住房租賃市場“藍海”初成

張力威 中國房地產協會副會長

住房租賃市場“藍海”初成

張力威 中國房地產協會副會長

租購并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一，它將在新一輪的房地產產品競爭中扮演重要角色。據不完全統計，全國在最近1年多時間里，有超過8個省份及超過20個城市出臺了有關租賃的政策內容。廣州、南京的租購同權，無錫、成都等地的人才落戶，北京的共有產權、上海的租賃住房用地連續推出，地方政策都是指向房地產長效機制，大力鼓勵住房租賃業務。

隨著租賃市場的“崛起”，長期以來我國房地產市場“輕租重售”的狀況將逐步得到改變。增加租賃市場的有效供給，對于穩定市場預期，遏制房價過快過高增長將發揮積極作用。同時租賃市場的勃興，整體來看對穩定房價有重要作用。

住房租賃市場的“崛起”

據住建部統計，目前我國約有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業大學生和外來務工人員為主。有調研機構數據顯示，2015年、2016年中國租房市場的規模大概在1.1萬億元，預計到2025年，住房租賃市場租金總額將接近3萬億元，租賃人口將達2.3億人。

與旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足、租價高、供應結構不合理、租住環境差等問題。在人口凈流入的大中城市要加快發展住房租賃市場，已成為政府的政策要點。

7月20日，住建部等九部委發文，《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》把廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市列為首批試點名單，要求加快發展住房租賃市場。此試點城市名單公布一個月之內，已有9個城市公布了租賃試點方案或通過市政府會議的審議。

值得注意的是，在首批開展住房租賃試點的12個城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業內人士分析認為，這與兩地人口政策相關。北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出臺吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。

盡管北京、上海、無錫三個城市并未被列入住房租賃試點城市，但這些城市依然出臺相關住房租賃政策，多措并舉發力租賃市場。

8月17日，北京出臺《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，其中規定北京戶籍承租公共租賃住房和直管公房的，可根據備案信息申請辦理戶口登記和遷移手續。京籍無房家庭子女滿足相應條件可租房上學。

在上海，繼浦東張江、嘉定新城以底價拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，近日靜安區規劃和土地管理局發布公告，將市北高新技術服務業園區兩幅商業用地調整為四類住宅用地（R4），規劃為社會租賃住宅，擬為園區就業人口供應近千套租賃住房。此外，上海市規土局已委托第三方機構在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是住宅和工業用地向租賃住宅轉化的政策通道；租賃住宅土地全生命周期管理、部分產權化實現人力資本的財富積累效應、租賃住宅運營管理的租金租期進入退出設計等方面。

7月28日，無錫提出凡辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領簽注《江蘇省居住證》均滿五年條件的，準予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。無錫的做法充分反映了當前三線熱點城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導向。

隨著租賃市場的“崛起”，可以看到長期以來我國房地產市場“輕租重售”的狀況將逐步得到改變。我們也能看到各類機構搶灘登錄住房租賃市場已成潮流。

多方“搶灘”租賃住房市場

自2015年開始，從中央到各級地方政府，都陸續出臺了培育租賃市場和機構房東的政策。在政策和市場雙重利好之下，一線城市和重點二線城市出現了大量的機構房東。

最先進入租賃市場的機構房東主要是一些獨立品牌公寓商，往往受制于規模和運營水平，基本還處在“燒錢”的初級階段。其次是依托自身租賃平臺轉型的市場存量房機構。還有開始大規模布局租賃市場的開發商們，目前排名前20的地產商中有12家已經布局長租公寓市場。

除開發商之外，地方政府旗下的國有租賃平臺也將是機構房東的重要力量，進一步擴大機構租賃的規模。比如，2016年，佛山搭建了佛山市建鑫住房租賃有限公司。2017年7月14日，哈爾濱國有控股專業住房租賃平臺——悅居網正式上線運營。7月17日，廣州提出，擬成立廣州住房租賃發展投資有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年底，將組建或改建3至4家國有住房租賃公司。

相較于民營機構，國有企業在獲得地方政府支持的同時，也可憑借自身的國有背景更好地獲取融資。同時，國有企業做租賃，有利于盤活存量房屋。此前我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在成熟的房地產市場，專業租賃企業提供房源占比應在30%左右。

由此可見，我國的住房租賃市場未來還有很大的發展空間，而機構房東的崛起，或將從數量和規模上，徹底改變租賃市場的游戲規則。

重申產品價值和服務價值

當然，在發展的道路上，還需要破除很多現實障礙，以長租公寓為例，品牌、質量、成本、服務等一直困擾著投資運營方，市場的極速變化，使企業站在了新一輪的起跑線上，必須要重新審視產品價值和服務價值。

租房者中年輕一代占比較大，他們對生活環境的要求和追求越來越高，旨在追求更高的生活質量。這就要求住房租賃市場的相關產品迭代升級，以更加契合新一代人的住房理念。產品價值無論對租房者還是運營者都將被重新定義。另一方面，與租賃住房市場興起發展的同時，是服務質量的提升，只有當與租賃相配套的基礎服務得到提升，才能從整體上改變目前住房租賃市場的現狀，更好地發展住房租賃市場。

這些現狀也給住房租賃市場上新的服務商提供了更多的機會。2017年無論是房企還是公寓機構亦或是配套企業，都盯上了住房租賃這片“新藍海”，然而如何能夠在不斷變化的時局中把握機遇，唯有適應變化才能掌握主動。