不動產登記中房產測繪的應用探討

楊勝兵

（湖南省地質測繪院 湖南衡陽 421000）

1 引言

隨著房地產行業的迅速發展，需要用法律的形式對房地產行業作出進行必要的管理，使其在穩定合法的范圍內發展。不動產登記就是伴隨房地產發展與法律管理建立起來的一種重要措施。所謂不動產登記，就是將不動產有關的權利人以及有利害關系的人員通過法律途徑辦理手續向國家有關部門申請對不動產的相關事項作出改變的手段。在不動產登記的手續中很重要的一項就是房產登記，是權利登記的一種，房產登記是指房產權利人與房產利害關系人對權力不動產進行登記。房產登記中最重要的工作，就是房產測繪。

2 房產測繪與房產登記介紹

2.1 房產測繪

房產測繪作為一種專業測繪，是運用其專業的測繪手段，對房產的現狀進行調查。主要調查的內容有房產利用情況，房產位置，房產自然狀況，房產數量等。房產項目測繪與房產基礎測繪為房產測繪的兩大類。房產測繪與傳統測繪相比有很大不同，體現在下面幾個方面：①測繪對象復雜。房產測繪需要對房屋的權屬，數量，位置，自然情況，使用情況，質量，面積等等作出測繪。內容比普通測繪內容多而且雜，用到的資料也較多。②測繪比例大。通常采用的比列尺為1：200，需反應諸多房產要素，如房屋界址點，房角點，房屋面積，建成年份，用地面積等。表示的精細程度要比普通測繪高。③精度要求高。由于房產關系到各方利益，就要要求有很高的精度，普通測繪只需在圖上量取即可，但房產測繪不能在圖上直接量取，特別是對于房屋建筑面積的測算就必須用精密儀器測量。④測量結果有法律意義。房產測量的結果在經不動產登記機關確認以后，便產生法律效力。這是解決爭端，劃清產權等法律權益的重要依據。

2.2 房產登記

房產權屬必須要進行房產登記，這是由當地不動產管理機構管理的，是國家加強法制化建設，規范房地產行業，確認不動產產權的必要手續。

3 不動產登記中房產測繪的主要內容

3.1 房產信息調查

在房產測繪中，為明確房屋的信息，房產的權屬情況等所做的調查稱為房產信息調查。調查出的房產信息可讓消費者對于房產信息在細節方面進一步理解。消費者可從多方面獲取房產信息，可通過報紙，廣告，售樓處等渠道了解，具體情況參考圖1。

圖1 房產信息獲取渠道圖

3.2 平面測繪

平面測繪主要是對面積和結構進行測量，在房產平面測量中，需詳細測量房產面積以及平面結構，描繪房產結構模型，表示出房產的空間位置，具體高度等房產特點。通過房產平面測繪，可以使人們對于房產所處于的地理位置及結構情況做一個了解。房產測繪的測繪內容較多，不夠形象直觀，這使得需要建立一個關系模型，這個關系模型是對實際數據的精簡，可以更加形象直觀的為消費者提供房產信息，可作為房產實物的大體參照。

3.3 對比分析測繪信息

房產測繪為不動產登記帶來了便利，可以在房產登記時對房產相關要素作分析比對。具體的調查分析房產的全部內容以及附屬部分。房產測繪需要對信息合理整理，要將自身的情況與現階段國家房產回執的要求綜合整理，做好房產信息的展示工作。

4 房產測繪在不動產登記中的應用

房產測繪在不動產登記過程中是很重要的一項，是進行好不動產登記工作的首要條件。與一般測繪相比，房產測繪的結果具有法律效力，受法律保護。房產測繪的數據需經當地房產以及土地部門確認，一經確認，便劃分產權歸屬，便產生法律效力。詳細來說，房產測繪在不動產登記過程的作用主要有以下幾個方面。①房產測繪可以為消費者的不動產法律權益提供保障。房產權益人或者利害關系人在房屋產權產生糾紛的時候，可以向房產測繪部門提出申請，得到房產的有關數據信息，通過這些信息可以明確產權歸屬，是解決糾紛的一種常用方法。②土地管理部門以及房產管理部門可以通過房產測繪提供詳細的房產信息。房產測繪單位需指定房產控制圖，房產控制圖是測繪單位對房產圖紙信息的整合，將這些信息錄入到房產管理系統，可以為土地管理部門以及房產管理部門的決策做參考。③隨著我國城市化的迅速發展，城區面積不斷擴大，政府工作很難只通過自己對不動產信息全面掌握，然而政府要做出決策就必須要全面了解實時變化的城市不動產信息，房產測繪的工作就為政府不動產掌握提供了便利。將房產測繪信息同步到政府工作部門，就可以讓政府及時了解當地不動產信息，作出科學規劃。

房產登記工作是與廣大人民群眾相關的重要工作之一。也是不動產登記中重要的一環。現階段隨著房產測繪的發展，已經產生了許多有價值的房產測繪及登記資料。房產測繪作為房產登記工作的前提，就必須要加強管理，用來保證房產測繪的質量。保證測繪結果的公正準確，保障房產權屬人的合法權益。房產又是一個特殊的不動產類型，與其他不動產，如土地，林地，海域等等不動產來說，房產測繪需要更精確的精度，更詳細的測量。這就體現了做好房產測繪工作的意義。做好了房產測繪就是做好房產登記工作的前提。

5 不動產登記中的測繪工作優化對策

5.1 建立明確規范的測繪標準體制

及時做好不動產統一登記的管理制度、完善不動產登記的技術準則是在成立不動產登記機構后的首要任務。有關部門要做好協調工作，相關部門有規劃管理部門，登記機構，測繪部門。要做好不動產登記的技術準則與管理制度的協調統一，處理好產生的種種問題。對于不動產條例中沒有規范的相關條例，要充分討論，參考各方意見與建議，保證不動產測繪結果的客觀公正。

5.2 建立測繪管理機制

需要看到，當前的不動產測繪工作的發展并沒有跟上社會發展的速度，可以說不夠健全，正處于發展的前期。不動產測繪管理機制和不動產統一機構的設立有著很深的關系。建立不動產統一登記機構會促進不動產測繪工作的發展。循序漸進的建立不動產同一機構，明確好各方的責任，明確好有關的測繪體制，把不動產登記與測繪管理協調統一，是現在需要做到的重要任務。

5.3 提高工作意識，培養測繪技能

針對房產測繪的特殊性，在工作內容與要求上相較于普通地籍測繪：①測繪內容多；②測繪要求的數據精度高。這就使得測繪工作人員提高工作意識，樹立責任意識。不斷提高測繪能力，學習測繪知識，以此保證不動產統一登記工作中數據的完整性與準確性。這對以后的不動產統一登記相關聯的其他數據來說，是有重要意義的。

6 結束語

綜上所述，房產測繪關系著廣大人民群眾的房產權益，房產作為不動產在不動產的范疇內有著最高的經濟價值。為此，房產測繪工作將越來越受到重視，成為不動產統一工作后的一項重要工作。信息化，現代化的發展將對房產測繪提出更高的要求，在準確性，客觀性上將不斷完善，提供更多的數據支持。適應現階段不動產統一等級的信息化的發展，為政府掌握當地不動產情況提供數據支持，保證我國不動產登記工作的順利開展。總的來說，房產測繪可為不動產數據的客觀公正提供保證，除此之外，可以對不動產的登記和審核管理在一個平臺進行整合管理，對土地管理部門，房產管理部門對不動產登記的管理審核工作帶來便利，還可以讓政府規劃部門及時做出調整，以免產生房產糾紛。

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