“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施

朱軍

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大推動(dòng)下，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展，而營(yíng)改增政策的不斷深入與強(qiáng)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。營(yíng)改增政策的實(shí)施，可以將企業(yè)稅負(fù)保持在合理范圍內(nèi)，解決重復(fù)征稅問(wèn)題，進(jìn)一步完善企業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地發(fā)展。本文主要以營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施為論點(diǎn)，以供相關(guān)人士的參考。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對(duì)措施

目前，營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，在房地產(chǎn)企業(yè)中得到了廣泛的應(yīng)用和推廣，發(fā)揮著不可比擬的作用，是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)順利進(jìn)行的重要保障。現(xiàn)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地，并獲得較高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須要積極推進(jìn)營(yíng)改增政策的實(shí)施，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，不斷提高財(cái)務(wù)管理水平，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅來(lái)說(shuō)，對(duì)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度加強(qiáng)了廣泛應(yīng)用，營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅，在稅收增加的影響下，對(duì)商品價(jià)格的影響是比較大的，甚至還會(huì)出現(xiàn)重復(fù)征稅問(wèn)題。而增值稅屬于價(jià)外稅，對(duì)增值部分進(jìn)行征稅，可以確保課稅數(shù)額的準(zhǔn)確性，解決重復(fù)征稅問(wèn)題，將產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本保持在合理范圍內(nèi)。在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，雖然降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，但是在某種程度下也增加了企業(yè)稅負(fù)，具體來(lái)說(shuō)：

第一，有效解決了重復(fù)征稅問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的有效控制，并且借助增值稅進(jìn)項(xiàng)、銷(xiāo)項(xiàng)抵扣關(guān)系的成立，可以為房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)提供極大的便利，有助于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提升。尤其在營(yíng)改增以后，在銷(xiāo)售額中，去除了土地出讓金。在一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的最大單項(xiàng)成本中，土地成本的作用不可忽視，進(jìn)而給予了這類城市房地產(chǎn)企業(yè)不加稅一定的保障。

例如：某一房地產(chǎn)企業(yè)房?jī)r(jià)為4.5萬(wàn)元，土地成本為2萬(wàn)元/m2，增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額為（4.5-2）÷1.11×11%=0.25萬(wàn)元，如果在加上其他抵扣，有助于企業(yè)減稅目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模比較小，經(jīng)營(yíng)的規(guī)范程度有待提升，很難滿足營(yíng)改增政策的要求，一定程度上加重了企業(yè)的稅負(fù)，造成企業(yè)嚴(yán)重的經(jīng)營(yíng)壓力。

例如：以上述土地出讓金抵扣銷(xiāo)售額為例，三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占據(jù)總成本的比重比較小，與一二線城市有著一定的差距，所以難以保證良好的減稅效果。同時(shí)，建筑行業(yè)等行業(yè)改革有著一定難度性，很難及時(shí)形成增值稅鏈條，不利于增值稅抵扣，比如人工費(fèi)用難以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增加。

（二）影響著企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，建筑行業(yè)的材料費(fèi)用也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，對(duì)于水泥、鋼筋以及混凝土等稅收來(lái)說(shuō)，也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，比如17%是水泥和鋼筋的增值稅稅率，不含稅成本降低了14.5%；混凝土根據(jù)6%來(lái)抵扣增值稅，成本降低了5.6%。

同時(shí)，在營(yíng)改增政策實(shí)施的影響下，繳納的稅費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悾鉀Q了重復(fù)納稅問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)具有一定的特殊性，在歸集和核算企業(yè)工程成本過(guò)程中，大都設(shè)置“工程施工-合同成本”明細(xì)科目，由此可以看出，在營(yíng)改增以后，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)核算的精細(xì)化程度，為企業(yè)成本核算提供了極大便利。然而在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際成本歸集中，并沒(méi)有在“工程房地產(chǎn)-合同成本”明細(xì)科目設(shè)置三級(jí)科目。

（三）影響著合作方的選擇

營(yíng)改增政策的實(shí)施，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)工作的開(kāi)展，也影響著企業(yè)各類合作方。第一，在合作方的選擇中，合作方在選擇計(jì)稅方法中，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣的重要影響因素[1]，所以合作方的選擇，對(duì)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生了極大的影響。第二，房地產(chǎn)企業(yè)與合作方簽訂的合同，也是房地產(chǎn)企業(yè)必須要考慮的一個(gè)重要方面，由于尚未明確規(guī)定合同價(jià)格、發(fā)票類型等涉稅事項(xiàng)，尤其是營(yíng)改增政策實(shí)施前尚未執(zhí)行的合同，在營(yíng)改增政策實(shí)施后，必須要及時(shí)制定有效措施，避免合作雙方引發(fā)不必要的矛盾。

