“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施

朱軍

摘要：在市場經(jīng)濟的強大推動下，極大地促進了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展，而營改增政策的不斷深入與強化，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了極其深遠的影響，已經(jīng)得到了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的高度重視與關(guān)注。營改增政策的實施，可以將企業(yè)稅負(fù)保持在合理范圍內(nèi)，解決重復(fù)征稅問題，進一步完善企業(yè)的稅制結(jié)構(gòu)，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)更好、更快地發(fā)展。本文主要以營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對措施為論點，以供相關(guān)人士的參考。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對措施

目前，營改增政策的全面實施，在房地產(chǎn)企業(yè)中得到了廣泛的應(yīng)用和推廣，發(fā)揮著不可比擬的作用，是促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動順利進行的重要保障。現(xiàn)階段，市場競爭局勢愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的行業(yè)競爭中始終立于不敗之地，并獲得較高的競爭優(yōu)勢，就必須要積極推進營改增政策的實施，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)各項業(yè)務(wù)流程，加強增值稅發(fā)票管理，并加強財務(wù)管理，不斷提高財務(wù)管理水平，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

（一）影響著房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)

對于我國房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅來說，對營業(yè)稅和土地增值稅雙重征收制度加強了廣泛應(yīng)用，營業(yè)稅和土地增值稅屬于價內(nèi)稅，在稅收增加的影響下，對商品價格的影響是比較大的，甚至還會出現(xiàn)重復(fù)征稅問題。而增值稅屬于價外稅，對增值部分進行征稅，可以確保課稅數(shù)額的準(zhǔn)確性，解決重復(fù)征稅問題，將產(chǎn)品開發(fā)成本保持在合理范圍內(nèi)。在營改增政策實施以后，雖然降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，但是在某種程度下也增加了企業(yè)稅負(fù)，具體來說：

第一，有效解決了重復(fù)征稅問題，實現(xiàn)對企業(yè)稅負(fù)的有效控制，并且借助增值稅進項、銷項抵扣關(guān)系的成立，可以為房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)提供極大的便利，有助于企業(yè)競爭實力的提升。尤其在營改增以后，在銷售額中，去除了土地出讓金。在一二線城市房地產(chǎn)企業(yè)項目的最大單項成本中，土地成本的作用不可忽視，進而給予了這類城市房地產(chǎn)企業(yè)不加稅一定的保障。

例如：某一房地產(chǎn)企業(yè)房價為4.5萬元，土地成本為2萬元/m2，增值稅銷項稅額為（4.5-2）÷1.11×11%=0.25萬元，如果在加上其他抵扣，有助于企業(yè)減稅目標(biāo)的實現(xiàn)。

第二，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模比較小，經(jīng)營的規(guī)范程度有待提升，很難滿足營改增政策的要求，一定程度上加重了企業(yè)的稅負(fù)，造成企業(yè)嚴(yán)重的經(jīng)營壓力。

例如：以上述土地出讓金抵扣銷售額為例，三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本占據(jù)總成本的比重比較小，與一二線城市有著一定的差距，所以難以保證良好的減稅效果。同時，建筑行業(yè)等行業(yè)改革有著一定難度性，很難及時形成增值稅鏈條，不利于增值稅抵扣，比如人工費用難以開具增值稅專用發(fā)票，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的增加。

（二）影響著企業(yè)的開發(fā)成本

在營改增政策實施以后，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，建筑行業(yè)的材料費用也呈現(xiàn)出下降趨勢，對于水泥、鋼筋以及混凝土等稅收來說，也呈現(xiàn)出下降趨勢，比如17%是水泥和鋼筋的增值稅稅率，不含稅成本降低了14.5%；混凝土根據(jù)6%來抵扣增值稅，成本降低了5.6%。

同時，在營改增政策實施的影響下，繳納的稅費轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悾鉀Q了重復(fù)納稅問題。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)具有一定的特殊性，在歸集和核算企業(yè)工程成本過程中，大都設(shè)置“工程施工-合同成本”明細(xì)科目，由此可以看出，在營改增以后，大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅費核算的精細(xì)化程度，為企業(yè)成本核算提供了極大便利。然而在房地產(chǎn)企業(yè)實際成本歸集中，并沒有在“工程房地產(chǎn)-合同成本”明細(xì)科目設(shè)置三級科目。

（三）影響著合作方的選擇

營改增政策的實施，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)企業(yè)運營工作的開展，也影響著企業(yè)各類合作方。第一，在合作方的選擇中，合作方在選擇計稅方法中，是房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額能否抵扣的重要影響因素[1]，所以合作方的選擇，對企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生了極大的影響。第二，房地產(chǎn)企業(yè)與合作方簽訂的合同，也是房地產(chǎn)企業(yè)必須要考慮的一個重要方面，由于尚未明確規(guī)定合同價格、發(fā)票類型等涉稅事項，尤其是營改增政策實施前尚未執(zhí)行的合同，在營改增政策實施后，必須要及時制定有效措施，避免合作雙方引發(fā)不必要的矛盾。

