江西土地經營權抵押貸款六大探索

楊瑞沅

2017年9月，江西省基本完成農村承包地確權登記頒證工作，為開展農村承包地經營權抵押貸款奠定了產權基礎。省農業廳及10個試點縣（含市、區）的農業部門在農村綜合產權交易市場建設，土地經營權流轉、價值評估、證書發放等方面進行了積極探索，積累了寶貴經驗，取得了明顯成效。

大力推進市場建設。各個試點縣都基本建成了農村綜合產權交易中心并投入運行。信豐縣還設立了縣鄉兩級農村承包土地經營權抵押貸款服務中心，縣服務中心設立了服務窗口，負責農村承包土地經營權評估復核、抵押登記、土地流轉電子信息平臺的維護和運行，鄉鎮服務中心負責農村承包土地的經營權流轉、交易、抵押物初評估及管理等工作。2017年，金溪縣農村綜合產權交易中心共完成各類產權交易947宗，土地流轉面積近2萬畝，合同金額近2300余萬元。

科學開展價值評估。銅鼓、修水、贛縣等地通過制定農村土地承包經營權抵押貸款評估辦法、成立抵押貸款評估小組、委托第三方等方法使得評估出來的價格得到了銀行和貸款人雙方的認可。如銅鼓縣的抵押貸款評估小組由農業局和銀行組織農業專家、審貸人員等組成，評估組根據抵押經營權土地的土壤、農作物品種、生產長勢和農產品市場價格，免費為有貸款意愿的農業經營主體進行評估。信豐縣明確縣鄉兩級服務中心具有抵押物評估資質，賦予縣級服務中心蓋章認定評估報告的資質，明確了價值評估機構，確認了價值評估的權威。贛州市贛縣區確定由相對獨立的第三方專業評估機構綜合地理、交通、水源、土質、市場預期等因素，以稻谷國家收購保護價為參考，分三類地區對農村承包土地經營權價值進行評估，為申請人免費出具評估報告。

審慎探索權證發放。贛縣區對農業規模經營主體或農村土地流轉大戶取得的經營權發放《贛縣農村承包土地經營權證》，為申請抵押貸款的農戶和經營主體辦理《贛縣農村承包土地經營權他項權利證明書》，破解了銀行不認可流入方和流出方簽訂的農村土地經營權流轉合同的情況。2017年，銅鼓縣為新型農業經營主體發放銅鼓縣農村承包土地經營權流轉證書111本，向承貸銀行開出銅鼓縣農村土地流轉他項權證96本。

組合授信取得突破。各地探索出“農村承包土地經營權+土地附著物”“公司+土地股份合作社+承包土地經營權”“家庭農場+承包土地經營權+綠色食品”等組合授信方式，有效豐富了農村承包土地經營權抵押貸款的形式。

積極摸索風險控制。各試點縣普遍設立了風險保障金，建立了抵押物處置機制、貸款擔保機制和農業保險機制。金溪縣通過農業保險、風險共同分擔合作機制以及“項目池”建起了抵御風險的“防洪墻”。還通過提高農業保險理賠額度，使農田保險的理賠額度從200元/畝增加到500元/畝；通過組建新型農業經營大戶互助基金，組織經營面積100畝以上的500戶農戶組建農業經營大戶互助發展協會，會員自籌歸集擔保和風險互助補償基金200萬元，形成了“兩權”抵押貸款會員擔保“信用共同體”和風險共同分擔合作機制；同時在685個新型農業經營主體中選擇優質主體組成“項目池”，發揮土地經營權承接儲備主體作用，產生不良貸款時，由縣農村綜合產權交易平臺對抵押土地的剩余經營權進行二次掛牌流轉，在“項目池”中尋找合適的經營業主，轉讓收益用于償還銀行貸款本息。

規范優化辦事流程。金溪縣要求金融機構改進貸款審批流程，將申請、調查、評估等環節同步進行，從貸款受理之日起3個工作日內完成放款。贛縣區確定了“五步走”的放貸辦法：申請與受理→確權鑒定→抵押物價值評估→抵押登記→簽訂合同、發放貸款。