試探究如何做好土地管理與規(guī)劃的新措施

王文娟

摘 要：產(chǎn)權(quán)對(duì)土地的利用以及保護(hù)有著不可替代的重要作用，現(xiàn)階段我國(guó)土地保護(hù)工作普遍存在忽視產(chǎn)權(quán)工作的現(xiàn)象，這對(duì)土地管理工作的順利進(jìn)行有較大阻礙。本文主要針對(duì)如何做好土地管理與規(guī)劃工作就進(jìn)行探究，這是促使土地管理工作順利完成的一個(gè)重要手段，同時(shí)對(duì)社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展有極大的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：土地發(fā)展權(quán)；城市土地管理；規(guī)劃；措施

一、土地發(fā)展權(quán)概述

1.土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵

在現(xiàn)有土地用途的基礎(chǔ)上對(duì)土地利用程度權(quán)利進(jìn)行提升指土地發(fā)展權(quán)利，我們也可將其簡(jiǎn)單的理解為在土地利用上對(duì)其進(jìn)行在發(fā)展的權(quán)利，這一過(guò)程需要土地所有權(quán)人以及土地使用權(quán)人參與。在實(shí)際對(duì)土地進(jìn)行劃分時(shí)可將《土地管理法》作為主要依據(jù)，主要將其分為農(nóng)用地、建設(shè)利用地以及未利用地三種。在人類中心主義的影響下，我國(guó)在實(shí)際進(jìn)行土地資源分類時(shí)主要將經(jīng)濟(jì)利用價(jià)值作為主要標(biāo)準(zhǔn)。

2.土地發(fā)展權(quán)的特征

通過(guò)對(duì)土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵進(jìn)行界定分析后發(fā)現(xiàn)，抽象性、階段性以及潛在性是土地發(fā)展權(quán)的顯著特征。其中抽象性并不是一個(gè)實(shí)物性的標(biāo)志，主要是圍繞土地用途對(duì)土地利用度的權(quán)利進(jìn)行變更或者提高。階段性主要是在某段時(shí)間內(nèi)將土地利用現(xiàn)狀作為基礎(chǔ)，土地發(fā)展權(quán)會(huì)在未來(lái)發(fā)生的土地物質(zhì)利用形態(tài)以及價(jià)值形態(tài)變化的基礎(chǔ)上針對(duì)變化的量進(jìn)行科學(xué)的設(shè)定。從客觀的角度來(lái)說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)權(quán)屬于每一塊土地，但對(duì)于土地未來(lái)使用權(quán)的變更來(lái)說(shuō)，土地發(fā)展權(quán)可為其打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.土地發(fā)展權(quán)的功能

土地發(fā)展權(quán)在民事權(quán)利的涵蓋范圍之內(nèi)，為人們帶來(lái)收益是其實(shí)質(zhì)與目標(biāo)。同時(shí)對(duì)土地發(fā)展權(quán)進(jìn)行合理的限制與補(bǔ)償是土地利用規(guī)劃得以順利實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)與前提，尤其是對(duì)農(nóng)地、環(huán)境敏感地帶以及歷史古跡等地的保護(hù)有著不可替代的重要作用。創(chuàng)設(shè)土地發(fā)展權(quán)可以說(shuō)是促使土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃管理效率提升的重要手段，不僅可促使城市土地的是利用率得到最大限度的提升，同時(shí)也可對(duì)土地增值受益人進(jìn)行明確，土地利益的享有以及轉(zhuǎn)讓就在這一過(guò)程中實(shí)現(xiàn)保障。

二、深化改革土地管理制度

在原有的基礎(chǔ)上對(duì)耕地保護(hù)制度進(jìn)行完善與優(yōu)化是一種建立健全全國(guó)土地空間開(kāi)發(fā)保護(hù)制度的重要手段，同時(shí)也要對(duì)耕地保護(hù)紅線以及土地用途管制進(jìn)行嚴(yán)格的遵守，用地規(guī)模、建設(shè)類用地以及基本農(nóng)田的保護(hù)都是需要密切落實(shí)的工作，這不僅是對(duì)土地資源節(jié)約目標(biāo)的全面促進(jìn)，同時(shí)也是有意識(shí)加強(qiáng)耕地資源保護(hù)的直觀體現(xiàn)。

1.建立健全嚴(yán)格的土地使用審批制度，按著投資強(qiáng)度、稅收額度、環(huán)保程度、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)度逐項(xiàng)審查項(xiàng)目，以具體量化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)引導(dǎo)招商引資和項(xiàng)目落地建設(shè)工作。

2.建立完善“批——供——用”全流程的土地批后監(jiān)管體系。一是進(jìn)一步優(yōu)化審批程序，簡(jiǎn)化報(bào)批資料，嚴(yán)格控制審批時(shí)限。二是嚴(yán)格控制供地率、項(xiàng)目開(kāi)工率、項(xiàng)目竣工率、項(xiàng)目投產(chǎn)率指標(biāo)，提高土地利用率。三是進(jìn)一步嚴(yán)格用地監(jiān)管，建立企業(yè)土地利用誠(chéng)信檔案，規(guī)范企業(yè)用地行為。

3.建立健全嚴(yán)格的供地制度。一是嚴(yán)格按著投資強(qiáng)度和投資進(jìn)度實(shí)施供地。二是落實(shí)區(qū)域差別化政策，針對(duì)不同地區(qū)、不同發(fā)展階段和不同產(chǎn)業(yè)制定不同的用地計(jì)劃政策，讓有限的用地計(jì)劃指標(biāo)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

