基于WSR的呼和浩特市老舊住宅小區(qū)整改后引入物業(yè)管理的幾點(diǎn)思考

賈鐵梅

摘 要：鞏固我市老舊住宅小區(qū)綜合改造后的成果，提高居民的居住質(zhì)量，提升我市老舊住宅小區(qū)的物業(yè)水平，引入科學(xué)、市場(chǎng)化的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，是關(guān)系我區(qū)、市民生福祉的大事。通過對(duì)呼和浩特市老舊住宅小區(qū)的抽樣調(diào)查，應(yīng)用WSR系統(tǒng)方法論，對(duì)老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理的影響因素進(jìn)行系統(tǒng)分析，指出工作重點(diǎn)、難點(diǎn)，并提出解決意見。

關(guān)鍵詞：WSR系統(tǒng)方法論 老舊住宅小區(qū) 物業(yè)管理

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2018）07（c）-0151-02

1 研究背景

為改善居民的居住環(huán)境，提高居民的生活質(zhì)量，提升節(jié)能環(huán)保的效益，自2011起，呼和浩特市便對(duì)城區(qū)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治改造工作，改造內(nèi)容主要包括環(huán)境整治、房屋修繕、添設(shè)配套設(shè)施、建筑節(jié)能改造等，到2015年，僅四年時(shí)間全市共投入超過36億元改造資金，已完成了1471個(gè)老舊小區(qū)的改造，受益人超過76萬。2016—2017年共投入超過30億元，完成284個(gè)老舊小區(qū)改造，又使30萬人收益。截至2017年12月，呼和浩特新城區(qū)、賽罕區(qū)、玉泉區(qū)、回民區(qū)范圍內(nèi)符合改造條件的1755個(gè)老舊住宅小區(qū)均已改造完成，涉及居民約37萬戶。

通過對(duì)老舊住宅小區(qū)的整治改造，切實(shí)解決了人們特別關(guān)注的水、電、天然氣和取暖等問題，實(shí)現(xiàn)了老舊房屋全面整修、小區(qū)環(huán)境得到大的改觀、配套設(shè)施得以完善、節(jié)能改造也落實(shí)到位和安保措施落到實(shí)處的整治改造目標(biāo)。

然而，在完成老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境改造后，如何有效引入先進(jìn)的物業(yè)管理機(jī)制，成為政府、企業(yè)和居民共同關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)，也是從根本上實(shí)現(xiàn)老舊住宅小區(qū)物、事、人和諧發(fā)展的關(guān)鍵。

2 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理WSR系統(tǒng)分析

2.1 WSR系統(tǒng)方法論的主要內(nèi)容

WSR系統(tǒng)方法論既是一種方法論，又是一種解決復(fù)雜問題的工具。它是物理—事理—人理系統(tǒng)方法論的簡(jiǎn)稱，該方法論最早是1994年由我國(guó)著名系統(tǒng)科學(xué)專家顧基發(fā)教授和朱志昌博士于在英國(guó)HULL大學(xué)提出的。WSR系統(tǒng)方法論巧妙、有效地將組成系統(tǒng)實(shí)踐活動(dòng)的物理、事理和人理三大要素結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)了物質(zhì)世界、系統(tǒng)組織和人的動(dòng)態(tài)統(tǒng)一。在WSR系統(tǒng)方法論中，“物理”主要是以客觀物質(zhì)世界、法規(guī)、規(guī)則為研究對(duì)象，回答“是什么”的問題；“事理”主要是以組織、系統(tǒng)管理和做事的道理為研究對(duì)象，回答“怎么做”的問題；“人理”主要是以人、群體、關(guān)系、為人處事的道理為研究對(duì)象，回答“最好怎么做？可能是”的問題。

