房地產稅基評估體系構建的國際比較與啟示

董德坤+侯晨+時妍+張俐+陸亞萍

摘要：十八屆三中全會之后，房地產稅立法提上日程，為確保我國房地產稅征收工作的順利開展，房地產稅的征收與房地產稅稅基評估體系的構建應統籌進行，構建普遍適用的房地產稅基評估實施框架成為重中之重。基于此本文介紹了各國房地產稅稅基評估體系的構建現狀，對各國的課稅依據、征稅對象、評估方法、評估模式、評估機構、評估周期等方面進行對比分析，從中獲得啟示并應用到我國房地產稅基評估體系的構建中。

關鍵詞：房地產稅；房地產稅基評估；批量評估

0引言

我國房地產稅稅種繁多，輕保有重流轉，不利于我國房地產市場的良性發展，因此我國將房地產稅改革和房地產稅立法提上了日程，我國房地產稅的立法和征收是勢在必行的，而準確合理的房地產稅基評估則是房地產稅征收的重要前提和基礎性工作，對此，本文在借鑒各國房地產稅基評估體系構建經驗的基礎上，結合本國實際情況，對構建我國房地產稅基評估體系提出切實可行的建議。

1各國房地產稅課稅基礎對比

房地產稅基評估目的在于明確房地產稅的稅基，稅基是稅收基礎的簡稱，房地產稅稅收基礎是計算應納房地產稅額的客觀依據。世界上許多國家都設有保有環節的不動產稅，其稱呼各不相同，我國保有環節的房產稅是以房屋為征稅對象向產權所有人征收的一種稅，屬于財產稅的范疇。

由表1可以看出各國房地產稅的課稅基礎大體可以分成3類，分別為市場價值、租金價值、面積。大部分發達國家和拉丁美洲國家通常按照土地與地上建筑物的市場價值征收統一的不動產稅或合并到財產稅統一征收，一般財產稅的征收范圍要大于不動產稅，例如英國的市政稅是按土地和房屋等不動產在某一特定時間的市場價值進行征收，土地和房屋市場價值的確定通過地方政府定期對住宅進行重新分級和評估，營業房產稅則是以市場租價作為課稅基礎。而發展中國家和經濟轉軌國家由于各種原因，土地和房產通常單獨征收不動產稅并且仍然按照面積計征，如俄羅斯、烏克蘭等東歐國家主要以面積作為課稅基礎，俄羅斯針對土地和地上建筑物分別設立了土地稅和財產稅。

綜合分析以上3種課稅基準，3種課稅基準各有利弊，按照市場價值計稅能夠完整地反映不同時間段、不同區域的房地產價值，更具有累進性，能較好地反映經濟發展帶來的升值影響，是各國房地產稅征收的主流方式；按照面積計稅易于操作，管理相對簡單，但缺點在于收入彈性系數較低，不能公平地體現稅收的再分配功能：按照租金價值計稅，收入彈性高，但受外界因素影Ⅱ向大，往往不能準確反映房地產市場的實際價值翻。我國房地產稅保有環節的房產稅的課稅基準主要包括房產原值和租金兩種方式，不符合房產稅是財產稅的特征，同時我國房地產稅存在稅種多、征稅范圍窄且重復征稅的問題，例如以房屋租金為基數征收的稅種包括房產稅、城市維護建設稅，個人所得稅等。上海重慶房產稅改革試點的稅基是房產交易價，因此我國房地產稅應該借鑒國外的房地產稅計稅經驗，簡并房地產保有環節的房產稅、城鎮土地使用稅，統一征收房地產稅，僅在個人所得稅中征收房屋租金這部分，拓寬征稅范圍，以市場評估值作為課稅基準定期征收房地產稅。

2房地產稅基評估方法

根據國外經驗，以房地產市場評估價值作為課稅基準是房地產稅征收和房地產稅改革的重要內容，以市場價值作為課稅基準的缺點之一在于市場價值受市場波動影響較大，因此需要周期性的稅基評估值作為房地產稅的計稅基數。房地產稅基評估是指具有評估資格的房地產評估機構和評估人員，以征稅納稅為目的按一定的程序，選擇合適的評估方法，獨立、客觀、公正地對房地產稅基進行評估的過程。

