房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究

唐銘

摘要：我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的走向處于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要地位，其既隸屬于先導(dǎo)性經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還具有促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與建設(shè)的重要作用，因而房地產(chǎn)行業(yè)中的土地增值稅的相關(guān)問(wèn)題研究能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)起到良好的促進(jìn)作用，繼而對(duì)其產(chǎn)生極為深遠(yuǎn)的影響。本文的主要研究?jī)?nèi)容就是在當(dāng)前形勢(shì)下，良好的稅務(wù)籌劃如何在合理程度上盡量減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就相關(guān)稅務(wù)籌劃策略進(jìn)行概述。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè);稅務(wù);籌劃工作

我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年發(fā)布以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開(kāi)發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

（一）有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：

第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見(jiàn)。

第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。

在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，發(fā)布了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷(xiāo)售給當(dāng)?shù)卣撜邔?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

（一）利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開(kāi)發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

（二）利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

（三）利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

（四）利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

（五）稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開(kāi)發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)我國(guó)當(dāng)前所進(jìn)行的各種企業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整的大背景下，能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展起到一定促進(jìn)作用的方式之一就是進(jìn)行土地增值稅的合理稅收籌劃研究，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本規(guī)劃中有效降低支出率進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。在為企業(yè)節(jié)省生產(chǎn)成本的同時(shí)，還能夠有效利用國(guó)家相關(guān)政策以及措施的頒布使得土地增值稅的作用與價(jià)值在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中得到體現(xiàn)，這就能夠在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，繼而立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。

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