試論住房公積金貸款公平與效率

薛林娥

（呂梁市住房公積金管理中心，山西 呂梁 033000）

1 引言

隨著我國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及發(fā)展方式的不斷調(diào)整，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)。作為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的重點(diǎn)舉措，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策成為經(jīng)濟(jì)調(diào)整的方向，通過出臺(tái)各種關(guān)于住房公積金的新政，進(jìn)而減少樓市庫(kù)存過多問題，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，但是，當(dāng)前出臺(tái)的公積金貸款政策是否具有公平性以及提高目標(biāo)效率的問題，仍然需要進(jìn)一步分析和研究，保證公積金貸款能夠真正為居民帶來優(yōu)惠，保證住房環(huán)境得到進(jìn)一步改善。

2 住房公積金貸款新政實(shí)施概況

2.1 公積金貸款新政準(zhǔn)入

住房公積金貸款新政中關(guān)于繳存時(shí)間大多數(shù)地區(qū)調(diào)整為連續(xù)六個(gè)月處于繳存狀態(tài)，但許昌等地規(guī)定特殊人員可以隨繳隨貸，關(guān)于現(xiàn)有的住房數(shù)量，則有些省市要求繳存者只能使用公積金購(gòu)得3套住房，而且每套住房購(gòu)得需要時(shí)間差，如長(zhǎng)春市以及云南麗江等地，有些如北京市等地采用認(rèn)房不認(rèn)貸的手段確定現(xiàn)有住房數(shù)量；對(duì)于購(gòu)房屬性而言，規(guī)定購(gòu)房為普通自住住房，其面積標(biāo)準(zhǔn)以90m2、144m2兩個(gè)分界線為標(biāo)準(zhǔn)，劃分貸款額度[1]。

2.2 公積金新政貸款額規(guī)定

為提高公積金貸款額度，三部委在“建金[2015]150號(hào)”文件中指出資金的運(yùn)用率要低于85%的區(qū)域城市，月還貸額在借款人能夠保障基本的生活條件下將其上限控制在50%-60%之間，最長(zhǎng)貸款時(shí)間為30年，可延續(xù)到借款人到達(dá)法定退休年齡后的5年，各地貸款及還款規(guī)定根據(jù)實(shí)際的公積金繳存數(shù)、余額及倍數(shù)、住房面積以及房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，如山西省呂梁市的最高貸款額度為40萬元，且不能超過總房?jī)r(jià)的80%，貸款期限最長(zhǎng)為20年，理論上可順延至法定退休年齡五年,其貸款余額倍數(shù)為15倍[1]。

2.3 公積金新政貸款形式

各地公積金貸款形式一般為委托商業(yè)銀行的貸款形式，新政中增加了異地互貸形式，使用異地貸款的人群需要由繳存城市的公積金中心審核職工的公積金繳存和貸款狀況，同時(shí)向貸款城市公積金中心出具相關(guān)的貸款書面證明，再由貸款城市公積金中心委托銀行發(fā)放異地貸款[2]。同時(shí)異地貸款模式是當(dāng)前公積金貸款新政的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，在省內(nèi)其他城市繳存的公積金可以實(shí)現(xiàn)互貸，有些地區(qū)支持回戶籍地省外異地貸款模式，如吉林省、北京市等。

3 住房公積金貸款新政的公平與效率分析

3.1 關(guān)于住房公積金貸款新政的公平性分析

住房公積金貸款新政的公平問題主要體現(xiàn)在兩方面。一方面體現(xiàn)在權(quán)利公平上，其主要是指在公積金新政中，使用公積金能夠享有低貸款利息的權(quán)利，但是有些城市中的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策則剝奪了人民的這項(xiàng)基本權(quán)利，這與國(guó)家明確提出的“保障繳納人合法權(quán)益”政策相矛盾，導(dǎo)致人民群眾質(zhì)疑政策的公平性；另一方面體現(xiàn)在社會(huì)公平上，在公積金新政運(yùn)行時(shí)，其收入分配方式實(shí)質(zhì)上是對(duì)人民收入的二次分配，通過利用稅收、補(bǔ)貼等手段對(duì)居民收入進(jìn)行調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，但是對(duì)于有些地區(qū)而言，公積金貸款政策的放款加劇了中高收入者購(gòu)買更多的住房進(jìn)行投資的現(xiàn)象，公積金提供的補(bǔ)貼越多對(duì)于低收入者也就越不公平。

