政府導向的樓宇經濟社區化發展模式與提升策略
——基于政府經濟學視角

李明超

（杭州國際城市學研究中心暨浙江省城市治理研究中心，浙江 杭州 311121）

·經濟論壇

政府導向的樓宇經濟社區化發展模式與提升策略
——基于政府經濟學視角

李明超

（杭州國際城市學研究中心暨浙江省城市治理研究中心，浙江 杭州 311121）

樓宇經濟社區化發展是當前樓宇經濟與城市社區研究的重點和難點。探討樓宇社區化發展模式，厘清樓宇社區發展的模式源流、演變類型和路徑優化策略對于做好城市綜合管理工作和系統治理“城市病”都具有積極意義。文章基于政府經濟學的研究視角，梳理樓宇經濟和樓宇社區研究文獻，分析樓宇社區發展模式的主要特征。舉例論述中央商務區、政務文教區、政務商務區、老城核心區和傳統工業區五種樓宇社區發展實踐類型，從社會服務管理空間生產效能角度提出政府導向、布局優化、環境提升、招商引資、智慧服務、規劃設計、特色產業、經濟集群等八大優化提升策略。

政府經濟學；城市管理；社區治理；樓宇經濟；樓宇社區

隨著城市化高速推進和城市經濟結構轉型升級，我國樓宇經濟總量持續攀升、規模急劇擴張，樓宇經濟面臨的各類問題也應運而生，商務樓宇領域成為城市社區治理拓展的重點和難點。維持社會生活的協調運轉,需要政府通過政府行政提供充分而必要的公共物品，高品質的政府行政需要較好的公共政策和工作效率。社區作為城市居民生活的共同體和社會管理最小的組織單元，是推進城市治理工作落實到基層的主要載體之一，承擔著社會服務、城市管理、文化建設等重要職能。[1](p9-17)社區是地方政府公共物品供應的重要層級。政府在城市社區管理中的核心地位決定了其在探索樓宇經濟創新發展方面的主導地位。在經濟規模巨大且高度社會化的現代經濟體系中，外部經濟效應已經成為制約經濟發展的重要問題，這就要求地方政府出臺必要的政策應對外部經濟效應問題。本研究基于政府經濟學理論中公共資源優化配置的研究視角，立足于杭州市政府導向的樓宇經濟社區化發展實踐經驗，從模式源流、演變類型和路徑優化策略等多個方面加以回顧總結，力圖展示樓宇經濟社區化發展全貌，以期提升城市樓宇經濟整體發展潛能，優化區域經濟治理格局，豐富城市社會治理內涵。

一、基于政府經濟學的樓宇經濟發展理論分析

面對經濟全球化的浪潮和復雜的國際經濟形勢，世界各國的經濟發展格局和態勢出現了許多新的苗頭、新的挑戰、新的問題，其中很多是單靠市場根本無法有效解決的。在經濟社會發展任務日益緊迫的背景下，政府必須承擔起相應的經濟發展職能。從這個角度講，政府的經濟職能變得越來越重要。在政府經濟學的理論體系中，馬斯格雷夫把政府的經濟職能和經濟行為歸納為配置、穩定和分配三方面，其中配置功能強調的是公共部門內外資源的有效配置；穩定功能強調的是稅收、公共支出以及公債的利用，以實現對經濟的短期需求管理，從宏觀角度來減少資源浪費，提高全社會資源的使用效率；分配功能強調的是運用公共權力在社會的每個人之間重新分配收入。在城市土地資源非常稀缺的背景下，如何集約化、高效化地利用土地資源已經成為城市發展的主要戰略指導思想。在多種經濟社會發展因素聯合作用下，樓宇經濟逐漸成長為城市新的經濟增長支柱。[1](p9-17)

