房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問題的分析

陳欽思

摘 要：房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)仍不夠完善，甚至有些條款內(nèi)容較為模糊，對(duì)于當(dāng)前建筑物形式越來越多樣化、功能化、規(guī)模化的發(fā)展趨勢(shì)適應(yīng)性較差，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)中沒有體現(xiàn)出特殊建筑物的內(nèi)容，使得測(cè)繪人員在對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際執(zhí)行中產(chǎn)生了困擾。面積測(cè)算作為房屋測(cè)量的主要方面，測(cè)量的準(zhǔn)確性直接影響住戶的滿意度。下文詳細(xì)介紹了房產(chǎn)測(cè)繪中面積測(cè)量面臨的問題和解決對(duì)策，希望通過這些措施能夠提升住戶滿意度。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)算；問題

中圖分類號(hào)：P218 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

近些年房地產(chǎn)行業(yè)異常火爆，給國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來了積極的效果和人們生活質(zhì)量密不可分。然而因房產(chǎn)測(cè)繪中面積測(cè)量引發(fā)的投訴問題接連不斷，并且住戶對(duì)其的關(guān)注度在增加。影響建筑面積的實(shí)測(cè)面積的因素眾多，分別從共有面積、陽臺(tái)面積、伸縮縫面積及其室外樓梯面積介紹目前面積測(cè)量中存在的問題。

1 房產(chǎn)測(cè)繪簡介

房產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)國家頒布的有關(guān)的政策性法規(guī)而進(jìn)行的工作，技術(shù)上相對(duì)簡單，主要是算法和測(cè)量方法問題，但其測(cè)繪結(jié)果卻與房產(chǎn)擁有人的利益息息相關(guān)，直接決定著房屋的價(jià)值、物業(yè)費(fèi)用、契稅、暖氣費(fèi)、城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等的計(jì)算。房產(chǎn)測(cè)繪依據(jù)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中仍有些地方不夠完善，甚至有些條款內(nèi)容較為模糊，對(duì)于當(dāng)前建筑物形式越來越多樣化、功能化、規(guī)模化的發(fā)展趨勢(shì)適應(yīng)性較差，同時(shí)標(biāo)準(zhǔn)中沒有體現(xiàn)出特殊建筑物的內(nèi)容，使得測(cè)繪人員在對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際執(zhí)行中產(chǎn)生了困擾，由此而產(chǎn)生的房產(chǎn)糾紛較多。目前在進(jìn)行實(shí)際的面積測(cè)算工作中，存在有較多的難點(diǎn)，使得消費(fèi)者的滿意度下降，甚至屢遭投訴，需要我們對(duì)這些問題進(jìn)行解析，群策群力共同解決。

2 建筑面積的實(shí)測(cè)