3.2 關(guān)于住房公積金貸款新政的效率分析

公積金貸款新政中將其資金利用率以及市場(chǎng)占有率作為考核標(biāo)準(zhǔn)。從新政實(shí)施以來，其不斷推進(jìn)住房商品化、轉(zhuǎn)換住房的分配機(jī)制以及提高城鎮(zhèn)居民的居住水平等作為目標(biāo)[3]。但是，公積金貸款新政中關(guān)于提高其市場(chǎng)占有率問題上，大多數(shù)省市都是以政策創(chuàng)新為主，只是有些省市為了達(dá)到目標(biāo)而無原則的創(chuàng)新政策，大幅度降低了公積金的歸集，歸集額也大幅下降，使公積金貸款目標(biāo)效率嚴(yán)重縮水。大多數(shù)的低收入民眾的支付能力有限，皆以公積金貸款購(gòu)房為主，使得公積金貸款對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)有效貢獻(xiàn)，但是，有些省市在公積金新政中實(shí)行的商轉(zhuǎn)公貸款形式使得中高收入民眾在購(gòu)房時(shí)對(duì)商貸形成了擠出效應(yīng)，在購(gòu)買第二套住房時(shí)又對(duì)公積金形成了擠出效應(yīng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了不利影響。

4 住房公積金貸款新政關(guān)于公平與效率的策略

4.1 基于公平條件下提高公積金貸款使用效率

針對(duì)公積金貸款政策的公平性問題，提高其使用效率具有正面的作用，公平性與使用效率相互輔助。以公平性為發(fā)展目標(biāo)，首先要了解新政政策中惠及的不同群眾，強(qiáng)化中低收入者對(duì)公積金的使用政策，完善住房保障制度，根據(jù)各地的實(shí)際情況來完善住房制度。其次，通過公積金貸款政策減少市場(chǎng)空置房的庫(kù)存，可以將利用公積金購(gòu)買的住房作為社會(huì)公租房出租，這樣既能夠?qū)崿F(xiàn)去庫(kù)存的目的，又能夠?yàn)橹械褪杖胝咭约巴鈦韯?wù)工人員提供安全穩(wěn)定的住房[4]。而且也可以通過多元出售產(chǎn)權(quán)的方式使資金回籠，降低公積金風(fēng)險(xiǎn)。最后，通過采取如公積金企業(yè)信用貸等擴(kuò)大公積金使用的方式來解決中小企業(yè)融資困難以及繳存公積金的問題。

4.2 推動(dòng)異地貸款改善公積金公平與效率問題

對(duì)于異地貸款政策的實(shí)施，首先，要建立統(tǒng)一的貸款相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)政策，實(shí)現(xiàn)信息共享，出臺(tái)相關(guān)的規(guī)范性操作文件，建立公積金異地貸款信息共享系統(tǒng)，使異地貸款能夠落實(shí)于人民群眾生活中；其次，擴(kuò)大公積金的繳存面積，通過加大城市外來務(wù)工人員公積金的繳存數(shù)量，提高其異地貸款購(gòu)房的能力；最后，根據(jù)各個(gè)城市的不同特征實(shí)施異地貸款政策，落實(shí)跨區(qū)域的異地貸款政策，建立“互聯(lián)網(wǎng)+公積金”的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，將各區(qū)域的公積金繳存信息通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系起來，推動(dòng)異地貸款政策的落實(shí)。

4.3 利用貸款限額推動(dòng)公積金普惠與特惠平衡

公積金的普惠保證了所有繳存者的基本利益，其將低息貸款補(bǔ)貼額普惠到所有繳存者中，只是將公積金貸款限于應(yīng)用到基本住房中，而特惠則是指公積金政策要更加傾向于中低收入者，特惠政策應(yīng)用于公積金政策中的各個(gè)環(huán)節(jié)。普惠與特惠的平衡重點(diǎn)就在于二者對(duì)最高貸款限額的掌控程度，各省市根據(jù)基本住房及其房?jī)r(jià)制定最高貸款額，降低對(duì)高收入者的低息補(bǔ)貼力度，拓寬其他約束條件，進(jìn)行利率調(diào)整，減少中低收入者貸款所付出的成本，使其能夠最大限度地獲取最高貸款額[5]。此外，對(duì)低收入人群實(shí)施低息補(bǔ)貼的特惠政策，同時(shí)對(duì)購(gòu)買公租房的人群基于適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。

5 結(jié)論

本文通過對(duì)住房公積金貸款新政實(shí)施概況的分析，進(jìn)而分別從基于公平條件下提高公積金貸款使用效率、推動(dòng)異地貸款改善公積金公平與效率問題、利用貸款限額推動(dòng)公積金普惠與特惠平衡三方面對(duì)住房公積金新政關(guān)于公平與效率策略進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。研究結(jié)果表明未來仍需要加強(qiáng)對(duì)其公平與效率的研究，提高公積金貸款惠民程度，控制國(guó)家資本輸出速度，提高居民購(gòu)房保障水平。