（一）研究進展情況。

西方學術界早在1973年就開始研究與經濟園區建設相關的社會網絡模型，并在20世紀90年代提出了城市發展的社會網絡模型。國內學術界在該領域起步較晚，以“樓宇經濟”為題名，通過中國知網檢索發現，目前學術界已經積累了一大批關于樓宇經濟發展的研究成果。自2001年至2017年已有1038篇題名包含“樓宇經濟”的文獻記錄，雖然其中793篇是地方樓宇經濟發展情況的新聞報道，但仍包括學術期刊論文221篇、碩士學位論文20篇、重要會議論文4篇。這些研究成果主要涉及樓宇經濟發展現狀評估、影響因素分析、政府職能轉變、現代服務業發展、對策建議等方面，對樓宇經濟發展模式進行了提煉總結。目前學術界關于樓宇社區的研究成果尚不多見，在33篇題名包含“樓宇社區”的文獻記錄中，新聞報道18篇，學術期刊論文11篇、碩士學位論文1篇。這些研究成果主要以杭州市下城區為研究對象，時間集中在2009年至2016年，主要圍繞樓宇社區概念界定、發展特征、建設模式、綜合成效等方面進行了初步探討。樓宇社區作為近年來依托于樓宇經濟發展新興的研究領域，仍然有較大的研究挖掘潛力和提升空間。

（二）樓宇經濟界定。

樓宇經濟是城市經濟發展到后工業化階段后在大城市出現的一種新型經濟形態，它以商務樓宇、商業樓宇、城市綜合體、科研樓宇和標準廠房為主要載體，通過規劃建設、運營開發、出租出售樓宇而引進金融、咨詢、廣告策劃、影視制作、互聯網公司、律師事務所、會計事務所、中介、高科技、娛樂服務、房地產開發、旅游服務、交通通訊等各類第三產業企業，從而實現引進和培育稅源以及帶動區域經濟發展的目標，體現了城市核心區基礎設施建設集約型、復合型、高密度、高產出的區位競爭優勢和特色。[2]自20世紀中葉開始，西方國家在推動老城區城市更新的基礎上逐漸形成了立體城市發展形態和具有都市特色的樓宇經濟。20世紀90年代以來，我國的樓宇經濟首先在上海、北京、廣州、深圳等一線城市興起，隨后向東部經濟發達城市和中西部中心城市擴散。樓宇經濟是反映一座城市綜合經濟實力、現代產業體系水平、服務業集聚程度的重要標志，因此有所謂“工業經濟看廠房、服務經濟看樓宇、樓宇經濟看城區”的觀點。研究表明，單論經濟效益，城區一幢高級商務樓宇的產值相當于郊區7.8平方公里范圍內的企業產值總和，在實現城市土地集約節約利用方面具有極大的推廣價值。[3]以樓宇經濟為代表的第三產業占比是衡量一個地區經濟發展水平的重要指標，第三產業占比越高，說明城市經濟發展水平就越高。2016年，北京、上海、深圳、廣州、杭州的第三產業占比均超過六成，接近發達國家水平。樓宇經濟已成為我國經濟發達地區城市經濟轉型、產業升級的新引擎，不斷提升著城市經濟增長的空間承載能力和總體“容積率”。

（三）樓宇經濟社區界定。

樓宇經濟社區化是樓宇經濟發展到一定階段之后逐步與社會管理融合的結果。社區經濟或社會經濟作為高度城市化背景下興起的一種資源優化配置的經濟發展方式，可將社區內互不相聯的各種經濟要素塑造成為利益相關體和利益共同體，依托信息化網絡平臺構建新的經濟生產方式和生活方式，從而帶動城市社區及周邊區域的經濟發展。[4](p43-45)所謂樓宇經濟社區，簡稱樓宇社區，是以區域內商業商務樓宇為載體，通過整合職能部門、街道社區、樓宇物業和社會服務力量，把傳統居民社區建設的理念和經驗引入樓宇經濟發展領域，為轄區樓宇內企業提供全方位服務，是樓宇周邊企事業單位和利益相關者共同組成的經濟社會共同體。在城市轉型過程中，經濟轉型與社會轉型具有相輔相成的關系，樓宇社區是城市政府通過社會管理服務經濟發展的載體。隨著城市化水平不斷提升，我國城市社會管理面臨越來越多的新課題，一方面由于城市群體和個體利益趨于多元化，對各類樓宇功能和服務的需求也更多元化，另一方面社會服務管理亟需引入系統綜合的改革模式，推動城市管理向城市治理轉變。