美國和加拿大等國家房地產稅基評估方法主要有市場法、成本法、收益法、批量評估法。批量評估法是建立在以上三種評估方法的基礎上，結合運用計算機技術和和統一的數理統計方法，基于某一基準時點建立統一模型對房地產進行大批量的評估和結果檢驗的方法。房地產稅基評估的周期性、海量性、多樣性等決定了房地產稅基評估不同于一般的財產評估，采用單一評估具有一定的局限性，容易造成評估成本大、效率低、周期長、準確性低、稅負不公等問題，隨著計算機技術的發展和地理信息系統（Geographic Information System，GIS）的應用，計算機輔助批量評估技術（Computer Aided Mass Appraisal，CAMA）在西方發達國家的房地產稅基評估中得到了普遍的應用。鑒于我國地域廣，房地產市場復雜，房地產稅征收是必然趨勢，為提高評估效率和評估結果的穩定性，降低重估成本，保證稅負公平，批量評估技術的推廣應用就成為了我國稅基評估體系構建的關鍵。

3國內外房地產稅基批量評估模式對比

當代的房地產稅起源于國外，以美國、英國、加拿大等為代表的發達國家對房地產稅基評估研究時間較長，形成了完善的房地產稅基評估體系。我國杭州、南京、深圳等地已經進行了房地產稅基批量評估的系統性研究，并結合本地房地產市場的特點應用于當地的稅基批量評估中，本文針對以上幾種評估模式從評估方法、技術路徑等方面進行對比分析，為批量評估技術在我國的推廣應用提供良好的借鑒。

從表2中可以看出我國應用批量評估技術進行稅基評估的5個城市中，杭州、太原、南京、深圳模式的核心評估方法是間接比較法，技術路徑都采用了分區+確定基準價格+建立修正體系+建立批量評估模型，丹東模式評估方法選擇了直接比較法，技術路徑選擇了分區+修正+建立批量評估模型，幾種模式各有優缺點，丹東模式采用的直接比較法需要大量的可比案例且工作量較大，不適合房地產市場交易量大、可比案例少、沒有完善的房地產歷史信息數據庫的大城市，而其它幾種模式選用的間接比較法不需要收集大量的可比案例，僅需要確定基準價格和修正系數，市場發生波動時，只需要調整數量相對少的基準價格和修正系數體系，便能夠更新所有的房地產評估價格，適用于交易量巨大、數據庫不夠完善、城市功能完備的一二線城市。endprint

杭州市住宅批量評估模型借鑒國外模式，運用了特征價格模型，該模型的顯著優點是計算簡便，收集住宅房地產價格及其特征因素建立房價影響指標體系，利用計算機技術建立模型，模型中影響系數可以看作其對價格的影響程度，具有明確直觀的經濟意義且對可比案例需求量小、工作量小。杭州模式也存在局限性，如房地產市場波動時模型的參數體系、特征指標的更新調整問題；房地產價格與特征指標的關系不明確，模型的設定具有先驗性問題：外部金融環境、國家政策、納稅人的心理預期、建材價格、地價和存增量房價等對房價的綜合影響問題。

國外的評稅分區方法有分級計量法、區位調整法、聚類分析法和地理分區法等，通常采用的是模糊聚類法、地理分區法和分級計量法，例如英國的地方政府會定期對住宅進行重新估價和分級，英國的分級住宅價值體系將房屋價值從低到高分為A-H八個級別。南京模式綜合借鑒了國外的分級計量法和聚類分析法，利用房價、基準地價、行政區域、城市規劃等信息進行聚類分區，這種分區模式綜合考慮了房地產用途、區位特征、行政歸屬、價格水平以及基準地價情況，相對于其它分區模式更合理更易于公眾接受。太原模式根據主城區、房屋成交密集度、交通線路密集度、人口居住密集度等房屋特征因素聚類分區，區域劃分更細致更有說服力。

深圳的住房價格批量評估模型采用了適應估價技術和多元回歸分析的基本思想，又稱之為城市房地產整體估價法。該模型只要調整標準房價格，就能通過全面的修正體系評估整棟樓的房地產價格。深圳的評稅區域在功能用途分類和空間分類的雙重基礎上進行劃分，深圳的評稅分區按照行政區一社區一小區一幢的路徑進行，不如太原和南京評稅區域劃分的詳細合理。

