淺談市場經濟下住宅設計與開發的良性互動

任學斌

隨著社會經濟的不斷發展，人們的生活水平有了較大提升，對住宅環境的要求也越來越高。商品住宅的質量水平受多方面因素影響，其中住宅設計與開發是最基礎的影響因素。因此，要確保住宅建筑質量，實現建筑行業與房地產行業的可持續發展，就需要住宅建筑設計人員與開發商加強交流與合作，建設高質量住宅建筑，滿足人們的居住要求。這不僅能夠有效提升房地產相關企業經濟效益與社會效益，也是實現住宅建筑設計行業健康發展的必由之路。本文主要探討住宅設計與開發的良性互動機制。

1 現階段住宅建筑設計行業現狀

1.1 建筑師在住宅項目前期策劃中的地位

現階段，在進行商品住宅的開發時，一般由開發商或者開發商聘請的專業房地產策劃公司來完成項目的前期策劃，建筑師往往并未參與住宅項目的前期策劃，甚至在設計過程中受到開發商或策劃公司的錯誤指導，設計活動受到限制，在住宅項目前期策劃中的地位比較被動。這種現象說明兩個問題：第一，在項目策劃中，沒有給予建筑師應有的重視；第二，對于住宅項目的市場開發和運作流程，建筑師往往缺乏必要的了解；第三，對于住宅產品的經濟效益，建筑師也沒有進行深入思考。因此，要實現住宅設計與開發的良性互動，就必須擺脫建筑師在項目策劃中的被動地位，對建筑師的專業優勢進行充分利用[2]。

1.2 設計企業提供的設計服務

現階段，許多房地產開發商擁有一支獨立的設計團隊，這支設計團隊主要工作包括前期策劃、組織招標、后期補充設計、施工控制和專項技術研究等；此外，他們還需要對設計單位的工作進行配合與監督，以此提升設計行為與開發行為的配合程度，實現住宅設計服務內容的擴展與完善，使得住宅設計與開發的良性互動能夠貫徹落實項目運作的全過程。這一現狀體現出：第一，開發商越來越重視建筑師在住宅開發中的地位和作用；第二，現階段設計單位的服務水平還有待提升，對于一些高標準的商品住宅開發，設計單位往往在產品細節設計、施工效果以及專項技術服務上有一定的缺陷，無法滿足這類商品住宅開發的要求。

1.3 建筑設計市場的競爭

市場經濟的迅速發展，帶來了一個更加開放的國內建筑設計市場，同時，建筑設計企業之間的競爭也更為激烈。目前，建筑設計市場還不夠成熟，這就導致行業之間的惡性競爭較為嚴重，具體表現為：一些建筑師缺乏必要的職業原則，對于甲方言聽計從；價格上的惡性競爭導致服務質量大大下降，低劣產品現象層出不窮。在建筑設計市場的競爭中，企業短期利益與長遠發展是設計企業發展面臨的主要矛盾。要實現建筑設計企業的健康有序發展，就必須加強與開發者的合作。然而，現階段成熟的開發商數量較少，這就在很大程度上限制了建筑師的選擇范圍。因此，建筑設計企業大多將賺取設計費作為主要目的，用低投入換取低收費，導致企業的長期利益受到嚴重損傷，設計與開發之間的良性互動也得不到有效實現[3]。

2 促進住宅設計與開發良性互動的途徑

2.1 重視住宅設計的經濟效益

經濟效益是建筑設計師與開發者之間溝通的橋梁，設計企業只有對住宅設計的經濟效益予以足夠重視，才能實現住宅設計與開發的良性互動。因此，在進行住宅設計時，建筑師綜合利用技術比較、效果分析以及經濟評價等手段，將技術與經濟有機結合起來，從而處理好住宅設計與經濟效益之間的矛盾。這就要求建筑師將經濟效益最大化貫穿到住宅設計的每一環節中，具體內容包括：采取合理的設計方案，實現住宅產品價值的有效提升和成本的控制，優化配置各類資源，便于產品的銷售等。只有建筑師對住宅開發中經濟效益的重要性進行充分認識，才能在實現自身設計理念與高價值住宅產品的有機融合，打動投資者。重視住宅設計的經濟效益，能夠使得建筑師在住宅項目的前期策劃中擺脫被動地位，獲得更多的發言權，利用自身的專業技術優勢，促進住宅設計與開發的良性互動。