社會治理的目的在于優化社會結構，提升社會運行效率，并以整合社會群體的力量重建社會信任為首要任務。在市場經濟體系中，由于外部經濟效應的影響，樓宇經濟經營者同樣可能面臨產品的邊際生產成本<產品的邊際社會成本、邊際私人收益<邊際社會收益的問題，由此導致經營者不愿投資或減少投資的決策風險，從而影響資源的最優配置。[5](p95)為推進社會治理，城市公共政策出臺需要凝聚公眾的智慧和共識，整合相關利益群體的意見，優先考慮激活現有的鄰里關系和周邊的企事業單位。[6](p73)對此，樓宇經濟社區化發展模式將經濟發展、民生保障、文化建設、社會服務等職能融入樓宇，具有整合各方資源服務樓宇經濟、協調推動城市社區治理的先天優勢，通過嵌入一系列的服務式管理舉措，變“企業滿世界找服務”為“政府面對面送服務”，實現政府服務企業“零距離、零等待”。依托樓宇社區，政府可近距離采集分析相關企業的信息數據，為出臺支持樓宇經濟的公共政策提供數據支撐。

二、政府導向的樓宇經濟社區化發展模式實踐

基于政府經濟學的分析框架，政府導向的樓宇經濟發展模式源于城市產權的分割、不完善和公共產品供應不足，需要政府指導和參與。由于城市經濟涉及太多的外部性和公共產品，市場失靈是常見的現象，需要政府介入以組織市場、降低開發的交易成本、保障長期利益和平衡各方利益。[7](p27-32)政府應致力于在經濟與社會、供給與需求、長期與短期等資源稟賦和環境約束之間尋求動態平衡，以制度變革、階段約束、市場效應、管理機制等手段最大限度減少市場失靈和扭曲。作為全國最早提出并踐行樓宇社區發展模式的城市，杭州市堅持市區聯動、以區為主的體制系統謀劃發展樓宇經濟，因此杭州樓宇經濟具有典型的政府導向特征。市級層面主要牽頭做好全市樓宇經濟發展規劃、政策、協調和考核等工作，區級層面負責實施規劃和政策，協調落實有關項目。[8](p1-15)2008年杭州市樓宇（總部）經濟領導小組成立，提出了主城區“兩軸兩核，六心十三區”的樓宇經濟總體布局[9]，確立了建成80幢左右的重點商務樓宇、30幢左右的特色商務樓宇和10大文化創意產業園的發展目標。圍繞打造“中國民營企業總部中心”和“全國文化創意中心”的目標，杭州樓宇經濟取得了長足進步。2014年杭州主城區投用規模以上樓宇407幢，比2013年增加22幢；2014年完成國地稅總額253.47億元，比2013年增加21.68億元，其中地方財政收入148.32億元，比2013年增加8.93億元；2014年稅收3000萬元以上樓宇198幢，比2013年增加33幢；2014年稅收億元以上樓宇78幢，比2013年增加22幢；2014年杭州主城區單位商務使用面積創造地方財政收入最高達到3470元/平米（詳見表1）。[10]

表1 2014年度杭州市主要城區樓宇經濟發展情況

調查顯示，隨著總體環境的持續改善，越來越多的企業在辦公選址時會考慮員工的各方面需求，樓宇所提供的服務細致程度往往成為影響企業最終選擇的重要因素。傳統社區治理模式由于存在理念性、體制性和機制性的弊端，實踐效果不盡如人意。由此催生了樓宇經濟社區化發展模式的誕生。在樓宇社區內，由于相關企業的從業人員受教育水平和眼界視野相對較高，比較關注社會公共事務和個人利益需求，具有參與社區治理實踐的先天優勢。因此，樓宇社區可以成為城區街道社區層面開展社會服務管理創新的良好實踐平臺。[6](p73)為此，依托近年來政府導向的社會服務管理創新實踐，杭州市各城區積極實踐支持樓宇經濟發展的樓宇社區建設模式，建立了社會的組織化與組織的社會化雙向反饋的體制機制。[11](p44-48)樓宇社區在市級領導小組、區樓宇辦、街道辦指導下，構建了樓宇黨組織、樓宇服務中心和樓宇促進會共同參與管理社區經濟社會事務的管理體制（如圖1所示），體現了樓宇經濟社區化的發展趨勢。

圖1 樓宇社區組織結構示意圖

雖然杭州市市級層面統一謀劃樓宇經濟發展戰略和規劃格局，但因為各個城區傳統產業結構和資源稟賦各異，所以在樓宇經濟政策具體實施方面形成了各具特色的發展模式。

（一）中央商務區。2002年下城區在杭州市乃至浙江省率先提出樓宇經濟發展理念，2004年產生了浙江省第一幢億元樓宇——標力大廈。2009年下城區在國內率先提出“樓宇社區”的概念，掛牌成立了浙江省首家樓宇綜合服務中心，倡導“服務零距離，樓宇社區化”，探索形成了政府導向的12345樓宇經濟服務模式：以打造繁華時尚、精致包容的樓宇社區為目標；創建樓宇綜合服務中心平臺和樓宇信息系統平臺；通過服務集聚和要素集聚實現效益集聚；整合政府引導力、企業主體力、市場配置力和社會協作力；推動經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設樓宇社區（如圖2所示）。[12]樓宇社區面向區內企業開展“經濟建設、城市管理、民生保障、綜合治理、黨群建設”等項目服務，降低了樓宇企業運營成本。

