淺議房產測繪中房屋面積測算的問題

夏勤浩

【摘要】隨著經濟建設和城市化進程的加快，我國人地矛盾越來越突出，房屋的價格也在直線飆升。房產測繪是房產產權管理的重要內容，在現階段，房產的面積直接決定著房產的價值，因此，對房屋面積的測算是至關重要的，本文對房產測繪的有關概念進行簡單描述，對測繪中針對每個部分的測繪方法進行了分別說明，希望能給相關人員提供一些參考。

【關鍵詞】房產測繪；面積測算；問題

引言

近十年來，我國的房價一直居高不下，房屋的價值除了受地理位置的影響之外，最關鍵的就是房屋的面積，對房屋面積的測算如果出現誤差，將會使房屋所有者的經濟利益受損，導致不必要的矛盾出現，因此，必須提高房產測繪的水平，保證房屋面積測算的準確度。

一、房地產測繪中有關概念及意義

1、房屋套內建筑面積

房地產在實際建筑中所占有的面積即為房屋套內建筑面積，包括房屋的支撐墻面積、房屋的實際使用面積和房屋以外的陽臺面積。在計算陽臺面積時，應該是按照陽臺的水平投影面積為準，計算規則是：房屋的外墻和陽臺外墻外圍，圍成的面積；墻體面積不是我們說的平面面積而是墻體承重的占地面積即與房屋地面的接觸面積的總和包括房屋內所有墻的占地面積，比如房屋中的夾墻和外墻等，而不是通常以為的圍成面積。

2、房屋公攤建筑面積

由多人共同占有的建筑面積即為房屋公攤建筑面積，產權同時歸屬于多名占有人。這樣的分攤面積要根據各個戶主的實際占有面積數量來決定，在房地產的測繪中房屋面積的測算可以給房屋公攤建筑面積最直接的依據。

3、房屋的使用面積

房屋的使用人在實際的使用中所用到的面積即為房屋的使用面積，通過水平投影的辦法進行計算。

（1）、房地產的使用面積包括了客廳，廚房、衛生間、陽臺、過道等所有面積之和。

（2）、在結構建筑面積計算時其中通風的通道還有煙囪是不能夠計算在建筑的總面積之中的，但是一定要計算到用戶的實際使用面積中的。

（3）、在對房屋的使用面積的計算中，對房屋的墻面粉刷裝修的厚度所占的面積也是要計算在內的。

4、測算房產面積的內容與意義

（1）、房產面積的測算內容

建筑好的房屋面積和建筑時的測算用地面積都在房地產面積的測算范圍之內，測算用地面積包括著公用的土地面積、丘面積、各種的地類面積、還有就是實際的占地面積等；房屋的面積測算包括大家的分攤面積、實際上使用的面積還有總的建筑面積等。

（2）、房產面積的測算意義

房地產開發建設和城鎮規劃的主要依據就是對房屋面積和房屋建筑用地面積的精密測算，這對房地產權的所屬單位以及產權戶籍的管理提供很好的參考資料。因為這項工作在實際操作中具有一定的難度，技術性也比較強，對測算的精度要求比較高。關系到產權人、開發商和建筑單位的利益。可以看出測算房地產面積對房地產的測繪是非常有必要的。

二、分攤共有面積樓層以及不同功能區計價的差異問題

1、分攤商住樓的樓梯間

商住樓通常可以分成上部分的居住區以及下部分的商用區兩部分，兩部分的結構因功能的不同而表現出不同的形式。其中，樓梯間與住宅區域是相通的，與商業區域不相通，樓梯間主要服務于上部分的住宅區域，對于樓梯的面積分攤就需要進行深入探討。如果將其分攤給住宅部分，住宅部分的分攤面積會因商業部分的層數越多而造成分攤的面積越大；如果將其分攤給商業部分，商業部分有時會帶有自用樓梯，并不使用樓梯。這種情況建議全樓分攤屋頂的樓梯間與商用部分樓梯間面積，住宅區域樓梯間由住宅住戶自行承擔。這就兼顧了誰對其進行使用，就對其進行分攤的原則，也將全樓整體概念給予了體現。

