青島市中心城區土地利用強度研究

張建 孫健 裴春云

摘 要：以黨的十九大精神為指導，貫徹新發展理念，以供給側結構性改革為主線，優化土地資源配置，推動形成有效保護資源、有力保障發展、有序監管服務的新格局。開展青島市土地集約利用研究，破解城市土地利用瓶頸迫在眉睫。本文就青島市中心城區土地利用強度進行研究分析。

關鍵詞：青島市；城區；土地利用強度

一、青島市中心城區土地利用現狀規模分析

青島市土地市場經過多年的快速擴張和發展，土地資源利用面臨越來越大的空間和環境壓力，土地特別是建設用地供給和需求之間的矛盾日益突出，政府對土地市場的監管也更加嚴格和規范，土地利用成本迅速增加。而與此同時，青島市面臨的社會和經濟發展的壓力卻沒有減少，在此背景下對土地進行有效的節約集約利用，盤活土地市場，保持土地市場的活力，維持經濟社會的穩定健康發展，繼續不斷提高和改善人民的生活水平變得更加突出和必要。隨著經濟快速發展和城市化水平的穩步提高，青島市建設用地面積也逐年增加。通過提取研究區范圍總面積數據，與青島市土地利用總體規劃確定的中心城區城鎮建設用地控制規模（允許建設區面積）和城市總體規劃建設用地控制規模等進行比較，可以看到，工作地域面積45932.5661hm2已經逼近土規規定的允許建設區面積49591.2065hm2，城市總體規劃確定的中心城區規劃建設用地總面積為66000hm2，這意味著青島市土地資源還有一定的發展空間。

二、青島市中心城區土地利用結構分析

以青島市中心城區建設用地節約集約利用評價工作底圖為基礎，提取各地類圖斑的用地面積，計算城市居住、商服、工業、教育、機關團體、城市道路、廣場等各類建設用地的結構比例關系（見表4.2）。從用地結構看，居住用地與工業用地相近，分別占建設用地總量的26.27%和28.94%，其次為其他建設用地和城市道路與交通設施用地，分別占建設用地總量的16.98%和14.88%，而商業用地、教育用地（高、小）、公園與綠地、廣場用地、機關團體用地相對較少，分列5-9位。與規劃控制標準相比，工業用地略高，而居住用地略低，商業用地也低近5個百分點，工業用地明顯偏高，存在生產用地擠占生活、生態用地的情況。教育用地、城市道路與交通設施用地、廣場用地略高于規劃標準，規劃目標實現較好，城市對區域發展的輻射帶動作用較好。從建筑容積率來看，平均為0.53，其中行政辦公用地最高，達到1.68，居住用地和商業用地居中，約在1左右，教育用地與平均水平相近，為0.523，而工業用地較低，為0.35，土地集約利用水平相對較低。促進工業用地的集約利用是優化青島市建設用地結構和利用效率的良好途徑，協調城市化過程中資源、環境、人口和經濟的關系，根本的解決途徑在于切實轉變土地利用方式，改變城市土地粗放利用的現狀，堅持開源節流、內涵挖潛、地盡其用，不斷提高城市土地資源集約利用水平。

《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB 50137-2011）中：居住用地、公共管理與公共服務用地、工業用地、交通設施用地和綠地五大類主要用地規劃占城市建設用地的比例分別宜符合25.0%-40.0%，5.0%-8.0%，15.0%-30.0%，10.0%-30.0%，10.0%-15.0%。

除綠地外，現狀建設用地中居住用地、工業用地、交通設施用地所占建設用地總面積得比例基本與城市總體規劃中和《城市用地分類與規劃建設用地標準》中各類建設用地所占比例相近，略有浮動，說明青島市中心城區內各類建設用地比例結構比較合理。由于本次青島市中心城區評價中確定的工作地域中已經將各類大型綠地（不屬于城鎮規模邊界內的建設用地）剔除，因此現狀綠地由于統計口徑不一致造成差別較大。