二、營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

（一）嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程

在營(yíng)改增政策實(shí)施以后，根據(jù)增值稅規(guī)定，對(duì)相關(guān)管理制度和流程等進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。加強(qiáng)供應(yīng)商稅務(wù)信息管理，結(jié)合供應(yīng)商稅務(wù)登記號(hào)、納稅人類型以及業(yè)務(wù)類型等因素，構(gòu)建管理臺(tái)賬，為企業(yè)之間的項(xiàng)目合作提供便利。同時(shí)在施工標(biāo)書(shū)中，一些直接成本均包含增值稅，比如原材料和燃料等，企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)單位中包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人[2]，由于具有不同的增值稅稅率，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作單位過(guò)程中，要對(duì)標(biāo)書(shū)中含稅價(jià)進(jìn)行換算，在轉(zhuǎn)為不含稅價(jià)以后在進(jìn)一步對(duì)比。

此外，在實(shí)施營(yíng)改增政策以后，在同一集團(tuán)下設(shè)置獨(dú)立核算的施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，施工單位要墊資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)前期的工程施工，等到項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)，再辦理工程結(jié)算，這對(duì)于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)具有極大的幫助，避免由于進(jìn)項(xiàng)稅款而額外增加成本支出。

（二）不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

在營(yíng)改增之后，核算項(xiàng)目發(fā)生的變化比較顯著，房地產(chǎn)企業(yè)要為財(cái)務(wù)工作人員開(kāi)展一系列的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，引導(dǎo)財(cái)務(wù)工作人員了解最新的財(cái)務(wù)管理方法，從而順應(yīng)新稅制改革。同時(shí)，在營(yíng)改增之后，在核算成本和收入過(guò)程中，對(duì)價(jià)稅分離法加強(qiáng)了廣泛應(yīng)用，所以財(cái)務(wù)工作人員必須要保證自身較高的核算能力。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新財(cái)務(wù)管理模式，不斷提高財(cái)務(wù)工作人員的增值稅使用能力，完善增值稅管理體系，從而確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的穩(wěn)步提升。

（三）做好各項(xiàng)籌劃

1.嚴(yán)格管理增值稅專用發(fā)票

在材料采購(gòu)過(guò)程中，要加強(qiáng)集中采購(gòu)方式的應(yīng)用，而且還要具備較高的納稅觀念，在材料采購(gòu)中，要積極索取發(fā)票，避免企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣問(wèn)題的出現(xiàn)，從而上漲企業(yè)稅負(fù)。

2.加強(qiáng)對(duì)合作商的管理

在對(duì)合作商進(jìn)行選擇時(shí)，要按照招投標(biāo)方式來(lái)進(jìn)行，對(duì)合作商的資質(zhì)、報(bào)價(jià)等因素進(jìn)行深入分析，并要求合作商要具備開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的能力[3]。一般來(lái)說(shuō)，包工包料、甲供材料等是房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位簽訂合同的重要模式，在具體選擇過(guò)程中，要加強(qiáng)稅收籌劃，通過(guò)自購(gòu)材料來(lái)獲取較高的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，進(jìn)而緩解企業(yè)的稅收壓力。

此外，在合作對(duì)象的選擇中，要以一般納稅人為主，以便于獲得較高的進(jìn)項(xiàng)抵扣額。在與小規(guī)模納稅人進(jìn)行合作過(guò)程中，要加強(qiáng)與供貨方之間的交流和溝通，供貨方要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，以此來(lái)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（四）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式

對(duì)于裝修工程費(fèi)用來(lái)說(shuō)，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，精裝房可以獲得較多的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額，而且精裝房的產(chǎn)品質(zhì)量水平也比較高，其售價(jià)比較高，與毛坯房形成了較大的差距。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略制定過(guò)程中，要將精裝房的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，將進(jìn)項(xiàng)稅抵扣來(lái)源拓寬開(kāi)來(lái)，但是要做到具體問(wèn)題具體分析。

例如：以綠地集團(tuán)為例，該企業(yè)屬于業(yè)內(nèi)中等，在較多的開(kāi)工樓盤(pán)的影響下，對(duì)人員需求越來(lái)越高。精裝房明確提出了對(duì)裝修過(guò)程質(zhì)量控制的要求，進(jìn)而容易增加管理成本，所以對(duì)于商品房供給結(jié)構(gòu)的影響，必須要從實(shí)際情況出發(fā)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分抓住“營(yíng)改增”這一發(fā)展契機(jī)，不斷提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，落實(shí)好稅務(wù)籌劃，不斷提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，充分彰顯出營(yíng)改增政策的實(shí)施價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉若楠.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響及應(yīng)對(duì)策略分析[J].中國(guó)管理信息化，2018，21 （04）：12-13.

[2]王越.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響及應(yīng)對(duì)措施[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)（下旬刊），2017 （11）：138-139.

[3]吳信龍.淺析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].市場(chǎng)研究，2017 （11）：48-49.