綜上所述，我國在稅基批量評估體系構建方面已經進行了初步的理論和技術探索，將其應用在了存量住房計稅價格評估中，并取得了一定的成效。但具體運用到我國房地產稅征收工作中，稅基評估體系還需進一步完善，在評估方法選用和評稅分區方面，我國可以借鑒美國、加拿大等國家利用基于市場法的計算機輔助批量評估及地理信息集成系統進行住宅類房地產的稅基批量評估，即結合新興的信息技術、人工智能、房地產數據庫及計算機技術、地理信息系統（GIS）來評估房地產稅基。該系統具有實時檢索更新計算機輔助批量評估數據，結合地理信息系統（GIS）顯示可比房地產及區域，并進行空間分析評估，建立批量評估模型，公開評估結果等功能。系統的核心是自動評估模型（Automated Valuation Models，AVM），自動評估模型（AVM）種類很多，但理論基礎仍然是市場比較法、成本法和收益法。國外普遍采用的自動評估和校準模型可分為主流方法和非主流方法兩大類。主流方法即應用最普遍、最簡單的多元回歸方法，適應估價技術、人工神經網絡、支持向量機、模糊理論等因出現時間晚、技術不成熟、操作復雜等原因被認為是非主流方法。我國幅員遼闊，各地房地產市場發展不均衡，設計一種統一的自動評估模型既不可行也不科學，因此我國自動評估模型（AVM）的選用既要借鑒其他已進行批量評估的國家或城市的經驗教訓，也要結合各地房地產市場實際發展情況，還應考慮公平公正原則、模型準確度和評估效率等因素。

4房地產稅基評估機構和評估周期

房地產稅立法征收首先應明確房地產稅基評估機構的設立問題，根據已有國際經驗，國外房地產稅基評估機構主要分為兩種，一種是獨立于稅務部門設立政府性質的評估機構作為房地產稅基評估機構，例如美國、英國等：另一種是政府委托并監管專門從事房地產評估業務的社會中介機構作為房地產稅基評估機構。這兩種模式的房地產價格評估機構、稅收機構、監管機構是相互獨立、相互作用、聯系緊密的橫向機構，為實現政府稅收目標而形成了一種分工協作體系，保證了評估結果的公正客觀性，但缺點在于如果以上三種機構都隸屬于政府部門，人民群眾容易對評估結果的公平公正性、合理性提出異議，在我國房地產稅基評估申訴機制不完善的情況下，會進一步影響到房地產稅基評估體系的順利構建；同時鑒于我國社會主義制度以及房地產評估所需大量納稅人基本資料和土地房屋的登記信息，而稅務部門、房屋管理和國土資源局掌握這些資料，因此不能脫離政府直接選定社會中介機構作為房地產稅基評估機構，為了避免在評估和征稅中可能產生的利益沖突，在我國房地產稅開征初期，應成立由政府撥款獨立于政府之外但同時受政府有關部門監管的事業單位，評估人員只對自己的評估結果負責，不代表政府和公眾任何一方的利益。

在房地產稅基評估周期方面，世界各國評估有效期時長不一，美國各州縣房地產稅評估周期也不盡相同，其中每年進行一次重估的有25個州，兩年重估的有四個，三年重估有4個，四年重估有9個，五年重估的有4個，六年重估的有2個，七年重估的有1個。例如美國經濟最發達的加利福尼亞州每年對區域內所有房地產價值進行重估，馬里蘭州每3年對房地產價值進行重估，由此可見稅基評估周期與各地區經濟發展狀況、房地產市場波動情況、房地產市場發展程度、房地產相關政策等因素密切相關。我國地域遼闊，地區間發展不平衡，東西部經濟發展差異大，因此應該根據各地房地產經濟發展現狀設定評估周期，在我國東部南部經濟發達區域，房地產市場交易頻繁，評估周期以1年到3年為宜，在西北部經濟欠發達區域，評估周期以到3年到5年為宜，在短期內房價變動較大，經濟發展極不穩定的區域，評估周期的設定應具體情況具體分析。endprint