我國房地產開發資金的來源分析研究

寧日

自1998年我國開展住房制度改革以來，本國的房地產市場規模就一直處于平穩較快的擴大中。房地產行業的發展為社會的發展帶來了眾多益處，如改善居民生活條件、支持外來人口流入定居，進而增加城市勞動力、拉動區域經濟增長等。房地產具有工程量大、耗時長、投資額度大等特點。其中建房資金充裕與否直接影響著工程項目的按時完工。房地產行業從項目的申請到項目建成歷時時間長，耗資上億元，故項目的順利完成需要雄厚的資金支持。基于房地產自身的特點，房地產開發的自己籌集問題成為了項目施工前要做的重要工作之一。自2003年中央銀行發布了一系列緊縮性財政政策之后，我國房地產行業面臨著資金緊缺的嚴峻形勢。房地產行業要想在這樣嚴峻的金融形勢下生存就必須加強資金來源的多元化，減少由資金帶來的開發風險。

我國房地產開發資金來源構成

由國家統計局發布的《房地產開發投資資金來源合計》得知，2017年3月到7月的房地產開發投資總額為545413.6億元，同比2016年3月到7月增長了19.18%。房地產開發本年資金來源合計增速累計數據表明，自2016年3月到2017年7月，我國的房地產開發資金一直處于增長的狀態，但自2017年2月開始增速開始減緩，見圖1.

我國房地產籌資來源主要由國內貸款、外資、外商投資、自籌資金和其他資金來源5個部分構成。經分析投資結構統計圖可以得出如下特點：

我國房地產開發資金主要來源于國內貸款、自籌資金和其他資金來源。如圖2所示，其他資金來源所占的比重最大，其他資金來源以消費者的定金和預付款為主；其次主要來源于自籌資金，自籌資金以自有資金為主；國內貸款主要以銀行貸款為主。除此之外，資金來源中還包括少量的外資，外資包括利用外資自主投入到項目中的和外商直接入股投入資金的。

各部分的資金增長速度呈現放緩的趨勢。1998年我國的房地產市場規模不斷擴大，尤其進入21世紀后，我國房價飛速上漲，出現了“房地產泡沫”現象。中央政府為了抑制房價的上漲先后出臺了多項調控房地產市場的政策，其目的在于抑制房價的非自然增長，進而促進房地產市場健康穩定的發展。2007年中國人民銀行與銀監會聯合發布了《關于價錢商業性房地產信貸管理的通知》，政策中指出，選擇采用信貸的方式購買住房的消費者在繳納首付時采取階梯式的繳納方式，即購置第一套房產的首付百分比上調了10個百分點，即達到了30%，之后再購置第二棟房產時的首付百分比高達40%以上，以此類推。由于貸款首付比例的大幅度上調給用戶購房造成了巨大的負擔，進而抑制了預付款和定金的增長速度。

商業銀行也通過從規定房地產項目面積、手續是否齊全等方面來提高發放貸款的準入門檻。在這種嚴峻的經濟形勢下，房地產企業要想順利完成項目，籌集足夠的資金就必須提高自籌資金的比例，從銀行貸款向民間融資的方式轉變。也可以制定一系列的購房優惠政策吸引消費者購買，進而提高定金及預收款的比例。

房地產行業資金籌集存在的問題

隨著房地產市場規模的不斷擴大，仍有大批競爭者進入市場，參與競爭。市場內的房地產開發商意識到資金的籌集是房地產項目順利進行的關鍵，雄厚的資金基礎也是開發商們進行市場競爭時最重要的籌碼。根據上節中統計數據信息的分析，可以發現我國房地產開發資金主要面臨如下問題：

第一，籌集資金方式單一，缺乏多元性。中國房地長的融資渠道一直都是以國內貸款、外資、外商投資、自籌資金和定金及預付款為主，受到傳統融資模式的局限，缺乏創新性和多元性。融資工具的缺乏會在極大程度上阻礙房地產市場規模的擴大。

第二，信貸資金主要寄希望于商業銀行，銀行承擔的風險大且集中。當前我國房地產開發商在籌集項目資金時在很程度上寄希望于商業銀行的借貸，對于房地產企業自身來說，如果利用了銀行貸款使得項目順利進行，則可以獲得高額的利潤；相反，如果項目失敗，自身也沒有承擔過多的風險而是將這種損失轉接給了銀行。對于房地產這種高投資且投資周期長的行業，銀行貸款對于銀行自身來說具有很大的風險。

第三，資金籌集日益趨向于購買者的定金及預付款。從上節中的統計信息折線圖中可以看出，其他資金來源是企業融資構成中最大的比例部分。在其他資金資源中，定金和預收款占最大比例。2017年1月至8月定金及預收款總額為170706.1億元，同比2016年同期的107866.7億元增長了58.26%。這意味著定金及預收款在開發資金構成中的比例仍不斷上升。

防范措施及解決建議

拓寬企業融資渠道，調節企業資本結構。有效的、科學的企業融資結構可以分散企業的投資風險，在保證順利完成項目的同時最大程度的降低企業運營成本。增加融資渠道的多元性，信貸方式可以從商業銀行向民間借貸進行轉移，制定優惠政策吸引外商投資，提高外商投資比例，降低自身風險。合理的資本結構可以有效地規避企業風險，促進房地產市場健康穩定的發展。

商業銀行自身要加強對房地產市場發展現狀的了解，把握行業發展走向。當今的房地產市場存在著“行業泡沫”的現象，只有找到了房地長行業發展的經濟規律，進而制定合理的信貸政策，提高準入門檻，才可以合理的調解貸款發放的數量。

政府部門要完善房地產市場的相關政策，為企業拓寬融資渠道提供便利的條件。房地產行業的發展為社會的發展帶來了眾多益處，如改善居民生活條件、支持外來人口流入定居，進而增加城市勞動力、拉動區域經濟增長等。作為支柱型產業，房地產市場的健康平穩發展在很大程度上影響著市場經濟的發展。

（作者單位：安徽交通職業技術學院）endprint