冒名處分不動產合同的效力分析

摘 要：冒名處分不動產行為給社會造成了惡劣影響，學術界對于冒名處分不動產行為的討論越來越激烈。對于冒名處分不動產合同的效力，我國《合同法》并沒有做出明確規定。對于冒用他人名義處分他人不動產行為的法律適用問題、善意相對人權益的保障問題以及登記機關的法律責任，法律法規應當做出明確的規定，在市場交易中更好地規制冒名處分不動產行為，維護正當市場經濟競爭秩序，促進社會主義市場經濟健康有序發展。

關鍵詞：冒名處分；變更登記；代理；抵押擔保

我國《物權法》第9至22條對不動產物權的變動做出了規定，其中，第9條第1款規定了不動產物權的變動模式：登記生效要件為原則，登記對抗要件和登記處分要件為例外。但是，《物權法》并沒有規定行為人假冒不動產所有人名義進行不動產物權變動時該不動產物權變動的效力問題。第15條規定了不動產物權變動的區分原則，又叫物債二分原則，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條款規定，不動產物權的變動公示與否影響的是物權變動，并不影響合同的效力。那么，假冒他人名義處分不動產時，冒名人并不是真正的權利主體，此時他與第三人簽訂的合同是否有效呢，此合同是否能約束真正的不動產權利人？

我國《合同法》第51條規定了無權處分合同的效力問題，“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條對《合同法》第51條進行了解釋，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。”我國《合同法》《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》僅對無權處分合同的效力做出了規定，并沒有明確規定冒名處分不動產合同的效力問題，殊不知，冒名處分行為較無權處分行為更加復雜，在司法實踐中冒名處分不動產合同的效力問題并不能直接適用法律關于無權處分合同的規定，最終使得冒名處分行為在司法實踐中無法可依。

一、冒名處分行為概述

根據《民法》的自治原則，自然人可以自己實施民事法律行為，也可以委托他人以本人名義，實施民事法律行為。此時，民事主體身份與其行為是統一的。所謂冒名處分不動產行為，是指無處分權的自然人以假冒他人身份證、偽造簽章等手段，騙取第三人的信賴以及騙過不動產登記部門的審查，擅自處理他人的不動產，并且在不動產登記機構進行了不動產變更登記。在這類行為中，冒名人冒用不動產所有權人的名義進行民事行為，既沒有不動產所有權人的授權，也不是以自己的身份進行的民事行為，相反，冒名人通過偽造身份證、簽章等方式假冒不動產所有權人的名義，使第三人誤以為其就是不動產權利人，以此騙取第三人信賴簽訂不動產買賣合同，并在不動產登記部門進行不動產變更登記。

在我國社會主義市場經濟快速發展的今天，投機取巧、欺詐等不良行為屢見不鮮，也極易發生冒名處分他人不動產的行為，這種冒名處分行為不僅對法律規范體系形成嚴峻的挑戰，而且嚴重惡化社會風氣，威脅社會主義市場經濟秩序，可以引發不正當競爭、損人利己等不良后果。冒名處分不動產行為引發的社會問題主要包括兩個方面：一方面是對于人格權的侵犯，即侵犯被冒名人姓名權的法律問題。冒名處分他人不動產行為，事實上就是行為人使用他人的名字進行的違法活動，在這個過程中真正的姓名權人并沒有參與到處分過程之中，但是其姓名權卻受到了極大的侵害。我國《民法總則》明確規定，公民的姓名權不容侵犯，侵犯他人姓名權要承擔法律責任。另一方面是對被冒名人財產權益的侵害，冒名處分不動產行為是在被冒名人毫不知情的情況下處分其財產，這與社會上的盜竊行為沒有什么不同，都是在所有權人不知情的情況下對其財產的轉移，并且該行為都是為了冒名人自己的利益考量。

