打擊囤地才能實現“房住不炒”

葛豐

國土資源部近日公布住宅用地出讓合同執行情況檢查結果，國土資源部相關負責人表示，此次檢查的目的是促進已供應住宅用地盡快形成住房有效供給。

開發商囤地是業內盡知的“商業策略”，這種行為除了會造成一般意義上資源閑置等負面效應外，其對歷次房地產調控的破壞作用更是不可不察。

囤地行為對房地產調控的破壞性主要體現在：

首先，無論舉出多少條理由，以往歷次房地產調控效果不彰的最根本原因，是供需之間存在缺口（尤其是在土地供應偏緊的城市），而囤地行為不僅會直接加劇供給不足，還會擾亂市場管理者對后續住房供應的準確判斷，間接影響到土地供給與需求配套。

其次，“房子是用來住的，不是用來炒的”，而囤地行為則是在最前端的土地環節，就開始將土地的實用功能進行剝離，使之更接近于具有價格自我實現機制的金融工具。這種自我實現機制簡單來說就是，只要通過囤地，能夠為高地價爭取到足夠消化時間，開發商就敢于在競地環節報更高價格，而這種“面粉”價格的過快上漲，往往在預期作用下很快推動“面包”價格隨之上漲，其后市場在此基礎上，又會再一次進入 “面粉”“面包”交替漲價的新一輪循環。

第三，打擊囤地行為并非無法可依，與之相關的各類規定不可謂不完備。但囤地行為的客觀存在，損害了相關制度體系的嚴肅性，縱容了某些市場主體對房地產調控觀望、遲疑、諉過卸責等消極做法。最終導致本該令行禁止的房地產調控，因遲遲未能形成較一致預期而事倍功半。

以往的經驗教訓已充分表明，打擊囤地是房地產調控不可或缺的重要環節。同時，由于本輪房地產調控不斷呈現出不同于以往的創新要求與舉措，打擊囤地在貫徹落實“房住不炒”中的重要意義，勢必還將進一步凸顯。

當下如火如荼推進中的“租售并舉”，其決勝的關鍵無疑在于土地供給。因為越是需要大力推進“租售并舉”的地區，土地供給的瓶頸約束就越強，就越需要土地供應方千方百計設法開拓增量來源、有效盤活閑置資源，盡可能消除租賃房用地與商品房用地間可能出現的相互擠占現象。

這項工作需要全局配合才能有所大成。在此之前，囤地行為之所以有縫可鉆，客觀原因是土地市場存在顯著非同質性，不同層級政府間信息嚴重不對稱；主觀原因則是不同層級政府在土地問題上的效用函數并不一致，真正掌握信息優勢的基層政府或許可通過放松土地監管進而促成更多土地出讓。因此，從這種問題產生的源頭入手，打擊囤地的有效途徑，一是進一步加強相關督察與問責，再就是要加快推進轉變政府績效考核方式等深層次改革，調整現有激勵機制，推動政府職能歸位，讓囤地行為在以高質量發展為目標的制度環境下無處可藏、無利可圖。endprint