄉建設部門網簽服務窗口也啟動了為住房租賃當事人提供住房租賃登記備案服務工作。

新政亮點惠及于民

此次發布的住房租賃新政有幾大亮點。首先，明確京籍集體戶口租公租房，可以落戶。《通知》中規定，承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

其次，符合條件的無房家庭租房，其子女可以在租房所在區接受義務教育。舉個例子，密云戶籍的家庭，如果在西城租房并滿足在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上的條件，其子女就可以在西城接受義務教育。另外，若承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續，具體操作辦法由各區據實際情況而定。

第三，新政對北京市住房租賃做出更細致的規范，來保障租賃雙方權益。《通知》明確規定了對外出租房源的條件，規定出租房源除了具備結構、消防等方面的安全要求外，還要滿足基本使用功能：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；人均居住面積不得低于本市規定的標準。租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內房東不得單方面提高租金。如果房東收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，房東應將押金退還租戶。

最后，新政提出北京將建立全市統一的住房租賃監管平臺。這個平臺實際上是實現上面全部福利的前提條件。承租人在住房租賃服務平臺上登記備案后，才可以在依法申請辦理居住登記、積分落戶等公共服務時，不再提交其在京有合法穩定住所的紙質證明材料。

監管“盲區”變“亮區”

我國的住房租賃市場龐大，但長期以來存在缺乏信用、市場混亂、準入門檻低、漏稅逃稅等諸多問題，市場不規范，缺乏透明度，很多個人房東以及個體承包的小中介的不規范行為讓承租者苦不堪言。業內人士表示，租賃市場的亂象叢生，很大一部分原因在于監管力度薄弱、信用體系不完善。而此次北京住房租賃新政的出臺以及兩大平臺的搭建將有效改善這一狀況。

僅就房源而言，在政府租房服務平臺推出之前，沒有租房入口能100%保證房源的真實可靠性，而具備了監管功能的政府服務平臺，將有助于實現這一點。政府租房服務平臺將形成類似淘寶的評價和信用體系，信用良好的租客有望得到更多的優惠和福利，而信用好的房東、中介或運營商，則可獲得更多租客，有望建立一個透明、規范、有信用的租房市場。具體來說就是，如果有市民想把房子對外出租，就可以到網絡交易平臺上發布信息，網絡交易平臺還可以向老百姓提供網上簽約、登記備案申請、交易資金監管、信用信息查詢等服務；市民也可以像淘寶用戶一樣，給相關企業好評、差評，作信用評價。網絡交易平臺、房地產經紀機構、住房租賃企業等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任，不得違反法律法規要求和約定使用相關信息。與此同時，市住房城鄉建設委也會會同相關部門加強對網絡交易平臺的動態核查，發現網絡交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規行為的，市住房城鄉建設委可按規定終止其與住房租賃監管平臺的系統鏈接；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

租房相關稅收的繳納問題一直以來也是一個難點，官方租賃平臺上線后，將可能提高租房稅的上繳率。以今年10月19日上線的廣州市官方房屋租賃信息服務平臺——“廣州智慧陽光租賃平臺”（下稱“陽光租房”）為例，平臺的租賃交易的流程最后一步是“備案”，備案意味著需要交租房稅。按照廣州的規定，租房機構未來都會被強制入駐租賃平臺，相關和個人則不被強制。專家認為，租賃平臺的發展會讓稅收操作更簡便、規范。個人房源目前不涉及稅收，但后續有可能會參與此類平臺，被督促納稅。而針對企業的租賃房源，未來還需要有更清晰的稅收政策出臺。更為重要的是，發展租賃市場最終是為了實現住有所居的核心目標，這暗含租售同權之意。2017年7月起，廣州首次提出“租售同權“的概念”賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益，此后多個城市跟進。北京住房租賃新政在承租人子女入學和戶籍管理、遷移等多方面均有規定，也體現了“京味兒”的“租售同權”。專家認為，這些措施可概括為新租賃概念，包括租售同權、租金證券化、信用租房等創新形式，租賃平臺則是此類創新的基礎。

多地政府住房租賃平臺強勢啟動

8月21日，成都住房租賃交易服務平臺啟動試運行，截至11月1日，出租房源信息多達27萬多條；9月29日，杭州市住房租賃監管服務平臺上線試運行，運行一個月，累計訪問量近60萬次，累計掛牌房源37244套；10月19日，廣州推出政府住房租賃服務平臺“陽光租房”；11月1日，由武漢市房管局聯合中國建設銀行打造的武漢住房租賃交易服務平臺上線運行……據不完全統計，北京、廣州、杭州、成都、武漢等城市先后推出住房租賃監管服務平臺，合肥、廈門、沈陽也給出了平臺搭建的時間表。

官方住房租賃平臺紛紛上線，是各地響應國家租購并舉、發展租賃市場的舉措，通過建立權威、可靠的租賃平臺，以有效規范租賃市場。業內人士表示，住房租賃市場未來將成為與住房銷售并重的住房市場支柱，這既是建設房地產長效機制的重要方面，也是實現“住有所居”的必由之路，對房地產市場的穩定健康發展將起到積極作用。

目前，全國已有至少48個城市出臺住房租賃政策，金融機構和互聯網企業參與住房租賃市場建設的力度越來越大，圍繞住房租賃市場的金融創新產品以及相應的配套服務設施不斷出現，市場“藍海”初步形成。對于北京來說，“租售同權”概念更多保障的是長租客戶。其中，明確規定“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。”這對于早些年在長租公寓領域投資經營的互聯網創業者與地產中介商將是一個福音。今年以來，房地產市場在調控之下企穩，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業界人士感嘆，長租公寓或將迎來業務繁榮增長的春天。

中原地產首席分析師張大偉認為，“建立租購并舉的住房制度，發展住房租賃市場；鼓勵租賃消費，穩定租賃關系，將賦予租房者更多的權利。這不僅僅是科學住房觀念的一個重要環節，可以更有效避免房地產市場大起大落，減少非理性購房需求。”“從長遠看，在各城市的政策逐漸落地后，整體住房租賃市場會更加平穩，也有利于房地產市場健康發展。”隨著政府大力提倡和推進“租購并舉”，住房租賃市場的規模化和專業化已成為未來的發展趨勢。我國龐大的流動人口催生出剛性租賃需求，將為住房租賃市場提供巨大的發展機遇。