2、分攤非住宅共有建筑面積

因為共有建筑面積的關系較為復雜，很難選擇合適的分攤方法，在實際的工作中通常采用的計算方法是先整體計算，后局部計算。對于建筑類型的非住宅來說，從設計的方面考慮，在設計功能一般的情況下，層通常是最小的單位，并且具有合理性。分攤界定一致性不管其權利人確定與否，在分攤前后都可保持其一致性。在對整棟建筑的共有面積功能區進行劃分時，先進行房屋的劃分分攤，再將功能區的共有面積以層的方式分攤，根據購房者的需要對其進行隔斷的修建，如此新共有面積會在樓層中形成，為保證權利人的分攤面積，需再進行分攤工作。此種方法的好處有：房屋權屬的登記面積不會因權利人的分割銷售受到影響，而且計算的過程清晰可見，有利于判讀與表達。

3、消防連廊

隨著城市化進程的加快，城市用地面積越來越緊張，房屋建筑逐漸向高層化發展，部分高層建筑對十層以上的住宅為滿足消防安全的要求設計了消防連廊，目的就是為了將各單元的消防樓梯進行連通。

（1）、相鄰兩個住戶之間設計一條與陽臺類似的連廊，在與其公用的消防樓梯進行連接，其面積為相鄰兩個住戶之間以陽臺計入套內面積，；

（2）、各單元的消防樓梯與挑廊進行連接，由于消防連廊于住宅十層以上，因此有十層以上住戶進行分攤。樓體的整體結構決定消防連廊布局，此種方法不具備科學性，消防連廊不是某一層或者某一住戶單獨擁有的，發生火災時，十層以下的樓梯，樓梯疏散可通過上部消防連廊達到目的。所以，公用消防樓梯與消防連廊共同功能區應一起分攤。

三、房屋面積測繪中實測面積與預測面積

1、預測房屋的面積

對商品房進行銷售時，房地產的主管機構依據相關的法律法規規定，根據建筑房屋的實地考察與其施工的圖紙對房屋的面積大小進行預測，即為預測房屋面積。這種預測所得的房屋面積只是用來做開發商合法銷售的依據。

2、實測房屋的面積

建筑房屋在竣工驗收后，由相關的工程規劃管理部門對其驗收合格后，委托具有測繪資質的房屋測繪機構，并根據相關的法律法規，對實際房屋面積進行測量。建筑房屋的實測面積要根據相關的測繪規范與規定進行計算，房屋的預測數據及房屋的圖紙可以作為參考。在進行房屋的面積測量中，實測的面積與預測的面積若是存在著很大的差異，將會對其面積預測準確性造成一定的影響。在房屋的實際建設中可能存在一些變化，有時也會因為測量的技術水平低，不夠規范，或是開發商因個人利益，擅自對房屋的設計進行更改，導致誤差的發生。在實際的房產測繪的過程中，進行面積統計、房屋拆遷及交易等相關的計量單位比較多，再加之房屋的面積本身種類繁多，為減少誤差的產生，需要對測繪的方法進行優化。房屋測繪關系到民生問題，房地產產權、拆遷管理服務、交易、開發產籍管理是房產的測量成果，為保證城市建設與規劃等提供基礎性工作，受到社會關注，如有不當不僅影響房產測繪單位的形象，還可能引起法律糾紛。

結束語

總而言之，房屋面積的測算在房產測繪工作中有著非常重要的地位，經濟的發展，房價的居高不下都使得人們對房屋產權的問題十分關注，因此，對房屋面積的測算必須保證其精準度，同時要加強對產權的管控，在進行房屋面積測算時，要對不同的區域采用不同的測算方法，注意預算面積與實測面積的差異，切實保證測算的準確，避免產權糾紛。

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