2.2 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的WSR視角

所謂老舊住宅小區(qū)是指小區(qū)住宅建成交付使用后，雖經(jīng)整治改造仍無法達(dá)到實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理?xiàng)l件的居民用房。那么，怎樣才能把老舊住宅小區(qū)改造完的后續(xù)管理工作讓位于社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理，是當(dāng)今各級(jí)政府、企業(yè)、居民需共同努力的方向，否則，整治成果將前功盡棄。

從WSR系統(tǒng)論視角來分析老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，物理主要考慮小區(qū)建筑的主體質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備、水電暖氣、安保消防、保潔綠化等情況；事理則主要包括走訪調(diào)研、方案選擇、試點(diǎn)選擇、動(dòng)態(tài)監(jiān)控、效果測(cè)評(píng)、實(shí)時(shí)調(diào)整等；人理則主要涉及利益群體、行為規(guī)范以及環(huán)境因素，見圖1所示。

2.2.1 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物理分析

老舊住宅小區(qū)多為上世紀(jì)八九十年代，距今有20多年的歷史，均為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能差，建筑技術(shù)相對(duì)落后，建筑質(zhì)量整體較差；從2011年集中改造的這幾年來，老舊住宅小區(qū)的水、電、暖、氣大為改觀，絕大多數(shù)小區(qū)實(shí)現(xiàn)了集中供熱和供水、供電一戶一表計(jì)量，極少數(shù)老舊小區(qū)仍采用自備熱源供熱，全部小區(qū)實(shí)現(xiàn)天然氣入戶；全市對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行更換窗戶、外立面保溫裝飾、線路改造等，市容得到進(jìn)一步改觀，但是，建筑結(jié)構(gòu)主體質(zhì)量不樂觀；四區(qū)改造小區(qū)中，小區(qū)照明情況良好，僅有12個(gè)小區(qū)沒有路燈；小區(qū)均已放置垃圾箱；監(jiān)控設(shè)備尚且不完善，小區(qū)安防設(shè)施、措施缺位，環(huán)境衛(wèi)生不盡人意；多數(shù)房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜。

2.2.2 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)事理分析

我市老舊住宅小區(qū)多數(shù)處于我市中心地帶，成為城市管理和發(fā)展的一個(gè)突出短板。2007年5月住建部頒布《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》后，我市積極響應(yīng)開展老舊小區(qū)整治改造前期走訪調(diào)研工作，并根據(jù)各個(gè)區(qū)自身的特點(diǎn)來制定特別反感，贏得了居民群眾的廣泛認(rèn)可。

2.2.3 呼和浩特市老舊住宅小區(qū)人理分析

（1）利益群體。

老舊住宅小區(qū)改造后引入物業(yè)管理，涉及當(dāng)?shù)卣I(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、施工單位、社區(qū)居委會(huì)、市政公用單位等各方面。老舊住宅小區(qū)里的居民大多是經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)低的離退休較早的老人，他們沒有能力改善自己的居住環(huán)境或者購(gòu)置新房；還有是租戶，對(duì)于他們，只是暫時(shí)的居住，并不考慮出資改善租賃的房子。所以，政府應(yīng)該立項(xiàng)，投入資金在幫助其改善居住環(huán)境。老在舊住宅小區(qū)整改工作完成后，在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時(shí)，由于手續(xù)交接不規(guī)范，導(dǎo)致房屋維修基金難以落實(shí)到位，給房屋維修加大了難度。

（2）行為規(guī)范。

將物業(yè)管理引入老舊住宅小區(qū)，業(yè)主是最大的受益者，其次才是物業(yè)公司。如何讓政策法規(guī)、服務(wù)準(zhǔn)則收費(fèi)制度等更好地被社會(huì)認(rèn)可和接受，是解決老舊住宅小區(qū)引入物業(yè)管理的有力保障。近年來，各地區(qū)政府對(duì)部分老舊住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果給予充分肯定，同時(shí)，業(yè)主住戶也充分認(rèn)識(shí)到規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義，可以說好評(píng)如潮，而那些還未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主也強(qiáng)烈要求自家小區(qū)必須盡快引入規(guī)范物業(yè)管理。

