房地產(chǎn)價格波動對我國商業(yè)銀行信貸風險影響的實證分析

趙燕+韓凝

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售都離不開銀行信貸資金的支持，所以房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房地產(chǎn)價格的波動和國家的宏觀經(jīng)濟政策、銀行信貸情況有著密切聯(lián)系。本文對我國房地產(chǎn)信貸市場的現(xiàn)狀進行了分析，然后通過實證研究分析房地產(chǎn)價格波動對我國商業(yè)銀行信貸風險的影響并提出政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價格；不良貸款率；房地產(chǎn)信貸規(guī)模；銀行信貸風險

在過去二十多年里，大多數(shù)國家都經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場從繁榮到衰退的過程，房地產(chǎn)市場的周期一般是與商業(yè)銀行信貸市場的周期同步的，兩者之間的變化和關(guān)系不僅會影響到房地產(chǎn)市場和銀行信貸規(guī)模，還會放大金融風險、放大經(jīng)濟周期的波動，產(chǎn)生順周期效應，因此，了解房地產(chǎn)價格波動對銀行信貸的影響變得越來越重要。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展離不開金融機構(gòu)的資金支持。到2016年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款額達21萬億元，占銀行貸款的22.35%。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款等銀行信貸是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源，房地產(chǎn)價格波動與銀行貸款規(guī)模密切相關(guān)，除此之外，房地產(chǎn)價格也因宏觀調(diào)控政策的頒布劇烈波動。本文擬從現(xiàn)狀與實證方面著手，深入研究房地產(chǎn)價格波動對商業(yè)銀行信貸風險的影響。

一、我國房地產(chǎn)價格波動與房地產(chǎn)貸款風險現(xiàn)狀分析

（一）我國房地產(chǎn)價格的波動情況

房地產(chǎn)價格波動可以通過商品房平均銷售價格增長率顯示，如下圖1所示，我國商品房平均銷售價格除了2008年受金融危機的影響有所下降外，均逐年增長，且商品房平均銷售價格增長率波動較大，這與我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。在2006～2015年中，2008年我國房價受全球金融危機的沖擊下跌，2009年房地產(chǎn)市場在救市政策刺激下開始復蘇，2010、2011年先后出臺“國十條”、“國十一條”、“新國八條”抑制房價，2014年房地產(chǎn)投資增速顯著放緩。

（二）我國房地產(chǎn)信貸風險分析

銀行貸款資產(chǎn)的質(zhì)量和風險一般用不良貸款率來衡量，貸款質(zhì)量越低，銀行的信貸風險就越高，不良貸款率也越高；反之，貸款質(zhì)量越高，銀行的信貸風險就越低，不良貸款率也會降低。

如圖2所示，在2005至2013年間，我國房地產(chǎn)不良貸款余額和不良貸款率逐年減少，不良貸款余額從05年的1088.32億元減至13年的214.4億元，下跌了80%，但從2013年開始，房地產(chǎn)不良貸款余額和不良貸款率有所反彈，不良貸款余額從13年的0.48% 增至15年的0.81%。總體來看，我國房地產(chǎn)貸款的不良貸款率較低，即銀行的信貸風險較小，說明我國房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量還是挺高的，但仍不能忽視潛在信貸風險，一旦房價泡沫崩盤，整個房地產(chǎn)業(yè)將陷入蕭條，銀行業(yè)也一定會被波及。

二、房地產(chǎn)價格波動影響我國商業(yè)銀行信貸風險的實證分析

（一）房地產(chǎn)價格波動對我國商業(yè)銀行信貸風險的研究設(shè)計

1.變量選取與計量

不良貸款額與不良貸款率都可以用來衡量銀行信貸風險，考慮到不良貸款率是相對指標，在單位上比不良貸款額更具有可比性，因此本文選取不良貸款率來衡量商業(yè)銀行的信貸風險狀況。另外，根據(jù)上文闡述的銀行信貸風險與房地產(chǎn)市場的相互關(guān)系后，實證模型將引入房地產(chǎn)價格波動、房地產(chǎn)信貸規(guī)模、商業(yè)銀行風險防范情況三個因素。綜上，選取的解釋變量與被解釋變量可總結(jié)如表1所示。

2.樣本選擇與數(shù)據(jù)來源

本文以我國商業(yè)銀行為研究對象，選取了2004年3月2016年12月的季度數(shù)據(jù)，樣本量為52個。商品房平均銷售價格來源于國家統(tǒng)計局，全國商業(yè)銀行不良貸款率、個人住房貸款余額、撥備覆蓋率來源于wind數(shù)據(jù)庫。