按照房屋測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行房產(chǎn)面積的測(cè)算時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，但是通常的做法并沒有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的測(cè)量尺寸，而是進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的邊長校驗(yàn)，在進(jìn)行邊長的測(cè)量后，再按照房屋圖紙進(jìn)行相關(guān)的面積計(jì)算，但這種方式有較大的偏差，往往與實(shí)測(cè)出來的面積相差較大。這一問題主要是由于以下幾方面原因所致：一是測(cè)量問題，如手持測(cè)距儀、全站儀等測(cè)量工具的誤差，而這些測(cè)量儀器的操作環(huán)境對(duì)于測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性影響較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)人反復(fù)的測(cè)量某一個(gè)數(shù)值卻總會(huì)出現(xiàn)有偏差的現(xiàn)象；二是人為誤差，除了儀器的誤差外，雖然建筑房屋按照施工圖紙進(jìn)行施工，但在建造過程中難免的會(huì)在尺寸上出現(xiàn)偏差，如墻體的平整度，結(jié)構(gòu)柱的軸線等，在施工圖紙中顯示是平行的墻體，但在實(shí)際的測(cè)量時(shí)平距卻不相同，這些誤差都是不可避免的；三是相同戶型的房屋面積測(cè)量也不相同，由于房屋在建造過程中的誤差，以及墻體抹灰厚度差異，相同戶型的兩套房屋在進(jìn)行面積測(cè)量時(shí)也會(huì)不同，這種測(cè)量結(jié)果上的差異會(huì)受到消費(fèi)者、開發(fā)商的質(zhì)疑，甚至房管部門也無法接受，由此而產(chǎn)生的糾紛也較為常見；四是實(shí)際測(cè)量的可行性不足，目前房產(chǎn)測(cè)量中，多使用邊長校核的方式，而不采用實(shí)測(cè)的方式，這是由于實(shí)測(cè)計(jì)算方法較為繁雜，它的主要目的不是為了使得測(cè)量數(shù)值與圖紙中的尺寸相一致，二是通過測(cè)量來對(duì)比兩者的長度差，如果不超過五厘米則認(rèn)為竣工圖準(zhǔn)確，具有法律效益，并以竣工圖為準(zhǔn)來進(jìn)行測(cè)繪面積的計(jì)算，測(cè)繪單位為法律責(zé)任人；五是雖然測(cè)繪單位為法律責(zé)任人，但是在實(shí)際上樓房有開發(fā)商及業(yè)主掌握，如果他們更改房屋的結(jié)構(gòu)布局等，會(huì)使得更改后的樓房面積與測(cè)繪數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大的差別；六是房屋結(jié)構(gòu)的限制，目前的房屋結(jié)構(gòu)多樣化，有些房屋為了達(dá)到美觀的效果采用弧形拐角，而不是傳統(tǒng)的直拐角，這就使得測(cè)繪有難度，有些建筑物還會(huì)被周邊的建筑遮擋導(dǎo)致無法完成測(cè)量，更增加了測(cè)繪時(shí)的誤差。

3 共有面積的確認(rèn)

在房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中，對(duì)于共有面積有如下的描述：外墻及山墻應(yīng)當(dāng)計(jì)算共有面積，計(jì)算方法是按照其水平投影面積的1/2，并將其分?jǐn)偂＿@一規(guī)定沒有考慮到地域的不同，對(duì)于南方來說，氣候較為溫和，因此內(nèi)外墻基本上厚度相同，按照規(guī)定計(jì)算也沒什么問題。但在北方地區(qū)，冬季較為寒冷，外墻較厚，特別是東北地區(qū)，內(nèi)墻厚度為0.24m或0.18m，但外墻厚度達(dá)到了0.49m或者0.37m。這樣就使得北方地區(qū)的房屋公攤面積要增加一部分外墻的面積，同時(shí)如果房屋為把山墻，其公攤的面積更大，這是由于把山墻的位置有一部分是外墻，厚度較厚，在計(jì)算公攤時(shí)，增加了一部分外墻的面積，而非把山墻的位置這部分面積卻是內(nèi)墻，計(jì)算時(shí)就按照內(nèi)墻的厚度來計(jì)算，這樣就比把山墻的位置公攤的面積少，但是實(shí)際面積卻相差不多，這顯然是不公平的。當(dāng)然該位置的房屋可能會(huì)有價(jià)格上的優(yōu)惠，但是業(yè)主在使用過程中繳納物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)時(shí)，均需要按照具有法律效益的不動(dòng)產(chǎn)證上的建筑面積計(jì)算，相比同戶型的非把山墻位置要多繳納一部分費(fèi)用，這損害了消費(fèi)者的利益。