2.2 強化客戶意識和服務意識，提供優勢服務

要實現建筑設計企業經濟效益與社會效益的提升，還要求建筑企業強化客戶意識和服務意識，提供優勢服務。在設計工作的開展過程中，設計企業需要同時面對直接業主（開發商）和間接業主（住戶），這也就意味著客戶意識包含兩方面內容：第一，對開發商需求進行關注，對開發商的意圖進行充分了解，對開發商的想法做出迅速反應，提供多樣化設計方案供開發商選擇。在這種情況下，設計企業必須加強人員和資金的投入，樹立強烈的客戶意識，以此確保住宅設計與開發互動的有效性。此外，建筑設計企業不僅要在合作中樹立良好的客戶意識，還要將其延伸到合作之后，做好定期回訪工作。這不僅能夠實現設計企業業務水平的有效提升，而且能夠加強與開發單位的合作，實現設計與開發的良性互動；第二，關注住戶的行為和心理特征。雖然在商品住宅的開發過程中，住戶不是設計企業需要直接面對的對象，但是，住宅設計的本質目標就是為住戶提供適合的住宅產品，這就要求設計人員對市場供需情況進行及時了解和掌握，重視住戶對產品的反饋，從而實現設計思路、方式的調整，這也符合開發商的基本利益，有利于加強設計與開發的合作。

2.3 明確自身定位與發展方向，實現設計企業的良性競爭

首先要對明確自身定位和發展方向，是建筑設計企業贏得市場競爭的關鍵。只有這樣，設計企業才能更加樂觀地對待市場競爭，實現住宅設計與開發的合作共贏。在這方面可以參考國外市場的發展狀況，具體分為三種類型：組織型綜合事務所、總承包型綜合事務所和建筑師執業事務所。這些建筑師事務所有著不同的定位和發展方向，在此基礎上，企業之間相互合作，共同謀求發展，從而實現建筑設計市場的良性競爭。

2.4 以前瞻性的眼光對設計方向進行正確引導

對于現代住宅，建筑師應當了解和掌握其現狀和發展方向，以前瞻性的眼光對設計方向進行正確引導，為開發者提供適合現代社會發展的住宅產品，實現住宅產品的美觀性和人性化設計。因此，建筑師在進行住宅設計時，必須對細節進行重點關注，如選擇材料、精細規劃空間流線、合理安排設計管線、做好后期效果的控制工作等。除此之外，建筑師還應當深入現場，對建筑施工人員進行現場的指導和監督，確保施工效果能夠最大化地體現設計意圖，為開發商提供優質產品。

2.5 建立健全住宅設計與開發的良性互動機制

要確保建筑設計企業與開發者的共同利益，保證住宅產品的技術性和質量要求，建立完善的住宅設計與開發的良性互動機制也是必不可少的。要建立健全住宅設計與開發的良性互動機制，需要做到以下方面：第一，在滿足市場規律的前提下，建立符合雙方利益的價值準則。要實現設計企業與開發商之間的有效合作，共同利益是基礎。在住宅設計與開發的合作過程中，必須貫徹“共同價值高于個體價值，用戶價值高于生產價值，社會價值高于利潤價值”這一原則，建立住宅設計與開發的良性互動機制，實現雙方的共同利益；第二，建立健全設計與開發的溝通平臺與信任機制，良好的經濟溝通是這一機制的基礎，在經濟基礎上，進一步對設計理念和技術進行溝通。因此，設計企業首先要完善企業內部的經營管理。同時，要加強設計與開發的溝通和理解，還要加強這兩種行業之間人才的交流和互動。要實現住宅設計與開發的良性互動，促進經濟活動的有序發展，還要建立相互信任的信用機制，發展并健全如設計保險制度、收費保障制度、開發與設計的終身責任制等各項相關保障制度；第三，提升住宅產品設計的可行性，實現生產的全過程控制。設計企業和開發企業需要將科學合理的管理理念、管理手段引入企業管理活動中，對于住宅設計質量、深度、進度以及分工整合等環節進行嚴格控制，提升其操作的可行性，并貫徹落實到產品生產的各個環節中來，盡可能減少人為因素和不確定因素對產品的影響程度。

3 結語

綜上所述，要實現建筑設計企業的長遠發展，就必須實現住宅設計與開發的良性互動，設計企業需要重視住宅設計的經濟效益、強化客戶意識和服務意識，提供優勢服務、明確自身定位與發展方向、以前瞻性的眼光對設計方向進行正確引導。除此之外，還要建立一個完善的住宅設計與開發良性互動機制，以此實現建筑設計企業與開發商的合作共贏，促進建筑行業的可持續發展。

[1] 金崟. 現代住宅戶型設計策略與研究[J]. 智能城市，2017（6）：112.

[2] 莊嘉宏. 住宅開發建設的人性化設計[J]. 中國新技術新產品，2015（15）：114.

[3] 黃念慈. 時代改變 設計改變[J]. 城市住宅，2015（2）：39.