二、營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略

（一）嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)各項業(yè)務(wù)流程

在營改增政策實施以后，根據(jù)增值稅規(guī)定，對相關(guān)管理制度和流程等進行相應(yīng)的調(diào)整。加強供應(yīng)商稅務(wù)信息管理，結(jié)合供應(yīng)商稅務(wù)登記號、納稅人類型以及業(yè)務(wù)類型等因素，構(gòu)建管理臺賬，為企業(yè)之間的項目合作提供便利。同時在施工標(biāo)書中，一些直接成本均包含增值稅，比如原材料和燃料等，企業(yè)在投標(biāo)過程中，投標(biāo)單位中包括一般納稅人和小規(guī)模納稅人[2]，由于具有不同的增值稅稅率，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作單位過程中，要對標(biāo)書中含稅價進行換算，在轉(zhuǎn)為不含稅價以后在進一步對比。

此外，在實施營改增政策以后，在同一集團下設(shè)置獨立核算的施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)時，施工單位要墊資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期的工程施工，等到項目開始銷售時，再辦理工程結(jié)算，這對于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)具有極大的幫助，避免由于進項稅款而額外增加成本支出。

（二）不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平

在營改增之后，核算項目發(fā)生的變化比較顯著，房地產(chǎn)企業(yè)要為財務(wù)工作人員開展一系列的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)，引導(dǎo)財務(wù)工作人員了解最新的財務(wù)管理方法，從而順應(yīng)新稅制改革。同時，在營改增之后，在核算成本和收入過程中，對價稅分離法加強了廣泛應(yīng)用，所以財務(wù)工作人員必須要保證自身較高的核算能力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)新財務(wù)管理模式，不斷提高財務(wù)工作人員的增值稅使用能力，完善增值稅管理體系，從而確保企業(yè)財務(wù)管理水平的穩(wěn)步提升。

（三）做好各項籌劃

1.嚴(yán)格管理增值稅專用發(fā)票

在材料采購過程中，要加強集中采購方式的應(yīng)用，而且還要具備較高的納稅觀念，在材料采購中，要積極索取發(fā)票，避免企業(yè)進項稅無法抵扣問題的出現(xiàn)，從而上漲企業(yè)稅負(fù)。

2.加強對合作商的管理

在對合作商進行選擇時，要按照招投標(biāo)方式來進行，對合作商的資質(zhì)、報價等因素進行深入分析，并要求合作商要具備開具增值稅專用發(fā)票的能力[3]。一般來說，包工包料、甲供材料等是房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位簽訂合同的重要模式，在具體選擇過程中，要加強稅收籌劃，通過自購材料來獲取較高的進項抵扣稅額，進而緩解企業(yè)的稅收壓力。

此外，在合作對象的選擇中，要以一般納稅人為主，以便于獲得較高的進項抵扣額。在與小規(guī)模納稅人進行合作過程中，要加強與供貨方之間的交流和溝通，供貨方要向主管稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，以此來抵扣增值稅進項稅額。

（四）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，創(chuàng)新開發(fā)銷售模式

對于裝修工程費用來說，可以進行進項稅抵扣，精裝房可以獲得較多的進項稅抵扣額，而且精裝房的產(chǎn)品質(zhì)量水平也比較高，其售價比較高，與毛坯房形成了較大的差距。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略制定過程中，要將精裝房的進項稅抵扣優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，將進項稅抵扣來源拓寬開來，但是要做到具體問題具體分析。

例如：以綠地集團為例，該企業(yè)屬于業(yè)內(nèi)中等，在較多的開工樓盤的影響下，對人員需求越來越高。精裝房明確提出了對裝修過程質(zhì)量控制的要求，進而容易增加管理成本，所以對于商品房供給結(jié)構(gòu)的影響，必須要從實際情況出發(fā)。

三、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分抓住“營改增”這一發(fā)展契機，不斷提高企業(yè)的財務(wù)管理水平，落實好稅務(wù)籌劃，不斷提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益和社會效益，充分彰顯出營改增政策的實施價值。

參考文獻：

[1]劉若楠.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算的影響及應(yīng)對策略分析[J].中國管理信息化，2018，21 （04）：12-13.

[2]王越.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響及應(yīng)對措施[J].現(xiàn)代營銷（下旬刊），2017 （11）：138-139.

[3]吳信龍.淺析“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及對策[J].市場研究，2017 （11）：48-49.