根據上述，以及城市性質定位，青島市是國家沿海重要中心城市和濱海度假旅游城市，國際性港口城市，國家歷史文化名城。提出以下建議：工業用地占城市建設用地比率應平穩降低，居住用地應更加關注保障性住房及中小戶型的供應量，公共服務設施結構應更清晰，不斷提高服務品質，工業應由傳統工業向新興工業轉型，使工業建設更加集約，道路廣場在滿足主次干道的基礎上，應加強支路網的建設，打通微循環，綠地等生態文明建設繼續加強。

三、青島市中心城區土地利用強度分析

3.1城市規劃布局

以膠州灣為生態核心，大沽河為生態中軸，以嶗山、小珠山等生態山系為綠色屏障，以白沙河、墨水河、洋河等主要河流為綠色生態間隔，以環膠州灣的東岸城區、北岸城區、西岸城區為空間主體，規劃形成“三城聯動、組團布局”的海灣集合型中心城市。東岸城區包括市南區、市北區、李滄區和嶗山區；北岸城區包括城陽區和紅島經濟區；西岸城區主要為黃島區。

3.2居住用地

規劃居住用地216.88平方公里，占城市建設用地的32.48%，人均35.55平方米。其中，新增居住用地77.98平方公里，主要集中在嶗山區城區北部和東部、李滄區東部與北部、城陽區東部、紅島經濟區北部、青島經濟技術開發區南部等區域。新增居住用地的規劃與建設，特別是綠地和配套應在現狀建成居住小區的基礎上提高標準，并實施好TOD交通引導戰略，滿足居民住房和就業的需求。

3.3公共服務設施用地

規劃公共設施用地150.38平方公里，占城市建設用地的22.52%，人均24.66平方米。規劃形成“三主、五副、多層級”網絡型城市公共服務中心體系，實現公共設施空間均衡布局。三個城市主中心，即東岸浮山灣中心區、西岸唐島灣中心區、北岸紅島灣中心區。李滄、嶗山、城陽、青島灣老城區和辛安五個城市副中心。

3.4工業用地

著力調整優化青島市中心城區的產業結構和產業用地的功能布局，規劃工業用地82.37平方公里，占城市建設用地12.33%。東岸城區：采取“因地制宜、區別對待、逐步升級、環保搬遷”等措施，促進用地功能向現代服務業轉型，適當保留物流貿易加工等都市型產業。北岸城區：嚴格制定和執行產業準入政策，確保膠州灣生態安全，形成集約高效的產業分工體系；按照培育“藍色、新興、高端”產業集聚區的發展目標，重點發展新材料、節能環保、航空經濟、海洋生物醫藥、工業機器人、海洋儀器裝備、3D打印等新興產業和機車汽車制造等先進高端制造業。西岸城區是青島市集聚發展海洋經濟產業的核心區，重點發展海洋儀器裝備、海水淡化裝備、海洋新能源、海洋生物醫藥、郵輪游艇等海洋新興產業，積極發展工業機器人、新材料、節能環保、航空經濟、3D打印等新興產業，同時，依托保稅區、前灣港，大力發展物流產業，積極發展臨港高新技術產業和先進制造業，努力建設成為引領半島藍色經濟區發展的新興產業和高端先進制造業聚集區。

3.5綠地

包括生態綠地、公共綠地、生產綠地和防護綠地4類，規劃綠地面積92.18平方公里，占城市建設用地的13.80%，人均公共綠地8.5平方米，綠化覆蓋率達到45%、綠地率達到40%。依托“青山、綠水、藍灣”，規劃構建“兩環、三帶、多園”的網絡化綠地系統。

3.6城市交通

形成內外交通聯系緊密、地上地下有機結合、客貨交通時空分離、公共交通主導、各種方式有效銜接的城市綜合交通體系。公交出行占機動化出行的比例達到46%。規劃期內建設軌道交通1號線、2號線一期和東延段、3號線、4號線一期、6號線一期、7號線一期和北延段、8號線和9號線一期，全長約285.2公里。建設以快速路、主干路、次干路和支路組成的城市路網，形成功能明確、等級清晰、級配合理的路網結構。規劃期內道路網總長度約5510公里。

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