北京：政策撐起住房租賃市場保護傘

本刊記者 鄒笛

北京：政策撐起住房租賃市場保護傘

本刊記者 鄒笛

2016年國務院辦公廳印發《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。北京市作為首都，住房壓力可謂排在全國首位，近幾年，北京市多次發布住房租賃相關政策，促進北京市住房租賃市場平穩健康發展，用制度為住房租賃市場撐起了保護傘。

集體租賃住房保供給

早在2011年4月，原北京市國土局就已經向國土部提出利用集體土地建設公共租賃住房的試點申請，9月國土部批準試點工作，北京成為全國第一個利用集體土地建設租賃住房的試點城市。2012年2月北京正式啟動了第一批試點——唐家嶺地區集體土地租賃住房試點項目。2014年10月，原北京市國土局聯合7部門印發《利用農村集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》，為開展集體租賃住房工作提供政策保障。截至2016年底北京市已先后啟動海淀區唐家嶺、溫泉鎮太舟塢村等4批5個試點項目，可建設公共租賃住房近1.5萬套。

2017年11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（以下簡稱《意見》），確定了未來五年北京將供應1000公頃集體土地，租金參考周邊市場水平，鼓勵簽訂長期租賃合同，但單次租期不得超過10年。同時，集體租賃住房可依法出租獲取收益，但不得對外出售或以租代售。根據2017年4月北京市發布的《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，今后五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套。以此推算，1000公頃大約能建設40萬套租賃住房。

目前，北京租賃市場房源總量接近250萬套，這1000公頃的租賃住房入市后，相當于在未來五年，給北京房屋租賃市場增加約15%的房源，若能按照計劃完成這部分供應，屆時北京住房租賃市場的租金將會出現明顯下調。

為從制度上杜絕以租代售的可能，在租期方面，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。同時《意見》規定，此類住房僅用于租賃住房建設和運營，未經批準不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。為杜絕變相開發建設小產權房，包括土地使用權和房屋所有權在內的不動產權利證書將按項目整體核發，不予分割辦理單元產權證書。

監管平臺規范住房租賃市場管理

2017年11月，北京市住房租賃監管平臺正式上線，與監管平臺一起，市房地產中介協會、鏈家、我愛我家、建設銀行建立的首批4家交易服務平臺同步上線。住房租賃監管平臺通過鏈接這些網絡交易平臺，提供租賃信息發布、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用信息查詢和信用評價等服務。

租賃監管平臺采用的是“1+N”模式。“1”是住房租賃監管平臺，“N”是鏈接到這個監管平臺的各種住房租賃交易服務平臺。很多企業和平臺都有資格成為“N”中的一員。根據文件規定，房地產經紀機構、住房租賃企業、行業組織、商業網站都可成為網絡交易平臺的運營主體。

監管平臺由京東集團深度參與開發建設，提供需求分析、功能設計、數據分析、大數據模型設計等技術咨詢和服務支撐。后續，市住房城鄉建設委還將不斷擴大網絡交易平臺的規模，提升服務的便利性、可獲得性。

監管平臺和交易服務平臺“各司其職”。監管平臺主要負責對交易服務平臺進行監管，還能根據租賃登記備案信息多角度、分層次分析和展示住房租賃狀況，并可根據相關部門需求實現租賃登記備案信息共享。交易服務平臺則能實現房源查驗、信息發布、網上簽約、租賃登記備案、資金監管、信用評價等服務，通過數據接口及時向監管平臺同步租賃登記備案信息及公租房項目租賃登記備案信息。

在“信用評價”功能上，如果房東或者中介存在隱瞞房源真實性等問題，租戶可以登錄網絡交易平臺打“差評”。租戶也可通過身份證、備案編號等信息，到市住房城鄉建設委官網“房屋管理”頻道，給中介、房東、房源評分。相應的，房東也可反過來給租戶打分。

“購租同權”保護承租人利益

2017年8月底北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市教委、市公安局等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》正式發布。通知中對承租人可享受到的權益做出了明確說明。

承租人符合公共租賃住房貨幣化補貼條件的，可以根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請租金補貼。北京市相關部門將結合實際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩妥地推進教育制度改革，進一步滿足適齡兒童接受義務教育的需求。《意見》中明確指出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

《通知》明確規定了對外出租房源的條件，保障承租人權益。除了結構、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租；廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住；人均居住面積不得低于本市規定的標準。

在租金方面，租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水平合理約定租金，合同期內房東不得單方面提高租金。同時市住房城鄉建設部門應當建立住房租金發布制度，及時發布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。住建部門未來將發布的這個租金“參考價”并不是強制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據這個價格水平，約定具體的租金情況。

同時，《通知》明確規定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐租戶，未經租戶同意不得擅自進入出租住房。如果房東在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優先購買權。如果租賃期屆滿，房東不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知租戶；繼續出租的，同等條件下原租戶享有優先承租權，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。《通知》專門對“轉租”有了限制。即：承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外；承租人根據合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉租。

北京市多項住房租賃政策的頒布完善了購租并舉的住房體系，建立健全了出租住房合法、主體權責明晰、市場行為規范、租賃關系穩定、權益得到有效保障的住房租賃管理服務制度；同時多渠道增加租賃住房供應，培育機構化、規模化住房租賃企業，引導居民形成先租后買的梯次消費模式，促進北京市房地產市場平穩健康發展。亦可作為全國住房租賃市場規范管理的標桿。