制約“一房二賣”的法律對策

李春梅

（152000 綏化廣播電視大學(xué) 黑龍江 綏化）

1 引言

衣食住行是生活必需保障,住房問題關(guān)系國計民生,關(guān)系百姓的生活質(zhì)量及幸福指數(shù),因此住房問題歷來是民眾議論的熱點問題,也是國家極為關(guān)注的問題。我國房地產(chǎn)業(yè)僅有幾十年的發(fā)展歷史,因受土地供求的制約,以及通貨膨脹的因素,一度使我國房價突破了價值規(guī)律的制約,出現(xiàn)了非理性上漲的狀況,不良開發(fā)商不僅借機謀取暴利，甚至非法謀利，近年一房二賣問題尤為突出，嚴(yán)重危害民眾利益。

2 一房二賣概述

2.1 一房二賣概念的界定

一房二賣,顧名思義,即同一套房屋賣給兩個人。作為一個法律專有的名詞,專指出賣人把一套房子賣了兩個人，訂立兩個合同。一房二賣也叫二重買賣。在房地產(chǎn)市場進行買賣交易過程中,開發(fā)商通常會因房地產(chǎn)升值,為追逐更高額的利潤而違約,同一套房屋和可以出更高價的第二個購房者訂立合同,同一套房屋賣予兩個買主,因此稱作一房二賣。

2.2 預(yù)售商品房概念的界定

預(yù)售商品房,即預(yù)先銷售，開發(fā)商提前銷售未建成的房屋，以單位預(yù)售給客戶,房款全部或部分預(yù)收，竣工之后交付過戶時，如有剩余款項未支付，則支付剩余款項。預(yù)售是區(qū)別于通常的現(xiàn)房買賣的一種售房形式,這種預(yù)售形式也叫期房買賣。我國的《商品房銷售管理辦法》,專門明確了商品房預(yù)售的一些規(guī)定,商品房尚未完工時期，由房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)先這些沒完工的房屋出售,要求買受人支付一定數(shù)額的定金，或者支付一定數(shù)額的房價款的行為，稱作商品房預(yù)售。

2.3 一房二賣現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也蒸蒸日上,房價也日益高漲。房地產(chǎn)交易越來越繁榮,住房消費不僅成為關(guān)系民生的問題,也成為國家重要稅收來源之一。但與房地產(chǎn)市場的繁榮相對應(yīng)的是仍正處不健全狀態(tài)的法律體系及不嚴(yán)密的監(jiān)管體制,出于趨利的本能,某些開發(fā)商利用法律及監(jiān)管的疏漏,為謀取暴利,采取一房二賣甚至一房數(shù)賣的違法行為,侵害買受人利益,擾亂正常的交易秩序。近年來,一房二賣現(xiàn)象屢禁不止,持續(xù)產(chǎn)生訴訟。我國最高院于2003年頒布及實行的《商品房司法解釋》,商品房重復(fù)銷售問題在第八、九、十條對制約一房數(shù)賣的行為均有規(guī)定，但一房數(shù)賣的違法行為仍屢禁不止。究其原因，繁榮的房地產(chǎn)交易與疏漏的法律法規(guī)及監(jiān)管體制使開發(fā)商覺察了可乘之機。

3 我國規(guī)范一房二賣法律的薄弱環(huán)節(jié)

3.1 商品房竣工及交付時間給開發(fā)商造成可乘之機

預(yù)售商品房可以被開發(fā)商抓住機會數(shù)次買賣的因素之一為時間因素。房屋開始動工至竣工這段時間較長,使開發(fā)商能夠一房數(shù)賣。就本質(zhì)上而言,商品房買賣所訂立的合同為債權(quán)的一種類型,債權(quán)不是對世性,而為相對權(quán),僅于當(dāng)事人間存在。債權(quán)也不存在社會公開性,第三人難以了解債權(quán)的存在,因此排他性不存在。而由于債權(quán)所具有的此特點,出賣人在一房二賣甚至一房數(shù)賣時,買受人則難以獲得此信息。因此給開發(fā)商造成一房數(shù)賣的可乘之機。因此預(yù)售商品房交易中一房二賣的機率較高。

3.2 商品房預(yù)售款管理的疏漏

監(jiān)督體系的不建全，在商品房交易中,未能有效監(jiān)控預(yù)售款的使用,保障專款專用,給開發(fā)商挪用預(yù)售款造成可乘之機,也就給開發(fā)商一房數(shù)賣造成可乘之機，交易秩序混亂,損害買受人利益，房地產(chǎn)市場不能良行運轉(zhuǎn)。

3.3 商品房預(yù)售登記實施不到位

我國商品房明文規(guī)定必須進行預(yù)售登記。建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中曾明確了對商品房預(yù)售,必須獲得許可,即實行許可制度。但實際操作中商品房預(yù)售登記實施不到位，難以保障買受人的利益。

4 強化制約一房二賣的法律措施

4.1 嚴(yán)格限制商品房竣工及交付時間

建議把產(chǎn)權(quán)登記和合同訂立之間的時間盡量縮短,可以有效防范出賣人的一房二賣行為。當(dāng)期限屆滿而出賣人未交房,則必須承擔(dān)違約責(zé)任。未按規(guī)定于交房后登記的,也必須承擔(dān)一定責(zé)任。對于商品房交付問題,我國司法解釋也界定清晰,預(yù)售商品房,因出賣人原因自房屋交付起90日內(nèi)導(dǎo)致買受人仍未拿到產(chǎn)權(quán)證書,出賣人則必須承擔(dān)違約責(zé)任。此規(guī)定出于保護買受人的利益而制定。但實際操作中因購房合同通常情況下是格式合同,由出賣人單方面擬定,買受人則對于此方面知識欠缺,擬定合同條款時常常忽視了自己的權(quán)益保護。因此,建議縮短產(chǎn)權(quán)登記和合同訂立之間的時間,由房管部門嚴(yán)格管理,從法律角度保護弱者權(quán)益。

4.2 加強對商品房預(yù)售款的管理

在商品房交易中,嚴(yán)格實施預(yù)售款監(jiān)控,保障專款專用,對預(yù)售款不挪作它用,對規(guī)范交易行為,及對房地產(chǎn)市場進行整頓,維護正常秩序極為重要。建議完善監(jiān)督體系，監(jiān)督開發(fā)商將預(yù)售款用在商品房工程上的項目支出,如建設(shè)費用,材料、設(shè)備費用及法定稅收等支出，保障專款專用,防范開發(fā)商采取欺詐行為,進行惡化一房兩賣,整頓市場秩序，維護買受人利益。

4.3 監(jiān)管商品房預(yù)售合同登記

完善商品房預(yù)售合同的登記制度,可以有效控制一房二賣現(xiàn)象。建議成立監(jiān)管部門對商品房預(yù)售進行監(jiān)管,使開發(fā)商必須在預(yù)售登記后,才能獲得許可證,許可證為預(yù)售商品房的法律依據(jù),可以使預(yù)售合同進行登記。

[1]程嘯.不動產(chǎn)登記法研究[M].北京:法律出版社,2011.

[2]孫玉紅.侵權(quán)法功能研究[M].北京:法律出版社,2010.

作者簡介：李春梅（1974～ ），女，研究方向：法學(xué)專業(yè)教學(xué)。