破解結(jié)構(gòu)性緊缺 筑牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)廣東三管齊下改善土地供給

作為生產(chǎn)要素的重要部分，土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整扮演著支撐作用。一邊是經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源的渴求，一邊是土地開發(fā)強(qiáng)度頻頻預(yù)警。面對(duì)不少城市遇到的普遍矛盾，廣東探索“三舊”改造向存量要增量、實(shí)行彈性出讓政策、劃定產(chǎn)業(yè)用地保護(hù)紅線，三管齊下改善土地供給，筑牢實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

“二次開發(fā)”化解“結(jié)構(gòu)性緊缺”

“一開始以為永慶坊在老城區(qū)，不符合科技公司的感覺(jué)。但實(shí)地考察后，沒(méi)想到這邊經(jīng)過(guò)改造后，既保留了廣州老西關(guān)的味道，也能夠滿足辦公的需要。”“80后”亮風(fēng)臺(tái)技術(shù)部負(fù)責(zé)人韓磊說(shuō)。

在廣州老城區(qū)，永慶坊已從一片破敗的居民小區(qū)搖身一變成為集文、商、旅為一體的現(xiàn)代化社區(qū)。“以前走在永慶坊，街區(qū)人口老齡化嚴(yán)重，巷子里飄出來(lái)的都是中藥味。”參與改造的廣州萬(wàn)科總經(jīng)辦主任楊大正說(shuō)，“改造后既保留了原有街巷肌理，又導(dǎo)入了產(chǎn)業(yè)，年輕人回來(lái)了，老街也活了。”

當(dāng)前，廣東特別是珠三角不少城市土地開發(fā)強(qiáng)度超過(guò)30%的國(guó)際警戒線，部分縣區(qū)更是高達(dá)70%。從2008年開始，廣東實(shí)施以舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊為主要內(nèi)容的“三舊”改造，向存量土地要指標(biāo)。

“通過(guò)‘三舊’改造，廣東有效開發(fā)存量建設(shè)用地，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)‘優(yōu)二進(jìn)三’，為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓展了用地空間。”廣東省國(guó)土廳“三舊”辦負(fù)責(zé)人熊進(jìn)軍說(shuō)。

位于東莞莞城區(qū)的聯(lián)豐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園已完成華麗蛻變，曾經(jīng)的破落舊廠房已變?yōu)槿缃耦H具文化氣息的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。從2012年改造運(yùn)營(yíng)至今，入園企業(yè)由改造前的86家增至158家，生產(chǎn)總值從約2億元增至約7億元。

東莞市國(guó)土資源局局長(zhǎng)劉杰說(shuō)，這得益于“三舊”改造，5年來(lái)莞城區(qū)優(yōu)環(huán)境、上項(xiàng)目、調(diào)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)提速與轉(zhuǎn)型加速，多年單位用地GDP、稅收均為全市最高，這說(shuō)明老城區(qū)盤活存量空間大有可為。

實(shí)施舊城改造項(xiàng)目后的廣州老城區(qū)永慶坊

“組合拳”降初始成本夯實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)

2017年8月，作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的佛山南海區(qū)發(fā)布土地新政，提出將按照項(xiàng)目需求實(shí)施彈性出讓年期，其中最低年限為10年，最高為50年。

這是廣東降低企業(yè)用地成本的縮影。廣東省國(guó)土廳明確提出，創(chuàng)新土地出讓方式，其中實(shí)施彈性出讓年期是亮點(diǎn)之一，將國(guó)家規(guī)定的最高50年，變?yōu)楣膭?lì)不超過(guò)20年。

“從統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看，我國(guó)企業(yè)的平均壽命明顯少于50年。對(duì)50年土地出讓期限進(jìn)行縮減不僅有利于進(jìn)一步降低企業(yè)用地初始成本，加快項(xiàng)目啟動(dòng)，調(diào)動(dòng)投資者的積極性，還可以有效防止企業(yè)借機(jī)囤地倒賣現(xiàn)象發(fā)生。”廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳光榮說(shuō)。

在深圳，截至2017年9月底，該市共出讓彈性年期工業(yè)用地17宗，面積24.77公頃。在平湖金融與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，這宗用地面積為4186平方米的土地，出讓年期20年，評(píng)估出讓底價(jià)約6000萬(wàn)元，比此前出讓模式低價(jià)便宜了近3/4。

改造后的永慶坊

近年來(lái)，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本上升，廣東出現(xiàn)工業(yè)外遷現(xiàn)象。為此，廣東在制定供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革降成本行動(dòng)計(jì)劃時(shí)明確提出，探索依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)靈活采取彈性出讓年限、租讓結(jié)合、分期供應(yīng)等多種“組合拳”供應(yīng)土地，降低企業(yè)初始用地成本。

“中山推行先租后讓政策，6年租賃期滿后，企業(yè)滿足建設(shè)、稅收、就業(yè)等條件就可辦理出讓手續(xù)，價(jià)格則按租賃當(dāng)年工業(yè)用地最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”中山市國(guó)土資源局局長(zhǎng)吳偉強(qiáng)說(shuō)，這樣既能減少企業(yè)盲目購(gòu)地，也提升了政府后續(xù)土地處置的主動(dòng)權(quán)。

“保護(hù)紅線”支撐“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)省”

在廣東順德成長(zhǎng)起來(lái)的格蘭仕集團(tuán)，曾因發(fā)展需要將部分廠區(qū)搬遷到周邊地區(qū)。2017年，格蘭仕集團(tuán)選擇回歸，將新增投資超過(guò)3.5億元。格蘭仕集團(tuán)總裁梁昭賢說(shuō):“順德劃定產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)的政策提振了企業(yè)投資的信心。”

面對(duì)土地不足成為制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，2017年3月，順德宣布將在2017年年底前完成產(chǎn)業(yè)用地總規(guī)模不少于18萬(wàn)畝的產(chǎn)保區(qū)劃定工作，確保全區(qū)產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模，嚴(yán)防死守產(chǎn)業(yè)空間底線、拓展實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。

只有近2000平方公里土地的深圳，為了防止產(chǎn)業(yè)空心化，早在2016年2月就提出劃定產(chǎn)業(yè)區(qū)塊控制線，確保中長(zhǎng)期內(nèi)全市工業(yè)用地總規(guī)模不低于270平方公里，占城市建設(shè)用地比重不低于30%。

發(fā)展高層廠房，推動(dòng)“工業(yè)上樓”是廣東確保產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的探索。在深莞交界處，一幢23層的科創(chuàng)大廈拔地而起，其前身是一座低矮的產(chǎn)業(yè)園。其運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)人曾楚恒說(shuō)，公司按照“廠房+寫字樓”的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每層承重是普通寫字樓的三倍以上，使得高樓層照樣可以開工生產(chǎn)。

“發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，必須像保護(hù)耕地一樣保護(hù)產(chǎn)業(yè)用地。”陳光榮表示，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)省”，土地管理必須徹底轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)用地方式，而以剛性紅線確保產(chǎn)業(yè)用地，將有效防止房地產(chǎn)蠶食工業(yè)用地。