4 陽臺(tái)面積的計(jì)算

陽臺(tái)作為房屋必不可少的結(jié)構(gòu)，為人們提供了晾曬衣物的空間以及休閑放松的場(chǎng)所，同時(shí)也屬于過渡結(jié)構(gòu)，將室內(nèi)外分割，通常陽臺(tái)都帶有頂蓋、圍護(hù)等結(jié)構(gòu)，在進(jìn)行陽臺(tái)面積的計(jì)算時(shí)，一般按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)是否封閉來區(qū)分計(jì)算。而隨著時(shí)代的發(fā)展，房屋形式越來越多樣，陽臺(tái)形式也發(fā)生了變化，陽臺(tái)的上頂及底板并不呈方形，如上頂面積比底板面積小，其投影面積與底板不相同，有些頂蓋也不是傳統(tǒng)意義上的形式，而是采用其他的結(jié)構(gòu)當(dāng)作頂蓋，還有的進(jìn)行隔一層的設(shè)置，這樣就出現(xiàn)了一個(gè)問題，陽臺(tái)面積無從算起。筆者根據(jù)實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)將頂蓋投影面積的多少未計(jì)算參考值，如果頂蓋投影面積超出了圍護(hù)結(jié)構(gòu)面積的50%，則應(yīng)當(dāng)計(jì)算面積，不超過50%的則不應(yīng)計(jì)算面積，同時(shí)沒有頂蓋投影的那一部分不應(yīng)計(jì)算面積。還有些頂蓋隔層設(shè)計(jì)，實(shí)際上并未起到遮擋的作用，因此從功能上來講不屬于陽臺(tái)的一部分，因此不能計(jì)算面積。

5 伸縮縫面積

在房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范中對(duì)于伸縮縫面積也有著相關(guān)的規(guī)定，計(jì)算時(shí)不考慮伸縮縫的寬度，而是通過查看其與室內(nèi)的連通性，是否能夠被使用，如果能夠使用則應(yīng)當(dāng)算入建筑面積。其他的沉降縫、變形縫等也是如此，只要判斷其能夠作為房間的一部分，且能正常使用，就能算入建筑面積。目前對(duì)于伸縮縫的面積計(jì)算有著不同的看法，有些人認(rèn)為伸縮縫是功能性的結(jié)構(gòu)，只要業(yè)主使用樓房就享受其帶來的功能，因此應(yīng)當(dāng)將伸縮縫的全部面積算入公攤面積中，而另一些人認(rèn)為伸縮縫是基于建筑結(jié)構(gòu)的要求而設(shè)置的，實(shí)際上業(yè)主并沒有實(shí)際利用上，只能計(jì)算通行的部分，從業(yè)主利益的角度來看，本人也同意只計(jì)算通行的部分的觀點(diǎn)。

6 室外樓梯的計(jì)算

建筑中帶有室外樓梯的一般按照樓層數(shù)減去一的方法計(jì)算，不將低層計(jì)算進(jìn)去，它和室內(nèi)樓梯的計(jì)算方法是不同的，也就是如果住在幾樓，那室外樓梯的面積計(jì)算方法就應(yīng)該在相應(yīng)的基礎(chǔ)上減去一來計(jì)算。對(duì)于頂蓋樓梯的計(jì)算，按照實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量；對(duì)于沒有頂蓋樓梯的計(jì)算，就需按照投影面積的折半來進(jìn)行測(cè)量。在下面兩種條件下不適合將室外樓梯計(jì)算在內(nèi)：第一，室外樓梯不是為一幢樓提供通行服務(wù)，而是同時(shí)為兩幢及以上提供通行服務(wù)；第二，室外樓梯不是選用國家的相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定永久性的、結(jié)實(shí)的建筑材料建成，而是使用木材或者鐵制品建造成的，就不適合將室外樓梯計(jì)算在內(nèi)。

結(jié)語

目前一些特殊的建筑數(shù)目在不斷增加，而在現(xiàn)有的面積測(cè)量規(guī)范中還沒有明確規(guī)定，這就導(dǎo)致在面積測(cè)量時(shí)易引發(fā)意想不到的糾紛。因此，這就需要測(cè)繪人員具備較高的綜合素質(zhì)，較完備的測(cè)控措施，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)量，以此達(dá)到能夠?yàn)榉慨a(chǎn)測(cè)繪提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，提升住戶滿意度，能夠更好地為大眾服務(wù)。

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