港股地產2019年投資策略
——防守反擊 機會大于風險

興業證券 宋健

經濟穩中有變 政策穩中求進

經濟下行壓力大，貨幣政策保持穩健，寬貨幣以對沖經濟下行，緊信用以防范資產泡沫；政策由年初“去杠桿”向“穩杠桿”轉變，未來將會有更多的促進經濟發展的政策出臺，包括支持民營企業的發展，減費降稅等實質性措施。對于房地產行業，調控政策將繼續堅持“房住不炒”，以“穩房價”為出發點，控制房價的大幅波動。主要一、二線城市經過兩年的調整，調控政策已經處于歷史最嚴，有望邊際改善，對新房銷售有支撐。

市場回歸常態 龍頭擴大份額

隨著行業調控的持續，去庫存進入尾聲，新房銷售及土地市場開始降溫，回歸常態。商品房銷售金額和面積的增速逐漸回落，新盤去化率降至50%左右；土地市場回歸平靜，流拍率上升，溢價率下降，中小房企拿地意愿不足，大型龍頭房企積極儲備貨值。預計2019年龍頭房企合約銷售仍保持10-20%的增速，市場份額繼續提升。

融資難度加劇 成本提升分化

由于國內對房地產行業融資的限制以及美國加息，過于依賴美元債融資的港股地產公司，融資成本普遍提升，中小公司尤其明顯，增幅達3-4個百分點，龍頭房企融資優勢凸顯，仍然保持較低融資成本。人民幣的貶值也會給美元債占比較高的地產公司帶來匯兌損失。但整體上地產公司融資還保持通暢，銷售去化周轉仍能維持。

港股通邊際效益降低

經過2017年的牛市，主要地產公司的港股通的持倉比例基本穩定，靠內地資金拉升估值已經很難。截止目前，累計持有超過550億港幣市值，持股比例最高的是融創中國、中國奧園和綠城中國，港股通持倉占比分別達到25.25%、11.59%和11.01%；按市值看，持倉市值最大的是融創中國、中國恒大和龍湖集團，分別達到249.1、46.2和43億港元。

回購增持不是上漲催化劑

地產公司頻繁回購以及大股東持續增持凸顯了地產公司的價值，但仍不是股價大幅上漲的催化劑。

市場風險偏好度低

市場放大了宏觀不確定性，風險偏好度降低，情緒低落，資金回避跟宏觀經濟高關聯度、杠桿率偏高的行業，特別是房地產。目前港股地產板塊的估值已跌至歷史底部區域，相對于2018年平均5倍PE，0.9倍PB，平均股息收益率超過7%。

做好防守反擊，機會大于風險

展望2019年，國內及國際環境仍存在不確定性，我們要緊抓房地產行業的確定性。我們維持房地產行業“推薦”的評級，2019年做好防守反擊，機會大于風險。“防守”在于港股地產板塊的估值已經調整至歷史最低水平，而公司頻繁回購及大股東持續增持，股息收益率也是防守的有力保障；“反擊”在于一、二線城市行業調控政策的邊際改善對銷售的支撐，龍頭房地產公司的逆勢擴張能力，依然能保持高于行業的平均增速。

推薦標的：1）優選行業龍頭，首選中國金茂、龍湖集團、華潤置地，高彈性公司推薦關注旭輝控股、新城發展控股；2）物業管理公司經營穩健，現金流健康，不受行業周期性波動影響，首選龍頭綠城服務，推薦關注碧桂園服務和中海物業。