圖2 樓宇社區服務模式示意圖

（二）政務文教區。在傳統的文化教育強區，眾多高校、科研院所集聚為發展樓宇經濟提供了得天獨厚的區位優勢、資源優勢和環境優勢，推動了樓宇經濟不斷邁向高端化。圍繞加快打造樓宇總部經濟中心的發展目標，依托樓宇社區建設，在樓宇、鎮街與區級部門三個層面整合用好樓宇園區資源，實現了樓宇“一站式”服務，協助入駐企業辦理工商、稅務、融資、人才培訓等基本業務，全力促進產業結構優化升級和樓宇服務管理水平提升。

（三）政務商務區。2010年江干區成立了杭州市首個專門為發展樓宇經濟服務的行業協會——江干區商務樓宇物業管理行業協會，整合全區從事樓宇開發、樓宇物業、樓宇招商及樓宇管理服務的行業力量。2014年江干區在全區實行樓宇經濟“大招商”政策，提出通過招商引資讓全區樓宇資源“流轉”起來，所有存量樓宇資源面向區內街道和科技園區開放，努力形成全區樓宇資源共享、整合力量做大招商的格局，不斷提升樓宇的企業入駐率、屬地化和貢獻度。[10]

（四）老城核心區。在樓宇社區建設方面，通過有效整合街道社區、職能部門、樓宇物業三方力量，實現經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設等“五項內容”進樓宇。依托商圈建設，實施新一輪樓宇提升改造計劃，改造現有樓宇設施。通過樓宇有機更新、樓宇管理提升和樓宇騰籠換鳥，充實完善樓宇經濟發展硬件，重點培育一批頗具特色的樓宇。結合智慧城區和特色小鎮建設，通過智能化改造，提升樓宇社區的服務管理品質。堅持大項目帶動，重點引進國內外大型公司、知名企業的區域總部或其分部、研發外包機構、銷售中心等，著力發展總部經濟。

（五）傳統工業區。利用工業企業搬遷騰出來的寶貴空間，積極打造新產業平臺，大力發展互聯網廣告、動漫設計、電子商務、文化創意及金融服務、現代商貿等以智慧信息產業和廣告產業為引領的樓宇經濟，在空間格局上依托運河生態景觀文化功能，形成了以運河為軸線、城市功能為依托、現代服務業為主體、呈立體分布的現代服務業集聚區。[13]創新建立“樓長制”，做好樓宇招商、項目跟蹤等后續工作。

樓宇經濟具有集約性、依托性和高效性的特點，是現代服務經濟發展的重要基礎，是新城開發和城市更新所要高度關注的產業形態。依托產業集聚效應和產業乘數效應，能夠擴大所在區域的經濟總量，提升第三產業特別是現代服務業的發展水平。通過退劣進優、提高門檻、騰籠換鳥，推動樓宇單位面積產值最大化，同時突出樓宇高標準建設、高效能運營、高水平管理、高品質服務，通過社會資本效應及引資示范效應，引領產業結構形態和企業集群高產出、高稅收、高效益的高端化發展，實現樓宇經濟從追求快中求好的速度型到好中求快的質量型轉變。基于樓宇經濟社區所承擔的經濟社會共同體職能，通過規劃引領、搭建平臺、政策導向、特色強化等差異化舉措，不同區塊的樓宇盡量避免業態同質化、一般化、碎片化，實行一體規劃、分體招商、多體發展，突出各區的特色。同一區塊的樓宇盡量形成業態相同或相近的產業集群，著力引進一批帶動性強的龍頭企業，帶動相關上下游企業的集聚，形成綜合型、專業化、集群式的樓宇經濟集聚區。

