合同網(wǎng)簽不等于預(yù)告登記

王秦飛+湯光輝

摘 要：房屋買賣合同網(wǎng)簽的性質(zhì)屬于行政監(jiān)管手段，目的在于實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。預(yù)告登記是公式方式，其對(duì)抗效力來(lái)源于法律規(guī)定。二者雖均有公示的效果，但是性質(zhì)上卻千差萬(wàn)別，網(wǎng)簽不能等同于預(yù)告登記。

關(guān)鍵詞：網(wǎng)上簽約；預(yù)告登記；對(duì)抗效力

一、合同網(wǎng)簽的內(nèi)涵及由來(lái)

所謂網(wǎng)簽，是指房屋買賣的網(wǎng)上簽約，實(shí)踐中房屋買賣的網(wǎng)簽主要包括兩種形態(tài)：增量房和存量房。所謂增量房主要是指商品房，所謂的存量房目前并沒(méi)有統(tǒng)一的范圍界定，實(shí)踐中多指向二手房。目前，大多數(shù)對(duì)網(wǎng)簽作出規(guī)定的地方，其對(duì)象一般僅限于存量房，但在實(shí)踐中，商品房的買賣同樣必須網(wǎng)簽。在實(shí)行網(wǎng)簽的地區(qū)，網(wǎng)簽是一種制度強(qiáng)制，只要當(dāng)事人通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易就必須辦理網(wǎng)簽。網(wǎng)簽的效果是在房屋所有權(quán)獲得初始登記或變更登記之前，同一標(biāo)的物不能再次成為買賣的對(duì)象。

2010年，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確提出“要進(jìn)一步建立健全商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大資金監(jiān)管力度”。此后各地紛紛推行網(wǎng)簽，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部甚至在2016年4月提出要在全國(guó)范圍內(nèi)將網(wǎng)簽全面推行。

二、合同網(wǎng)簽的法律定位

在房屋買賣的交易活動(dòng)中，買賣雙方達(dá)成買賣合意后，將合同內(nèi)容固定在有房地產(chǎn)相關(guān)部門（一般為住建部門）的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，并將簽約信息在網(wǎng)上備案。房屋買賣網(wǎng)上簽約后會(huì)生成一個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，同時(shí)在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約，已經(jīng)網(wǎng)簽的房屋無(wú)法進(jìn)行第二次網(wǎng)簽。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明，防止一房二賣，并同時(shí)實(shí)現(xiàn)監(jiān)管地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，故其本質(zhì)上屬于行政監(jiān)管手段。因此可以說(shuō)網(wǎng)簽是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)房屋買賣活動(dòng)，防止開(kāi)發(fā)商捂盤以及一房二賣而建立起的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。

根據(jù)2015年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》第8.6條，網(wǎng)簽后形成的檔案信息具有公開(kāi)性，可供社會(huì)公眾查詢、復(fù)制。因此網(wǎng)簽為包括當(dāng)事人在內(nèi)的社會(huì)公眾提供了有效的外部監(jiān)督機(jī)制，不僅能夠保障買受人利益，同時(shí)使房屋交易變得透明。故而，網(wǎng)簽雖然不是公示方式，但本質(zhì)上卻在發(fā)揮公示的功能，且其背后亦是由國(guó)家信用為支撐、國(guó)家強(qiáng)制力為保證，在形式上與公示方式?jīng)]有多少差別。因此我們認(rèn)為，網(wǎng)上簽約應(yīng)該能夠承擔(dān)公示的功能、同時(shí)也應(yīng)該享有公信效力的能力。盡管物權(quán)法定原則無(wú)法突破，但是也應(yīng)當(dāng)給予網(wǎng)簽這種現(xiàn)象一定的緩和空間，以兼顧維護(hù)交易安全、保障買受人利益和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)監(jiān)管、促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)良性秩序構(gòu)建的雙重功能。

