企業租用個人房產的財稅處理探討

王學慧

摘 要：企業租賃個人的房產用于生產經營，現實生活中屢見不鮮。那么，對于經營租入的房屋裝修費、房租等費用如何進行會計與稅務處理，實務中處理方式五花八門，本文略作探討。

關鍵詞：租用 ；個人房產；賬稅處理

企業租用個人的房產，現在不是什么新奇的事情。租用的房屋有的用作辦公場地、有的用作員工宿舍，有的作為高管或外派人員的安置住所，都是正規的用途，自然房租也應是企業用于生產經營的費用。那么，對于經營租入的房屋裝修費、房租等費用如何進行會計與稅務處理呢？

一、稅收政策相關規定

1、關于裝修費用的規定

《企業所得稅法》相關條例明確規定：企業根據生產經營活動的需要租入固定資產發生的改良支出作為長期待攤費用，在計算應納稅所得額時，按照規定攤銷的，準予扣除。從2008年1月1日開始，對企業以經營租賃方式租入或無償使用他人房屋生產經營發生的裝修費用支出，可視同長期待攤費用，自裝修完成并投入使用的次月起，分期平均攤銷，攤銷期限不得低于5年。企業2007年以前發生的經營用房屋裝修費用支出的稅務處理仍按原規定執行。

2、關于房租費用的規定

《企業所得稅法》相關條例明確規定：企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：一是以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。二是以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分，通過提取折舊分期扣除。企業在正常經營活動過程中所發生的與生產經營有關的其他租賃費，如租入包裝物、低值易耗品、生物資產等發生的租賃費，比照固定資產租賃費處理。本文僅探討企業經營租入固定資產。

二、企業租用個人的房產發生裝修費的財務處理

根據企業會計準則規定，經營租入固定資產發生的裝修費，遵循以下處理原則：

裝修費用較小，應費用化，計入當期損益；裝修費用較大，裝修使固定資產帶來更多的經濟利益，裝修費用應當資本化，計入“長期待攤費用”科目，并在剩余租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中較短的期間內，采用合理的方法進行攤銷。根據以上規定，固定資產裝修費用如果比較大，符合資本化條件則應資本化按上述規定進行賬務處理，如果裝修費用很小則可直接計入當期損益。會計處理如下：

發生裝修費時：

借：長期待攤費用

貸：原材料 /應付職工薪酬/銀行存款等

分期攤銷時

借：管理費用

貸：長期待攤費用

三、企業租用個人的房產房租費的財務處理

（一）支付房租費發票如何解決

房東個人不能開發票。企業交付房租后，要想取得正規發票，能在所得稅前扣除房租費用，需要說服房東去稅務代開。實務中房東一般不愿意去稅務局開發票，企業為了能取得合規的發票進行稅前列支，事前就更需要知曉此租賃行為的涉稅情況，最終來匡算需要付出的成本。按照國家稅務總局公告2016年16號文規定：個人（除個體工商外的其他個人）出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。如要發票，一般房東會要求房租半年付或按年支付，發票一次開足。因此，房租費用就帶有預付款的性質，取得發票后需按月分攤計入費用。支付房租時，計入“長期待攤費用”賬戶，分期攤銷時計入當期損益（管理費用）。

如果企業不要發票，只要有租房合同與房租收據作為佐證，在會計做賬時租金（假定月租金5000元，下同）可以作為費用正常入賬，不過在所得稅申報時，這筆房租費用不能在所得額前扣除。會計分錄為：

借：管理費用——房租 5000

貸：銀行存款 5000

（二）增值稅額的處理

營改增后代開房租發票涉及增值稅等稅費，稅務代開房租發票時需按照小規模納稅人的征收率征稅。名義上稅點應由房東承擔，實際操作中往往由企業負擔。

假定房東不承擔稅額（增值稅3%），要求收取月凈租金。稅額該如何處理呢？實務中有兩種方式可供選擇：

第一，簽合同時把房租做高，稅額讓房東承擔，但保證房東月凈租金為5000元。本例中含稅房租可簽為5150元，其中150元為應交增值稅，房東納稅后每月能得到房租5000元。會計分錄為：

借：管理費用—房租 5150

貸：銀行存款 5150

第二，由企業代為支付稅額，含稅房租為5000元，公司代交145.63元增值稅。增值稅的計算依據是5000÷（1+3%）×3%=145.63元。需要特別提醒的是，企業代房東支付的增值稅不屬于企業正當的生產經營費用，需記入“營業外支出”科目，且所得稅前不能扣除。會計分錄為：

借：管理費用—房租 5000

營業外支出—代付房租稅金 145.63

貸：銀行存款 5145.63

第三，涉及其他稅費的賬務處理

公司租賃個人房產，還涉及附加稅費、房產稅等，如果各項稅費由租賃方承擔的，即上述第一種做法，則出租方實際取得的出租所得為“租金收入+各項稅費”，個人所得稅應以此作為計算依據。按照稅法的規定，應該是出租人產生納稅義務交納個稅、房產稅等，不管出租方是個人還是企業。但實務中，出租的一方一般都會要求由承租方來承擔這個稅額，所以，表現出來好像是由承租方交的各項稅費，但實際的納稅義務人還是出租方。企業代房東支付的各項稅費也不屬于企業正當的生產經營費用，需記入“營業外支出”科目，且所得稅前不能扣除。

（三）選擇哪種處理方式對企業更有利

從直接付現金額看，不要發票時付現最少，只需5000元；由房東承擔稅額時付現最多，需5150元。從節稅角度看，不要發票時5000元的房租均不能在所得稅前扣除。房東承擔稅額時，5150元房租均可在所得稅前扣除。企業承擔稅點時，5145.63元費用中只有5000元可所得稅前扣除。綜合付現成本與稅負成本，不難看出，上述第一種情況做大租房合同金額，由房東承擔稅額對企業更有利。

綜上所述，企業租個人的房產用于經營，支付租賃費在會計處理上有兩點要注意。一是個人不能開發票，須說服房東去稅務代開。實務中房東往往會要求房租半年付或年付，發票一次開足。因此，房租需按月分攤進費用。二是代開發票涉及增值稅、附加稅費、個稅及房產稅等。名義上各項稅費由房東承擔，實際上大多是由企業買單。企業代付的各項稅費只能進“營業外支出”賬戶，且不得在所得稅前扣除。

參考文獻：

[1]楊朝霞，營改增后不動產出租的財稅處理.納稅與會計，2017（10）

[2]郭小林，個人出租房屋涉稅政策梳理及匯總，中華會計網校-財稅資訊，2018（6）