三、政府導向的樓宇經濟社區化發展模式提升策略

隨著新城開發和老城有機更新以及產城融合的推進，城市中緊缺的已不是寫字樓等普通商務樓宇，而是那些能把品質化、個性化、全球化做到極致的特色樓宇，因此樓宇經濟迎來了從1.0向2.0轉型升級的發展契機。在1.0階段，商業樓宇項目業主追求租金利益與政府需要高成長性企業、屬地企業的稅收收入之間存在矛盾，業主在運營過程中“重租輕稅”的逐利本能使之過于看重短期的“租金”，進而影響到入駐樓宇企業的稅收屬地率和貢獻率、產業導向以及經濟業態。進入2.0階段，從基礎辦公需求，到貼心物業服務，再到可持續運營，各方對樓宇的角色定位和需求訴求都發生了改變。地方政府、樓宇業主經歷了由樓宇建設商向樓宇運營商的轉型，從多快好省建樓賣樓、片面追求租金最大化、更加追求短期收益回報，轉向追求業態培育、綜合收益和長期持有，更加重視樓宇經濟發展與城市社會建設的協同；商業商務地產的物業管理從以前的“看門、掃地、收件、防小偷”的“粗放式基礎型管理”，向注重智能、效率、安全、環保、個性的“精細化管家式服務”轉變，物業管理更加關注細節優化、個性需求和用戶體驗。[14]

（一）政府導向策略。

樓宇經濟作為發展區域經濟的重要抓手，對加快推進城市經濟轉型升級和社會結構轉型升級、提升土地等空間資源利用率有積極意義。構建樓宇社區是政府推動樓宇經濟進一步發展的重要舉措，是社會管理服務經濟發展的創新載體。[15](p124-128)然而，在完全市場化的情況下，樓宇經濟的發展不可避免地產生如發展無序、產業集聚度低區域惡性競爭等一系列問題，相關的配套設施的發展也相對滯后。因此亟需建立一種樓宇經濟空間發展體系，以期將樓宇經濟的發展納入科學化、系統化、協調化的發展軌道。[16](p52-58)歸根結底，樓宇在本質上屬于城市生產性空間，而空間問題始終是政府主導的城市規劃所要解決的基本問題。在目標定位方面，需要規劃打造重點樓宇、一般樓宇和特色樓宇三級樓宇發展梯隊，為現代服務業發展承接更多的空間資源和集聚優勢。在規劃引導方面，需要規劃統一布局樓宇經濟功能區塊，加強對樓宇項目在選址定點、樓宇設計、產業布局、物業管理等方面的規劃引導。在社會治理方面，需要規劃樓宇經濟等生產性服務業空間布局問題，從社會服務管理層面解決好空間生產效能問題，需要考慮采取新的舉措，積極推動樓宇社區建設模式創新。在產業結構方面，需要規劃構建樓宇經濟的產業結構生態鏈，吸引上下游產業項目的入駐，壯大產業集群規模，提升樓宇經濟知名度。

（二）布局優化策略。

增強區域輻射帶動，發展樓宇總部經濟。應加大力度引入跨國公司和國內其他地區大企業集團的區域性總部，爭取吸引知名企業設立營銷總部、研發總部、財務總部等職能總部，積極培育跨國公司總部樓宇、民營企業總部樓宇、高科技企業總部樓宇等高端商務樓宇，努力打造總部經濟中心。充分利用國內外兩個市場、兩種資源，培育一批大型、特大型企業總部，鼓勵這些企業實現總部與生產分離，向區外、境外轉移生產基地，參與國際國內競爭與合作。加快商務區、新城和城市綜合體的整合，建設現代服務業基地和科技創新集聚區，大力培植優勢主導產業和產業集群，重點發展商務商貿產業、文化創意產業、電子信息產業和科技研發產業。加快中小企業服務體系建設，促進中小企業與企業總部在人才、技術、服務等方面的配套協作，構建總部經濟產業鏈。[14]