三、網(wǎng)簽合同與預(yù)告登記的關(guān)系

（一）網(wǎng)簽與預(yù)告登記在功能上相似

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)未經(jīng)登記不產(chǎn)生物權(quán)效力。在現(xiàn)行的物權(quán)變動(dòng)模式下，作為交易基礎(chǔ)行為的債權(quán)與物權(quán)變動(dòng)被區(qū)分為兩種截然不同的法律事實(shí)，二者在時(shí)間與邏輯上存在著時(shí)間差，而這在地產(chǎn)交易環(huán)境中極容易損及交易安全。債權(quán)人雖然享有請(qǐng)求權(quán)，但請(qǐng)求權(quán)并不具有限制或禁止享有物權(quán)的債務(wù)人再次處分的權(quán)能。預(yù)告登記制度的價(jià)值就在于彌補(bǔ)債權(quán)成立與物權(quán)獲取之間的縫隙，最終實(shí)現(xiàn)保護(hù)交易安全之目的。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，預(yù)告登記被賦予禁止處分的效果。與之類似，網(wǎng)簽之后的房屋無(wú)法再次買賣，且在注銷之前亦不能進(jìn)行第二次網(wǎng)簽，也無(wú)法辦理過(guò)戶登記。實(shí)現(xiàn)這一功能的根本原因在于，通過(guò)政府的公示信息平臺(tái)將債權(quán)公布于外，并由此獲得類似于預(yù)告登記的對(duì)抗效力。

（二）合同網(wǎng)簽與預(yù)告登記的區(qū)別

合同網(wǎng)簽與預(yù)告登記并不是同一個(gè)概念，二者之間性質(zhì)各異，主管部門不一。

1.二者性質(zhì)不同

預(yù)告登記是指為了保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)而作的提前登記。其是一種特殊的登記類型，主要體現(xiàn)在登記之時(shí)作為登記內(nèi)容之權(quán)利并非物權(quán)而是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)——將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。依法理，請(qǐng)求權(quán)本不應(yīng)納入不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，但現(xiàn)實(shí)生活卻又優(yōu)先保護(hù)某類特定債權(quán)請(qǐng)求權(quán)之必要，因此法律通過(guò)預(yù)告登記制度，賦予這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)效力。但是預(yù)告登記的權(quán)利性質(zhì)仍然是民事權(quán)利。而網(wǎng)簽則是一種行政行為。物權(quán)法定是物權(quán)法的一項(xiàng)基本原則，公示的方式的法定也是該原則的題中之義。因此，雖然網(wǎng)簽也能夠起到將權(quán)利內(nèi)容向外公示的作用，但歸根結(jié)底，不能成為物權(quán)法上的公示的方式。

2.二者主管機(jī)關(guān)不同

根據(jù)《物權(quán)法》第20條的規(guī)定，預(yù)告登記的范圍為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者主要的對(duì)象是房屋和土地，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)現(xiàn)前，登記部門仍較分散，房屋的預(yù)告登記與土地的預(yù)告登記分屬不同部門辦理。房屋的登記由縣級(jí)以上政府的房屋主管部門或其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)辦理，土地的登記由國(guó)土資源行政部門辦理。因此，按照預(yù)告登記的對(duì)象不同，負(fù)責(zé)登記的部門也不同。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得以全面推行后，以上局面將逐漸得以解決，預(yù)告登記應(yīng)由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記中心負(fù)責(zé)辦理。而網(wǎng)簽并非由土地或房屋管理部門負(fù)責(zé)，一般情況下是由住建部門負(fù)責(zé)辦理。

3.合同網(wǎng)簽與預(yù)告登記制度銜接上的必要

如上文所述，網(wǎng)簽兼具行政管理與公示的雙重功能，雖非公式方式，但是在房產(chǎn)交易部門的交易職能與登記職能徹底脫鉤之前，預(yù)告登記還是保障買受人權(quán)利的最好選擇。由于網(wǎng)簽具有強(qiáng)制性，且是在政府公開(kāi)的信息平臺(tái)上進(jìn)行，而預(yù)告登記則需要由申請(qǐng)人提出，在相同的制度功能之下，雖然不存在效率高低的問(wèn)題，但是在行政強(qiáng)制力的推動(dòng)下，預(yù)告登記制度在實(shí)踐中也就沒(méi)有適用的空間。若要扭轉(zhuǎn)這一局面，當(dāng)然可以通過(guò)選擇廢止網(wǎng)簽、繼而廣泛推行預(yù)告登記來(lái)實(shí)現(xiàn)，但是網(wǎng)簽已在全國(guó)范圍內(nèi)得以普及，并為社會(huì)公眾所習(xí)慣，輕言廢除幾無(wú)可能。但畢竟網(wǎng)簽不是公示手段，不能獲得對(duì)世效力。在今后的實(shí)踐中，買受人為保障自己的合法權(quán)益，在網(wǎng)簽的同時(shí)也可以選擇辦理預(yù)告登記，在最大程度上保障作為買受人的權(quán)利。

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作者簡(jiǎn)介：

王秦飛，男，漢族，江蘇無(wú)錫人，本科，研究方向：民商法。

湯光輝，男，漢族，江蘇邳州人，碩士研究生，無(wú)錫市新吳區(qū)人民法院研究方向：民商法。