二、法律適用

在社會主義市場經濟迅速發展的今天，為維護正當的市場經濟秩序，保護公民、法人和其他組織的合法權益，法律法規應當對冒名處分不動產行為的法律適用問題作出明確的規定，以立法的形式來規制冒名處分不動產行為。對于冒名處分不動產行為究竟該適用何種法律制度，學術界學者眾說紛紜，比較有代表性的觀點有以下幾種：

第一種觀點是以王利明教授為代表的學者主張冒名處分不動產行為適用善意取得制度的規定，理由是《物權法》第106條在規定善意取得制度的同時并沒有明確規定冒名處分不動產行為不屬于善意取得制度前提條件之一的無權處分的范疇，也沒有明確規定善意取得不動產的前提條件是不動產登記簿存在登記瑕疵，所以只要交易相對人善意且支付了合理的對價就應當適用善意取得制度的規定。

第二種觀點認為冒名處分不動產行為應當適用表見代理制度的規定，因為冒名處分不動產行為不屬于無權處分行為，不動產登記簿存在登記錯誤的時候才可以適用善意取得制度的規定，所以冒名處分不動產行為不適用善意取得制度的規定，而應當理所當然的類推適用表見代理制度的規定。

第三種觀點認為冒名處分不動產行為既可以適用善意取得制度的規定，也可以適用表見代理制度的規定，司法實踐中究竟如何適用取決于訴訟當事人的自主選擇。

第四種觀點認為冒名處分不動產行為既不適用善意取得制度的規定，也不適用表見代理制度的規定，這是因為一方面冒名處分不動產行為與無權處分行為存在根本的區別，而且在登記簿存在記載錯誤的情形下才適用善意取得制度。在冒名處分行為中，不動產登記簿記載無誤，只是因房屋所有權人的名義被不法分子冒用導致冒名處分其不動產的行為。另一方面冒名處分不動產行為的初衷是以欺詐、損人利己為手段來實現冒名行為人的不法利益，冒名行為人提供的是偽造的身份證件，而表見代理制度要求代理人提供的授權委托書、簽章以及空白合同必須是真實有效的。因此，冒名處分不動產行為在無論何種情況下都不能形成表見代理制度信賴的權利外觀。endprint

三、法律規制

關于冒名處分不動產行為，我國《合同法》并沒有做出明確的規定。但是《合同法》規定了無權處分行為的法律后果，非所有權人處分他人的不動產，事后經所有權人追認或者非所有權人取得該不動產的所有權的，該不動產買賣合同是有效的，善意第三人取得該不動產的所有權。但在冒名處分不動產行為中，法律關系的相對人是被冒名人和善意第三人，而法律行為的真正實施者是冒名人，被冒名人是否應該承擔合同中不利的法律后果、善意第三人的權益該如何保護，法律對此并沒有做出明確的規定。

（一）冒名處分不動產合同的效力認定

冒名處分不動產合同，是指冒名人違背被冒名人的意愿與善意第三人簽訂的處分被冒名人不動產的債權合同。在冒名處分不動產合同中，冒名人并沒有處分權，卻憑借一系列偽造證明騙取第三人的信賴，處分他人的不動產，給他人造成了財產損失。那么這份合同在冒名行為人與善意第三人之間的效力如何，合同效力對被冒名人有什么影響，一直是學術界討論不休的話題。根據我國《合同法》第51條的規定，對于冒名處分不動產合同的效力，學術界有三種不同的觀點：

其一是以梁慧星、崔建遠教授為代表的“效力待定說”，主張冒名處分行為人欠缺處分權而處分他人的不動產，所以冒名人與交易相對人簽訂的不動產買賣合同屬于效力待定的合同，如果此合同得到被冒名人的追認或者事后冒名行為人取得處分權的，那么該冒名處分不動產合同有效，否則無效。

其二是以韓世遠、溫世揚等教授為代表的“合同有效說”。“合同有效說”認為冒名處分不動產合同的效力并非效力待定而應當是有效的，在冒名處分他人不動產的場合，效力待定的應當是冒名處分行為本身，即無權處分行為的效力待定，但是買賣合同仍然發生效力。如果此合同得到被冒名人的追認或者事后冒名行為人取得處分權的，則發生物權變動的法律效果。該說法認為，如果一概的認為買賣合同無效，就使得善意第三人在交易中喪失了尋求法律上救濟的可能性。