（三）環境提升策略。

完善各類基礎設施，優化樓宇經濟環境。應主動適應城市規劃的“文化轉向”和樓宇社區化的發展趨勢，推動社區型的樓宇經濟形成規模效應和示范效應，提升社區參與經濟發展的服務保障功能。隨著我國大城市中軌道交通逐步普及，軌道交通網絡作為重要的空間聯系紐帶將成為城市樓宇社區建設模式創新的觸媒，產生“軌道+社區”的提升示范效應：“軌道+土地”將提升車站周邊地區土地使用綜合效益，“軌道+環境”將提升城市環境品質，“軌道+交通”將提升城市中微觀出行效率，“軌道+政策”將提升車站周邊地區有機更新和新城開發的動力。[17](p99-102)在大TOD開發模式日益普及的背景下，推進樓宇社區建設應加強道路兩側立面綜合整治，完善商業商務區步行系統，營造舒適的商業商務環境，實現聯動管理。以建立高效物業管理為目標，培育、引進具有一流資質的國際知名樓宇物業管理顧問公司和物業管理公司，開展專業化、個性化的物業服務，提升商務樓宇管理品質。重視商務樓群的業態布局，合理調整周邊業態，構建商務商業中心，配套發展酒店式公寓、商務酒店等商務設施，營造良好的商務氛圍，豐富樓宇經濟內涵，促進商務樓宇與商圈的互動發展。[18]

（四）招商引資策略。

創新項目招商舉措，保障樓宇經濟招商。鼓勵樓宇業主與政府部門聯合開展招商，采取“一樓一團隊、重點項目實施推進組等形式，同時突出知名企業的引導示范作用，實現以商招商、以外招外。加強樓宇的整體包裝策劃，篩選一批樓宇重點項目，建立滾動式重點樓宇項目庫。以商業模式創新為動力，推進樓宇與商業商務區、城市綜合體、高校創業區的功能整合，促進樓宇經濟與商業商務的融合互動，打造特色樓宇經濟集群和商圈。堅持從強化政府服務管理改革入手，以打造“四張清單一張網”為契機，努力為企業的發展營造最佳的商務氛圍和環境優勢，提供政策咨詢，簡化辦事程序，提高辦理效率。建立樓宇綜合服務中心，探索樓宇社區文化服務全覆蓋，推動經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理、黨群建設“五進樓宇”，實現政府近距離乃至零距離服務企業。[17](p99-102)

（五）智慧服務策略。

集成數字服務系統，建設智慧樓宇社區。智慧社區是一個完整的生產、生活、生態系統，能夠將社區中原本各自離散的功能集成起來，實現設施和資源互聯互通、共建共享，為用戶的生產生活帶來便利。智慧樓宇社區是智慧社區建設的重要方面，依托社會服務管理系統和指揮平臺，按照政府職能改革權力清單、責任清單的要求，打造滿足社區需求的服務型智慧政務平臺。[19]依托樓宇經濟信息平臺，全面整合各鎮街、工商、稅收、招商等信息資源，建立全市樓宇經濟信息服務平臺，對樓宇資源現狀分布、功能定位、經營主體、物管公司，入駐企業的產業結構、經營業態、稅收歸屬、平方稅收，以及企業進出變動情況等信息實行動態監管，定期分析樓宇經濟的發展態勢，實現招商落戶、企業外遷、樓宇資源使用、空置情況等基礎信息實時共享。

（六）規劃設計策略。

根據中央關于新建住宅推廣街區制的規劃，未來城市居民居住區與樓宇社區之間的關系將更加緊密。因此，有必要謀劃智慧城市時代依托城市社會服務管理大平臺開展街區治理，運用智慧化服務管理的技術手段，以街區為單位將分散在公安、城管、街道等多個部門的視頻監控等數字系統進行整合，推動樓宇社區內的活動場所、停車設施與周邊居民區共享；及時采集民生訴求、矛盾糾紛、突發事件等輿情信息和社情民意，將社區內的各類訴求快速交辦到相關職能部門和社會組織，做到全面采集、動態管理、及時處置。隨著我國智慧城市建設的推進和BIM（建筑信息模型）技術日益成熟，街區制建設可以以三維地理信息技術為依托，整合招商，工商、街道、稅務等多部門的相關基礎信息及管理需求，提高樓宇經濟宏觀稅源經濟分析能力，設計開發樓宇信息系統。

（七）特色產業策略。

明確持續發展策略，推動樓宇經濟特色化發展。關鍵要明確樓宇經濟發展的主要業態，推動樓宇社區特色化發展。通過樓宇招商、騰籠換鳥、內引外聯、去化提升、盤活存量、補齊短板等舉措，提升樓宇的智能化、信息化、精細化管理服務水平，不斷提高樓宇經濟的稅收產出和財政貢獻。圍繞寫字樓、商業樓、孵化器、特色小鎮、城市綜合體等主體功能項目，超前規劃商務樓宇功能定位，引導樓宇業主招大引強做精，走特色化、專業化、規模化的發展道路。積極吸引國內外現代服務業大門類、大項目、大企業，以商務商貿、文化創意、電子信息、科技研發、現代金融、新媒體等產業作為主要發展業態，重點培育一批金融服務型、中介服務型、科技研發型、現代傳媒型特色樓宇。著力扶持特色樓宇的開放式公共平臺建設，促進樓宇內優勢產業集聚，形成“一樓一行業、一層一特色”的分工格局，培育一批集群化的特色樓宇，實現高端樓宇經濟業態集聚。

