城市居住用地使用權到期問題法律探析

【摘 要】 隨著我國城市居住用地使用權到期現(xiàn)象的陸續(xù)出現(xiàn)，城市居住用地土地使用權到期問題已經成為人民群眾普遍關心的話題。居住用地土地使用權到期后怎么辦，如何續(xù)期，立法和操作上存在哪些問題，有哪些方面還需要完善。本文圍繞以上問題，從立法和實踐層面出發(fā)，分析和闡述存在的突出問題，并提出應保持立法上的統(tǒng)一、法律內容的明確性、手續(xù)上的易操作性。

【關鍵詞】 城市居住用地；土地使用權；物權法

一、問題的提出

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）第12條相關規(guī)定，城鎮(zhèn)住宅用地使用權最高年限為70年。據(jù)此，就存在土地使用權出讓期限或者說土地使用權到期問題，以及到期后怎么處理的問題。

二、相關立法、實踐及其法律分析

1、相關立法

根據(jù)《土地管理法》第7條與第58條，土地使用權期限到期需要申請續(xù)期，否則原土地登記機關將注銷土地登記、收回國有土地使用權。根據(jù)《城市房地產管理法》第22條第1款之規(guī)定，土地使用權出讓協(xié)議約定的期限屆滿，繼續(xù)使用土地的土地使用者，應當最遲在屆滿前一年申請續(xù)期，除因社會公共利益需要而收回土地的，應當予以批準。經批準予以續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權出讓協(xié)議，并依照相關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。而《物權法》第149條規(guī)定，住宅建設用地土地使用權期限屆滿的，應予以自動續(xù)期。

2、對有關立法及實踐的法律分析