（3）環(huán)境因素。

老舊住宅小區(qū)的居民大多經(jīng)濟(jì)能力低，無法承受物業(yè)管理費(fèi)，更是不理解物業(yè)管理收費(fèi)這一觀念，即使有物業(yè)管理企業(yè)愿意接收老舊住宅小區(qū)進(jìn)行規(guī)范管理，但他們所面對(duì)的窘境卻是一直無法收取物業(yè)費(fèi)，入不敷出，對(duì)于小區(qū)的維護(hù)只能是有心無力，這使得一部分已積極交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的切身利益受到影響，對(duì)物業(yè)公司失去信心，不愿再主動(dòng)上繳物業(yè)費(fèi)。

3 推進(jìn)老舊住宅小區(qū)改造后引入物業(yè)管理的思考與建議

3.1 政府推動(dòng)，政策先行

為鞏固各類老舊住宅小區(qū)改善工程成果，改善人民群眾的生活質(zhì)量，提升新城區(qū)老舊住宅小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，2011—2015年全市投入資金超過36億元，完成了1471個(gè)老舊小區(qū)的改造，受益居民超過76萬人。2016年、2017年共投入超過30億元，并根據(jù)《呼和浩特市老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各區(qū)實(shí)際，制定了《呼和浩特市××區(qū)老舊住宅小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》并有多個(gè)街道辦事處都成立了物業(yè)服務(wù)中心，老舊小區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理工作已全面鋪開。

市、區(qū)政府應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施加快對(duì)老舊住宅小區(qū)整治改造工作，將整治改造規(guī)劃和年度計(jì)劃以及經(jīng)整治不能實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的老舊小區(qū)名單公布于市，2012年，呼和浩特市人民政府關(guān)于印發(fā)《呼和浩特市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（2012）》，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處對(duì)老舊住宅小區(qū)實(shí)施以公共秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

3.2 因地制宜，創(chuàng)新模式

小區(qū)升級(jí)改造工程具有階段性特征。為維護(hù)改造成果，提升服務(wù)水平，將社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理引入老舊住宅小區(qū)，是呼和浩特市區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理的主要形式，并積極探索即由社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司“三位一體”的物業(yè)管理模式。其中，社區(qū)作為監(jiān)督方，主要監(jiān)督物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)態(tài)度，發(fā)現(xiàn)問題是及時(shí)提出調(diào)整方案；而業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)居民與物業(yè)之間的部分需求和矛盾。但必須給予相應(yīng)的補(bǔ)貼用于秩序維護(hù)、綠化保潔、垃圾清運(yùn)和簡(jiǎn)易維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。

3.3 尊重民意，樹立試點(diǎn)

在老舊小區(qū)改造過程中，應(yīng)號(hào)召所有居民積極參與，解決居民提出的問題，居民可提出改造方案，當(dāng)然也可以私出一部分資金參與項(xiàng)目改造。當(dāng)前，很多小區(qū)都在開展改造的前期試點(diǎn)工作，試點(diǎn)小區(qū)的入戶率達(dá)到90%以上，與此同時(shí)，還需要上門征求居民對(duì)小區(qū)改造的建議，集中梳理所收集起來的建議，并結(jié)合實(shí)際情況制定出詳細(xì)的改造方案。本次老舊小區(qū)的改造工作還需要體現(xiàn)出共同締造的理念，居民們除了提出自己改造意見之外，還需要承擔(dān)擔(dān)一部分改造費(fèi)用。為了切實(shí)保障房屋改造質(zhì)量，呼和浩特市住房保障部和房屋管理局以制定了詳細(xì)的施工手冊(cè)和施工標(biāo)準(zhǔn)，除了在改造過程中進(jìn)行不定期檢查外，還將對(duì)已完成改造的工作進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，如果居民在改造過程中遇到問題，也可直接向社區(qū)居委會(huì)反應(yīng)，管理部門及時(shí)協(xié)調(diào)處理。

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