住有所居是人民安居樂業的根本

朱中一 住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長

住有所居是人民安居樂業的根本

朱中一 住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地產業協會原副會長

黨的十九大報告中，習近平主席提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的房地產定位。同時三季度的經濟數據顯示，前三季度商品房銷售面積11.6億平方米，同比增長10.3%，增速比1～8月份回落2.4個百分點。這一切都說明了房子的基本作用應該是讓人民住有所居。

自2016年以來，國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產調控政策，房地產市場明顯降溫。但同時全年全國商品房的銷售面積、銷售額、房地產開發投資的絕對量肯定會超過去年的水平。未來，房地產對中國經濟拉動作用并不會逐漸減弱。

隨著城鎮化發展、城市更新改造以及居民消費升級，房地產市場不僅到2020年，甚至更長一段時間都有發展的空間。從長遠來看，房地產長效機制也在不斷推進中。建立長效機制，應在住房制度的基礎上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監管等制度，從制度層面推進房地產市場的長遠發展。

“租購并舉”引領住房變革

自改革開放以來，中國房地產市場發展迅速，2016年人居住房建筑面積是40.8平方米，城鎮居民人均住房面積是36.6平方米。目前存在的問題是發展的不平衡、不充分。

目前我國進入一個新階段，原來城鎮中一些常住人口的住房問題基本緩和，但突出問題是要滿足常住人口中的農業轉移人口、城鎮化過程中的農業轉移人口以及新參加工作群體的住房需求。這些群體的特點是大多數人的支付能力不足，購房相對困難，租房成為主要的住房問題解決方式。

應對房地產市場發展不平衡、不充分的問題，十九大報告強調“租購并舉”，從購租并舉到租購并舉，反映的是國家要解決好農業轉移人口市民化問題的決心。

發展住房租賃市場，已經成為深化住房制度改革的各方共識。從理論上說，買房不是剛需，居住才是剛需。但為何“寧買房不租房”會成為很多人的邏輯？這說到底還是權利的邏輯：人們不僅在買“產”，也在買“權”。對物權之上的受教育權、養老保障、醫療等權利的需求，有時比居住本身還強烈。越是人口流動大、業態更新快的城市，這個問題越緊迫。以租購同權為特色的房屋租賃市場改革，正是抓住了這一深層次的需求，嘗試實現租屋供給不足和租屋賦權不足的雙重解鈴。

租購同權其實是一次分蛋糕的改革，如果優質資源的蛋糕尺寸不做大，權利就會被稀釋，漲價的浪潮就在所難免。這反過來可能影響到租房市場的發展和壯大。正是在這個意義上，無論是推出共有產權住房還是推行租購同權，保障權利的同時更要進一步做大房屋以外的公共產品。

對于一個對自有住房有著長期偏好的國家而言，購租并舉、租購同權正在調整的，不僅僅是住房制度、居住權利，更有全社會的理念。在全面深化改革的語境下，如何把可能出現的“權利沖突”變為“利益共享”，如何因地制宜做大居民公共服務的總蛋糕，都是護航租房美好時代必須付出的努力。開弓沒有回頭箭，一種更加可持續的住房制度、一種人民共享的居住觀念，應該成為社會的共識，成為改革的方向。

長效機制需建立配套制度

2016年12月21日，中央財經領導小組提出，要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。如何建立房地產長效機制，在制度安排上，應首先完善住房制度，完善多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監管等制度。

土地方面，在試點的基礎上，如在13個城市里開展利用集體建設用地建設的租賃住房，通過正在修改《土地管理法》，逐步建立城鄉統一的建設用地市場，建立人地掛鉤的土地供應制度。根據住房的不同對象，確定不同的土地供應制度。

金融信貸方面，建立有利于自住型需求和遏制投機、投資性需求的金融政策，防止表外消費貸等流向房地產。稅收方面，通過改革和立法，降低自住型需求負擔，提高投機、投資性需求成本，鼓勵有多套住房者將閑置的住房推向二手房市場或租賃市場。立法方面，對《土地管理法》(修改)、《住房租賃管理條例》和《房地產稅》等加快立法。市場監管方面，應建立完善對房地產市場監管的機制，規范開發銷售中介行為，進一步完善分類調控、因城施策的機制，提高調控水平。上述制度除房地產稅收涉及面廣、難度大，進展比較遲緩外，其他方面都在推進中。

過去長效機制建設緩慢與房地產定位搖擺有關。房地產一頭連接民生，一頭連接經濟。以往十幾年，時而強調房地產對經濟的拉動，時而強調住房的民生定位。

自國家強調“房子是用來住的，不是用來炒的”定位以后，不少地方政府表示，要注重實體經濟發展，減少經濟增長和財政收入對房地產的依賴。國務院有關部門和地方有關政府對長效機制建設的推進也在加快，特別是發展住房租賃市場方面。

長租房屋或成解決住房問題良方

當前我國處在全面建成小康社會的決勝階段，住房問題是其重要組成部分，這個階段的住房問題該如何解決？可以看到，租購并舉成為必然趨勢。因為要解決常住人口中購房困難人群的住房問題，就需要考慮他們期望得到穩定且可長期居住房源的客觀情況。這樣來看，長租房屋就成為解決他們的需求的首選。

目前，有一些房地產企業在試水長租公寓，其中不乏龍頭房企，如碧桂園、萬科。政策層面，國務院及住房城鄉建設部等部委相關文件中均有涉及住房租賃市場的內容。開發企業要參與這方面的工作，國有企業更要加積極參與。

根據國外經驗，長租公寓相對于其他形式，在運營方面要更加成熟。從企業角度來看，長租公寓為自身持有，可以從長遠考慮它的盈利空間，如果僅僅把眼光局限在未來的3～5年，對企業未來的發展是不利的。長租公寓作為一種業態，在運營方面比短租公寓更好管理。所以，在新的開發階段，這些房企應該考慮如何去運營。

開發企業試水長租公寓，盈利問題也需要認真思考，包括盈利模式等方面。比如，保利地產引入REITs，是一種值得借鑒與學習的模式。從社會層面來看，企業需要承擔社會責任，一些口碑和業績都比較有影響力的企業試水長租公寓，是我國培育住房租賃市場良好的開端。