（八）經濟集群策略。

樓宇經濟代表城市集約經濟的發展方向，通過集聚商務樓、寫字樓等現代服務業，在非常集約的空間內匯集大量企業人才流、資金流和信息流，從而實現高價值基礎上的要素互動。[1]樓宇經濟發展形態從過去單幢樓宇可以“單打獨斗”實現“分散式”零星發展，逐漸轉向大商圈、商業商務區、特色街區、產業園區、城市綜合體、特色小鎮等多要素“集中式”連片發展，依托“樓宇+專業市場”“樓宇+特色街區”“樓宇+產業園區”“樓宇+城市綜合體”“樓宇+特色小鎮”等多類型融合發展模式，形成了產業集聚區、中央商務區、特色商圈、城市綜合體、各類特色小鎮等不同形式的樓宇經濟集群。樓宇經濟轉型升級為樓宇社區發展模式創新奠定了基礎。

由于起步時間短和主導經濟發展的慣性作用，我國樓宇經濟發展的政府管理導向非常明顯，與西方國家相比政府在制定相關規劃時更加重視總結并依循既有的發展路徑，重視產業體系規劃引導下的樓宇經濟規范性發展。面對經濟呈現下行壓力的大環境，以供給側結構性改革為契機，鼓勵創建特色產業樓宇，選擇優勢產業、優勢行業、優勢企業，通過打造精品、做強品牌，培育一批金融樓、外貿樓、商務樓、科研樓、中介服務樓、現代物流樓等，實現高端業態集聚。因此，轉型升級、提質增效是“互聯網+”時代樓宇經濟發展的必然趨勢。[20](p59-69)地方政府正在通過“四張清單一張網”和“最多跑一次”的示范性改革，整合職能部門、街道社區、樓宇物業三方力量，引導社會力量為企業配套提供第三方服務，把經濟服務、民生保障、黨群建設等社區服務功能送進樓宇，構建社會力量支持經濟發展的樓宇經濟社區模式，以簡政放權的改革舉措提升商務環境、降低企業運營成本。[19](p1-10)在培育和發展樓宇經濟方面，政府的關鍵作用是要通過制定并執行發展戰略、發展規劃、專項規劃、強制性標準、準入制度、稅收政策、土地政策和市場交易規則等，在宏觀上體現政府引導資源配置的戰略意圖，引領市場和行業發展方向。打造高水平的知識型服務業是提升中心城市內部稟賦的關鍵，通過提供良好的支撐作用，加速創新的生成和成長。政府應轉變思路，通過加強知識型服務業等配套產業的建設，提供高水平的區域內部稟賦，并輔以政策上的優惠措施吸引總部的入住。[21](p71)作為順應樓宇經濟蓬勃發展的社會服務管理創新產物，樓宇社區具有生產空間、生活空間、生態空間功能復合的特征，其數量和規模隨著樓宇經濟的發展而逐年增加。推進樓宇社區建設，應順應樓宇經濟社區化的發展趨勢，以培育和提升政府、企業的社區意識為第一要務，積極構建社區化的服務團隊、服務平臺、服務機制和服務文化。在國家治理體系和治理能力現代化的背景下，發揮政府主導作用的同時，有必要科學界定政府主導作用的范圍，推動政府導向的樓宇經濟社區化發展模式整體轉型為城市治理導向的樓宇經濟社區發展模式，引導社區居民、企事業單位、行業協會、非政府組織廣泛參與。

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F299.1

A

1003-8477（2017）11-0068-08

李明超（1980—），杭州國際城市學研究中心暨省社科重點研究基地“浙江省城市治理研究中心”副研究員，碩士研究生導師，博士，浙江大學公共管理博士后。

浙江省哲學社會科學規劃項目重點課題“智慧城市建設3.0版及其商業模式創新研究”（14JDCS01Z）；杭州市科技計劃軟科學項目“杭州預防和治理‘城市病’的對策研究”（20130834M27）。

責任編輯 郁之行