三、做好土地規(guī)劃

土地管理，規(guī)劃先行。要充分發(fā)揮土地利用規(guī)劃的引導(dǎo)效應(yīng)，充分認(rèn)識(shí)高水平的規(guī)劃是高質(zhì)量建設(shè)的起點(diǎn)。特別是在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，優(yōu)先把規(guī)劃做為基礎(chǔ)，自始至終堅(jiān)持規(guī)劃先行。一是增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性、融合性和全域指導(dǎo)性。逐步實(shí)現(xiàn)“三規(guī)合一”即：土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃相互對(duì)接，充分體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)融匯，體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、宜居三大功能共生，體現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化協(xié)調(diào)，最終體現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。二是增強(qiáng)規(guī)劃的剛性和彈性。城鄉(xiāng)建設(shè)，規(guī)劃是主導(dǎo)，具有超前性，不可有隨意性，這是體現(xiàn)剛性的一面。城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)內(nèi)容廣大，都要通過(guò)土地利用總體規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)，又體現(xiàn)彈性的一面。最終要達(dá)到土地優(yōu)化配置和集約節(jié)約利用，科學(xué)推進(jìn)，健康發(fā)展。

四、創(chuàng)新土地管理辦法

土地資源緊張，建設(shè)用地供需矛盾突出，必須強(qiáng)化土地管理，創(chuàng)新監(jiān)管辦法。

1.縮小征地范圍

一是嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營(yíng)性用地。公益性用地實(shí)行征地，經(jīng)營(yíng)性用地退出征地范圍。二是堅(jiān)持依法征地的原則，實(shí)行嚴(yán)格的問(wèn)責(zé)制，嚴(yán)禁暴力征地，杜絕強(qiáng)征搶拆事件發(fā)生。三是探索退出征地范圍的集體建設(shè)用地直接入市的路子，充許采取購(gòu)買、租賃、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)作價(jià)入股等有償方式取得土地使用權(quán)，保障農(nóng)民獲得相應(yīng)的土地財(cái)產(chǎn)性收益。

2.深入推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

一是堅(jiān)持新型城鎮(zhèn)化與新型工業(yè)化、新型農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的融合發(fā)展。二是將土地增值返還農(nóng)村，有效解決新農(nóng)村建設(shè)的資金不足問(wèn)題。三是實(shí)行人地掛鉤，有效解決失去土地的農(nóng)民安置問(wèn)題。

3.深入推進(jìn)低丘緩坡土地綜合開(kāi)發(fā)利用

一是適度開(kāi)發(fā)城鎮(zhèn)周邊低效、荒蕪山丘，把城鎮(zhèn)建設(shè)合理引到用劣質(zhì)土地的方向上來(lái)，建設(shè)工業(yè)梯田、坡地城鎮(zhèn)，減少城鎮(zhèn)建設(shè)大量占用耕地。二是做到“四規(guī)合一”即：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃合為一體。高度重視環(huán)境保護(hù)和生態(tài)安全。三是做好土地利用前的各項(xiàng)評(píng)估，即災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、水土流失評(píng)估、環(huán)境質(zhì)量影響評(píng)估，以便合理確定土地開(kāi)發(fā)利用的強(qiáng)度和規(guī)模。四是實(shí)行各有側(cè)重的績(jī)效評(píng)價(jià)，實(shí)行差別化的評(píng)價(jià)考核，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、科技創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、資源利用、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量效益、節(jié)能減排、環(huán)境保護(hù)和吸納人口等方面的綜合評(píng)價(jià)。

五、保障農(nóng)民在土地管理中的合法權(quán)益

城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的必然選擇。農(nóng)業(yè)和工業(yè)是人類社會(huì)發(fā)展的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)村和城市是人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的兩個(gè)基本區(qū)域。在強(qiáng)化土地管理過(guò)程中，必須形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)關(guān)系、城鄉(xiāng)關(guān)系。要把增加農(nóng)民家庭經(jīng)營(yíng)性收入、增加農(nóng)民工資性收入、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入做為大事來(lái)抓，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

1.進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償安置機(jī)制，統(tǒng)籌均衡公共利益，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，逐步建立適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要和被征地農(nóng)民意愿的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2.推進(jìn)農(nóng)民工市民化，讓農(nóng)民真正融入城市，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口加速城鎮(zhèn)化，確保農(nóng)民進(jìn)得來(lái)、住得下、留得住、住得好，使入城農(nóng)民不僅當(dāng)前生活不降低，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

3.在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展時(shí)，要使被征地農(nóng)民和農(nóng)民工積極參與城鄉(xiāng)共建，還要讓他們充分享受新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的幸福成果，提供更多的軟件服務(wù)，讓初步融入城市的農(nóng)民得到更多的文化等方面的慰籍，幫助入城的農(nóng)民對(duì)城市產(chǎn)生更強(qiáng)的認(rèn)同感和歸屬感。

綜上所述：土地管理，責(zé)任重大，勢(shì)在必行，不可松懈。要在全社會(huì)廣泛培育集約節(jié)約土地資源意識(shí)，明確確立和牢固樹(shù)立集約節(jié)約土地資源理念，使有限的土地資源能夠支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，更好地滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要。

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