深化房產稅改革的探究

摘 要：伴隨著我國經濟體制改革的逐漸深入以及房地產行業的蒸蒸日上，我國房產稅的稅制結構亟待進一步完善。上海和重慶兩個城市獲得批準進行房產稅改革。但是試點中存在很多問題與缺陷。為了實現深化分稅制改革，進一步完善我國的稅收制度，要求進一步深化房產稅改革。通過理論分析結合現實分析國外的房產稅狀況，提出深化房產稅改革的建議。

關鍵詞：房產稅改革；個人住房；稅制設計

一、房產稅改革試點內容及效果

（一）房產稅試點改革的內容

1.征收對象

上海市的應稅住房只涉及住房的新增加量。重慶市的應稅住房同時涉及存量住房和住房的新增加量，但是對于有本市戶籍的居民來說，都只限于獨棟的豪華住宅樓和高等級的奢華別墅。

2.稅率

上海市設定兩個檔次的比例稅率；重慶市實行根據稅率級距隨著房屋價格數額的增加而逐漸提高的累進型稅率。

3.稅收優惠以及減免

上海市在給予納稅人在應納稅款的減征以及免征方面同時綜合考慮了房屋的面積數和居民住房的數量兩個因素；而重慶市只考慮了免稅面積一個因素，不考慮住房套數的因素，征稅對象主要局限于豪華住宅。

（二）房產稅改革效果評析

1.對地方財源的影響

房產稅對地方財源的影響十分微小。一方面可能是由于房產稅在我國地方稅收體系中所占據的地位所決定的，房產稅僅僅是地方財稅體系中的小稅種。從另一方面來說，可能是由于稅率的設定過低、稅基的設計過于狹窄所造成的。

2.對收入分配的影響

總的來說，對于擁有房產數量越多或擁有房屋高檔的富人，所要繳納的房產稅越多，在一定程度上，有利于縮小貧富差距，但是所調節的范圍和程度有限，只能調節富人收入中屬于投資于房產或者消費消費高檔住房的那部分收入，對縮小居民高低收入水平產生的差距的影響并不明顯。

3.對房價調節的影響

從兩地的改革效果來看，房產稅對于過熱的房價的降溫以及冷卻作用是非常微小。房產稅改革試點都將調控增量投機房作為征稅對象，就是為了增加房地產投資成本，減少投機購房投資需求。但是決定房價的主要是供求關系，主要由于房地產開發周期較長導致供給在短時間內無注發生大的變化，而居住這種剛性需求還在增長。

二、深化房產稅改革的必要性

（一）在現實條件下房產稅的功能定位

定位房產稅籌集地方財政資金為基本功能。籌集財政收入是稅收的本質所在，房產稅作為稅收其主要功能也應該無出其右。在房產稅改革中應該重點發揮房產稅籌集地方財政性資金的基本功能，在房產稅制設計中應該以此為方向，致力拓寬應稅房產的覆蓋面積，拓展房產稅的應稅范圍，加強房產稅的籌集地方財政資金的能力。

（二）房產稅改革試點存在的問題

1.稅基偏窄問題

從上文我們對房產稅試點的改革征稅對象的分析來看，房產稅試點的稅基過于窄小，稅率設定也屬于偏低水平。

2.計稅依據與國際不符

在國際上許多房產稅稅制較為成熟的國家的計算應納稅額的根據是房屋的評估值，但是在我國卻將房屋在房地產市場中達成交易的價格作為計算應納稅額的根據。

3.鄉產權房征收問題

大規模鄉產權房的存在是房產稅改革過程中的絆腳石。按照目前的房產稅的規定，鄉產權房產不屬于應稅房產的覆蓋面。房產稅的征收稅款的數額應該以納稅人的納稅能力為衡量標準，而不應該以城鄉地域的不同而有所差別。

4.房產稅公平問題

房產稅試點改革在確定征收對象和減免的時候考慮了戶籍的因素與稅收領域里的公平原則背道而馳。在確定稅收負擔的輕重的最合理衡量尺度應該也只能是納稅人的納稅能力不應該因為人們的戶籍的不同而有所差異。

三、國外房產稅概述

（一）美國房產稅

美國由房產稅征集的稅收資金約占地方政府部門財政資金總收入的30%；房產稅在整個國家全部稅收收入中的占比在50%與80%之間波動。成為地方政府的主要收入流。在美國農村的房產和城市一樣都屬于應稅房產的覆蓋面積。房產稅的征集資金功能十分強大，在根本上可以保證有充足的財政資金保證政府的用于公益用途的開支。

（二）日本房產稅

在稅率的設定方面，采用的是浮動稅率，各地方政府根據中央統一設定的標準結合本地的實際情況來規定本地的具體稅率的高低；在收入使用途徑方面，一般將其用于教育、養老、公路建設等的具有公益性質的事業上；在稅收減免方面，以房屋的使用途徑為標準，對公益性的房屋采取適當的稅款減免。

四、深化房產稅改革的對策建議

（一）深化房產稅改革的目標確定

稅收作為一種發揮作用的工具，房產稅改革應該具有其被賦予的目標，這樣才能明確未來房產稅的改革方向與措施。筆者認為在房產稅改革中的目標應該確定為：以籌集地方性財政資金為主要目標，以調節居民收入的合理分配和調節和制約房價的攀高作為次要目標來實現。

（二）房產稅改革的稅制設計

1.擴大稅基，適當提高稅率

過窄的稅基要求高稅率。從改革試點上海、重慶的實踐經驗來看，稅基過窄和稅率偏低的不和諧搭配導致了房產稅稅收收入對地方財政收入的增加不明顯，也帶來了稅負不公平的爭議。要解決這一問題，我們需要適當擴大征稅對象的范圍來擴大稅基，將農村的房產、小產權房納入征稅范圍。如果在擴大征稅對象比較困難的情況下，可以考慮適當提高稅率。

2.實行比例稅率

我國應由各地政府部門根據本地的具體情況實行有差別的比例稅率。原因有兩點：一方面，實行累進稅率會增加征收確定和計算的難度和工作量，會增加征管成本。而且效率較低，不利于稅收收入的增加。另一方面，為政府提供主要和穩定的財政收入來源是我國房產稅改革的首要目標，而累進稅率是為了有效調節居民收入分配使其趨于合理化的重要手段。

3.計稅依據應為評估值

世界上許多國家如美國等以房產的評估值為計算應繳納稅款的依據，而我國目前仍然使用房產稅的交易價格。從稅收類別上來看房產稅是財產稅稅收體系中的一種，財產稅的計算應繳納稅額得根據應該是本身所蘊含的價值，而不是價值的表現形式價格。從經濟學的角度來看，價格往往容易受到供給和需求關系等的影響而出現頻繁波動，不能確切和可之靠地代表房產中價值，甚至有可能背離價值。為了避免房產稅收作入會收經濟的不穩定而引起波動，計稅依據應為評估值。

4.嚴格謹慎的稅收優惠政策

房產稅改革試點將居民是否擁有本市戶籍納入劃分征收對象類別和減免標準的考慮因素，與稅收領域中的公平原則背道而馳。納稅人繳納稅款的多少以及承擔稅負的輕重都應該以納稅人的納稅能力為標準進行衡量。稅收優惠的政策應該秉持嚴肅謹慎的態度，實行統一的確定標準，以房屋的建筑面積或者房屋的數量作為稅收減免的標準，而不是以戶籍為標準。

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作者簡介：

鄭卓琳（1993—），女，山西臨汾人，山西財經大學2016（財務管理）學術碩士研究生，研究方向：證券市場與資本運作.