其三是王利明教授“有條件的有效說”。王利明教授認為對冒名處分不動產籠統的適用無權處分合同中的“有效說”“無效說”以及“效力待定說”都是不科學的。在被冒名人拒絕追認、冒名行為人事后也未取得處分權的情況下，為保護善意交易第三人的合法權益，維護交易安全，應當認定冒名處分不動產合同是有效的。

對于冒名處分不動產合同的效力問題，應當在不同當事人之間適用不同的規定。在冒名行為人與善意交易相對人之間，冒名處分不動產合同應當是有效的。從冒名處分不動產行為的性質來分析，可以看出合同的效力并不要求冒名行為人必須擁有處分權。之所以認為冒名處分不動產合同有效，是因為在冒名處分這一過程中，冒名行為人是為自己利益而與第三人進行的交易，而在代理行為中，行為人是為了被代理人的利益而進行民事行為，這與冒名處分行為存在根本的區別。而且，合同的簽訂是冒名行為人與交易第三人真實意思表達一致的結果，所以在冒名行為人與交易第三人之間合同的效力是有效的。但是，根據債權的無因性，合同生效并不能與不動產所有權的轉移劃等號，不動產所有權的轉移是合同中的負擔義務是合同履行的結果，而不是合同的生效要件，只要當事人、標的以及意思表達符合法律規定（如果有特殊生效要件的限制，也要滿足特殊生效要件的規定），就應當認定合同是有效的。在被冒名人與善意交易相對人之間，因為被冒名人對于此合同并不知情而欠缺真實意思表達這一要件，所以冒名處分不動產合同在被冒名人與善意交易相對人之間不發生效力。因冒名處分不動產合同而引發的不動產糾紛，相關當事人應當適用其他法律的有關規定進行解決。

（二）救濟方式

1.對善意相對人權益的救濟

從前面的分析中我們可以看出，冒名處分不動產行為既不適用善意取得制度的規定，也不適用表見代理制度的規定，那么善意交易相對人的合法權益該如何保護？為維護社會主義市場經濟的交易公平，根據有損失有救濟的民法學原理，應當保護善意交易相對人的合法財產權益。在冒名處分不動產行為中，對于善意交易相對人合法權益的救濟方式主要有兩種：其一是在被冒名人無過錯的情況下，由冒名行為人對善意交易第三人的損失承擔損害賠償責任。如果不動產登記機關存在過錯，可由冒名人與不動產登記機關共同承擔連帶賠償責任。其二是被冒名人存在過錯的情況下，善意交易第三人既可以主張由被冒名人承擔損害賠償責任，也可以主張由冒名人承擔損害賠償責任，即冒名行為人與被冒名人承擔連帶賠償責任。

2.登記機關賠償責任

不動產登記簿作為物權變動的唯一權屬證明，在冒名處分不動產行為發生時，不動產登記部門有責任進行周密的形式審查和實質審查，對不動產物權的變動承擔嚴格的擔保責任。所謂形式審查，是指不動產登記部門僅對冒名行為人提交的書面材料進行審查，如果冒名行為人提交的材料沒有問題就理應按其內容進行登記。所謂實質審查，是指不動產登記部門不僅要對冒名行為人提交的材料進行形式審查，而且要保證所提供材料的真實性，關于偽造身份證行為，登記機關可仿照銀行開戶登記的做法，采取二代身份證鑒別器、二代身份證識別儀進行“人眼識別”驗明當事人的身份是否真實，不久的將來還可以引入“身份證刷臉”的生物識別辦法。對于冒名處分不動產行為，登記機關有義務進行實質審查以確保申請行為人所提交的材料的真實性，否則登記機關應當承擔不作為的賠償責任。

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作者簡介：

林貴妹（1991.11～ ），女，山東臨沂人，南昌大學法學院在讀研究生。endprint