（二）房地產(chǎn)價格波動影響我國商業(yè)銀行信貸風險的回歸估計與檢驗

回歸結(jié)果表明：在其他條件不變的情況下，我國商品房平均銷售價格增長率每上升一個百分比，商業(yè)銀行信貸風險就上升0.0199個百分比；在其他條件不變的情況下，我國個人住房開發(fā)貸款額每增加一個億，商業(yè)銀行信貸風險就上升4.5054E- 06個百分比；在其他條件不變的情況下，我國不良貸款撥備覆蓋率每增長一個百分比，商業(yè)銀行信貸風險就下降0.0043個百分比。從實證結(jié)果來看，解釋變量X1、X2、X3的系數(shù)是統(tǒng)計顯著的，所以房價波動和個人住房開發(fā)貸款額對商業(yè)銀行信貸風險的影響是顯著為正的，而不良貸款撥備覆蓋率對商業(yè)銀行信貸風險有顯著反向影響，這些結(jié)果都與預期一致。

（三）房地產(chǎn)價格波動對我國商業(yè)銀行信貸風險的回歸結(jié)果分析

房地產(chǎn)價格波動對商業(yè)銀行信貸風險有正向影響。隨著房價越來越高，一方面，銀行更愿意貸款給以房地產(chǎn)作為抵押的借款者，即使借款者違約，不斷增值的房屋也可以通過拍賣盈利，同時，銀行人員為了業(yè)績的提升，會不斷以低利率、高杠桿吸引投資者來貸款，忽視借款者自身的償還能力，增加了信貸風險；另一方面，房價的上漲使越來越多的購房者無力購買，只能通過銀行貸款實現(xiàn)，貸款額會隨著房價而增加，也會增加銀行的信貸風險。房地產(chǎn)信貸規(guī)模對商業(yè)銀行信貸風險有正向影響。房地產(chǎn)信貸規(guī)模越大，意味著銀行風險暴露額越多，銀行信貸風險相應增加；反之，房地產(chǎn)信貸規(guī)模越小，銀行信貸風險越低。endprint

商業(yè)銀行風險防范情況對信貸風險有反向影響。衡量銀行貸款損失準備金是否充足的一個重要指標是不良貸款撥備覆蓋率，指貸款損失準備占不良貸款額的比例，此項指標的最佳狀態(tài)為100%，比例越高說明抗風險能力越強，比例越低說明抗風險能力越弱，但它的高低應適合不良貸款額，過低的比例會導致?lián)p失準備金不足，利潤虛增，潛在風險也越大；而過高的比例又會導致?lián)p失準備金多余，影響銀行盈利能力。

三、結(jié)論和建議

根據(jù)前文的理論分析和實證研究表明，影響銀行信貸風險的重要因素之一是房地產(chǎn)價格波動，因此，只有穩(wěn)定了房地產(chǎn)價格才能防止銀行面臨信貸風險。政府方面應時刻關(guān)注房地產(chǎn)價格的波動情況，及時采取穩(wěn)健的、針對性的宏觀調(diào)控政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

其次，銀行方面應該遵守謹慎經(jīng)營的原則，嚴格把控房地產(chǎn)貸款規(guī)模和銀行信貸結(jié)構(gòu)。第一，銀行一定要做好貸前審查和貸后審計的工作；第二，銀行可以通過提高資本充足率和不良貸款撥備準備率來不斷提高防范信用風險和吸收違約損失的能力。

最后，金融機構(gòu)應該謹慎推進創(chuàng)新金融工具，須有深厚扎實的金融知識儲備以及覆蓋預期損失的防范機制，否則會加大風險，造成整個社會的動蕩。

（上海海事大學，上海 200000）

注釋：

①我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主要包括兩部分：一部分是用途為房地產(chǎn)開發(fā)、消費和經(jīng)營的貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款；還有一部分是不一定用于房地產(chǎn)的、把房產(chǎn)作為擔保抵押的貸款，但由于其數(shù)據(jù)缺失不予選取，此外，根據(jù)上文可得第一類貸款中個人住房貸款額及增幅遠大于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，同時為了避免多重共線性，本文選擇個人住房貸款額來衡量房地產(chǎn)信貸規(guī)模。

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作者簡介：

趙燕（1972—），女，上海海事大學國際經(jīng)濟貿(mào)易系講師，金融學博士，教研方向：金融市場、商業(yè)銀行管理。

韓凝（1995—），女，上海海事大學經(jīng)濟管理學院研究生。endprint