我國房地產企業破產重整的法律問題分析

摘 要 我國房地產企業破產重整與其他企業的破產重整有很多共通之處，也有其他企業破產重整沒有的特殊之處，其涉及了購房者、施工方、抵押權者等諸多群體的利益，還有所有主體權利順位優先的博弈。本文以合法和公平為原則，對我國房地產企業破產重整的法律問題進行了簡單的探討和研究。

關鍵詞 房地產企業 破產重整 法律問題分析

一、前言

在經濟下行的影響下，房地產市場變得越來越疲軟，有些房地產企業在融資方式和融資成本的問題上的弊端就逐漸凸顯出來，企業股東之間的矛盾加深，導致建筑項目停工，出現爛尾樓以及企業破產現象。爛尾樓盤對城市的形象有很大的不良影響，購房業主、供應商、融資債權人、工作人員等相關利益群體持續上訪，造成了很大的社會矛盾，對安定團結的政治秩序造成很大的沖擊。

二、我國房地產企業破產的原因

房地產在開發的過程中，需要投入大量的資金，才能保持正常開發的狀態，因此，資金的穩定對房地產企業的發展有很大的推動作用。房地產企業資金的來源有企業自身的資金、購房者的付款資金等，房地產企業破產的最大原因就是缺少流動資金，或房地產企業沒有辦理完整的手續，導致商業貸款得不到批準，致使房地產企業的資金鏈斷裂。房地產市場的飽和度以及政府對房地產的政策調整，也很大程度地影響了房地產企業的發展，如果政府能出臺支持房地產企業發展的法律文件，那么房地產市場的發展就可以更進一步，反之，房地產企業則會因沒有雄厚的流動資金而面臨破產、倒閉。[1]

三、房地產企業重整中，各類債權的權力順位

（一）購房者的權利順位

第一，購房者付清購房款的權利順位。根據《企業破產法》的相關規定，若一方已經履行了合同，那么管理者是不能隨便解除購房者的買賣合同的。在繼續履行的商品房買賣合同下，產生的物權請求權屬于債權，按照民法理論，債權又是相對權，沒有與第三人對抗的效力，但是依照相關法律文件的內容，對于付清購房款的購房者，其物權請求權是具備與第三人對抗的效力的。這里的第三人，可以是擁有法律優先權的擔保物權者，也可以是建設工程的優先權者。

第二，購房者沒有付清購房款的權利順位。根據相關法律文件，購房者滿足四大要素是可以進行優先順位主張的，四大要素如下：購房者和房地產企業進行了購房書面合同的簽訂；購房者的主體是個人，而且是居住用途的，如果購房者的主體不是個人，或購房的用途不是居住的，是不具備對抗效力的；購房者所購的房屋是唯一的住房，在具體的民事案件中，對于唯一住房的標準也有很嚴格的規定，購房者擁有的贍養人或撫養人名下的能夠居住的房屋，是不被視為唯一住房的；購房者支付超過一半的購房款，對于購房款的時間要進行嚴格的把控，保證購房款是在房地產企業破產受理前到位的。只要購房者能夠滿足這四個條件，在沒付清購房款的條件下是具備優先順位權利的，并且能幫助購房者與其他權利對抗。[2]

第三，期房購房者的權利順位。在房地產企業破產重整的工作中，有很多還在建設的期房，對重整工作造成很大的困難。購房者雖然付了一半的購房款，也滿足其他條件，享有了物權請求權優先的順位，但購房者無法繼續履行買賣合同，獲取房屋所有權，這時，購房者選擇解除買賣合同，并要求返還已經交付的購房款，就只能根據普通債權對其權利進行確定，對其顯然是很不公平的。如果只注重為購房者的權利提供保障，把重整投資者的投資資金全部作為建房資金，在樓房建成之后交給繼續履行買賣合同的購房者，對重整投資者的利益又會造成很大的影響，其他類型的債權者也會因此得不到相應的賠償，這樣的處理方案顯然是有失公允的。

（二）建設工程價款權利順位

對于工程款優先權的法律規定和房地產企業破產中的權利順位，根據相關法律，工程款是享有優先權的，并且比抵押權享有更優先的順位，所以應該先清償工程款，后清償抵押款。

（三）職工債權保障

根據相關法律文件的規定，職工債權清償順序排在擔保債權、破產費用債權、共益債權之后，但是在實際的司法過程中，很多破產的房地產企業沒有很好地對職工債權進行清償，致使矛盾進一步激化，主要是破產資產沒有變現，以致沒有現金補償職工，在資產變現之后，很多享有優先順位的債權占據了大量資金，職工債權沒有得到很好的補償。因此，政府應該設立專門的破產保障資金，確保職工債權可以得到優先保障，也可以很好地化解社會矛盾。雖然現在的司法中還沒有完善的規定，但是在處理職工債權問題時，司法部門還是會與當地政府進行積極的溝通、協調，先由政府墊付職工債權所需資金，幫助職工解決生存需求。[3]

四、結語

在房地產企業破產重整工作中，政府應該積極地為債務人以及債權人提供法律上的幫助，利用法律解決彼此的矛盾，幫助職工渡過難關。在工作中，要積極思考解決問題的辦法，拓展解決問題的渠道，解決問題時要多方協調，確保所有債權者的利益都能得到很好的滿足，實現社會的和諧發展。

（作者單位為蘇州蘇誠會計師事務所有限公司）

[作者簡介：繆俊浩（1968—），男，江蘇蘇州人，經濟師，注冊會計師。]

參考文獻

[1] 陳開梓.房地產企業破產重整的法律實務探討[J].寧德師范學院學報（哲學社會科學版），2017.

[2] 朱勇剛.房地產企業破產重整法律實務研究[J].經貿實踐，2017.

[3] 張思明.房地產開發企業破產重整利益平衡實務分析[J].河南師范大學學報（哲學社會科學版），2014.