淺議房地產企業資金管理

朱麗娟

（重慶建工集團房地產開發有限公司，重慶 401122）

1 引言

資金管理是指企業為保證戰略發展規劃和短期經營計劃的實現，通過資金的籌措（包括銷售回款及融資性籌措）、資金投放及日常管理，合理并有計劃地安排各類支出，使項目運營能順利推進，同時在實施過程中保證資金的安全性和高效運轉。

2 房地產企業資金管理的原則

2.1 集中管理原則

房地產企業的命脈即資金，所以首先資金應由集團公司（或總部）統一集中進行管理，各項目及職能部門的資金及銀行賬戶均應由集團財務統一管理。

2.2 授權管理原則

集團公司負責公司各項目、各職能部門資金收支總額度的管理控制，各項目、各職能部門的具體資金收支由集團分級授權進行管理。

2.3 以收定支原則

房地產企業資金支出必須建立在年度、季度、月度銷售回款的基礎上進行計劃性開支。

2.4 剛性管理原則

經集團公司審批確定的資金管理制度、原則、目標、計劃、方案等均須嚴格遵照執行，任何個人、部門均不得突破。

3 房地產企業資金計劃管理

房地產企業應根據企業戰略及定位編制中長期資金計劃，在具體管理中還應編制年度資金計劃、月度資金計劃，以及各開發項目的全周期資金計劃。

3.1 中長期資金計劃

企業應根據公司戰略、中長期發展規劃要求編制中長期資金計劃，應全面把控企業未來幾年的發展方向、資金流向及資金瓶頸，以提前做好開發、銷售策略及融資規劃。

3.2 年度資金計劃

為了更好地落實企業中長期資金計劃，企業還應針對當年各項目、各職能部門資金計劃執行情況進行分析，并形成分析報告報集團公司董事會審議，并編制下一年度的資金計劃，以便于企業整體布置年度工作計劃。

3.3 月度資金計劃

房地產企業應在年度資金計劃的基礎上，進一步細化分解到月度資金計劃，以便根據實際業務情況指導具體工作。首先應進行當月回款計劃及完成情況分析、各項目現有可售貨值及未來三個月開盤節奏情況、應收賬款分析、各項目及工程節點情況、本月剛性經營支出計劃完成情況及計劃分析；其次綜合月度資金余額結合現有融資收支節奏、投資節奏、銷售回款及重要節點提出要求和建議；再次，根據下月生產經營及投融資情況編制下一月度資金計劃；最后組織各資金計劃編制單位召開月度資金平衡會，對月度資金計劃進行分析、平衡及審批。

月度資金計劃審批后，月度資金收支嚴格按照計劃執行（除不可抗力因素外）。

4 房地產企業資金收支管理

4.1 經營收支管理

4.1.1 經營收入管理

房地產企業經營收入主要包括銷售收入、建筑收入、物業收入及其他業務收入等。

房地產企業經營收入的核心及主要來源為銷售收入，在銷售收入的資金管理上房地產企業應重點加強對在途資金（或應收賬款）的回收，明確銷售信用政策，建立信用評價體系，有效運用客戶信用；規范現場銷售回款相關流程，促進應收賬款的快速回籠。

4.1.2 經營支出管理

房地產企業經營支出主要包括土地相關費用支出、前后期費用支出、建安費用支出、銷售支出、人員支出、稅金支出等。經營支出必須嚴格控制在資金計劃內（特殊不可控因素除外），房地產企業在日常經營支出管理中，可根據經營支出的支付時間及金額分為剛性支出和彈性支出。剛性支出即在支付時間及金額上必須嚴格按照合同或規定執行的支出，如土地相關價款、政府行政事業性收費、民工工資、水電費等；彈性支出即在支付時間或金額上存在調整空間的支出，如其余建安工程款、營銷費用、差旅費等。企業根據兩種不同類型的支出分類，對于剛性支出每月根據合同約定或政府規定期限內繳納支付，針對彈性支出每月可分時間段進行集中支付，做到資金支出在資金計劃控制下合理統籌安排。

4.2 融資收支管理

4.2.1 融資收入管理

房地產企業融資收入主要包括開發貸款、經營性物業貸款、流動資金貸款等。房地產企業應對各項融資業務活動所涉及的融資計劃、融資方案、融資活動后評估進行全周期管控，且各項融資計劃及融資方案的編制、執行、考核必須符合企業融資戰略規劃及目標，各項融資工作需根據企業發展戰略規劃和年度經營目標，統籌安排，以最優的融資結構籌集資金，滿足企業的資金需求。

房地產企業還應建立融資計劃管理體系，并以企業三至五年戰略規劃、企業年度投資規模、企業年度經營目標、項目經營計劃為依據，與企業中長期資金計劃、年度資金計劃、月度資金計劃及各項目全周期資金計劃相結合，滿足年度資金缺口為核心，調整融資戰略，編制財年融資計劃[1]。

4.2.2 融資支出管理

房地產企業融資支出主要包括貸款本金歸還、利息支付、中間業務費等其他融資費用。對于融資利息的支付，企業應實時關注金融機構貸款利息變動，并建立健全利息管理動態臺賬，做到利息支付準確無誤；對于貸款到期本金的歸還，應嚴格把控貸款合同約定的到期日與到期金額，并結合日常經營支出，提前安排資金并完成支付，以保證企業的良好信用。

4.3 投資收支管理

4.3.1 投資收入管理

房地產企業投資收入主要包括投資于金融資產獲得的相關收入及投資于聯/合營單位取得的相關收入等。

4.3.2 投資支出管理

房地產企業投資支出主要包括股東分紅、投資于金融資產的相關支出、投資于聯/合營公司的相關支出等。

5 房地產企業存量資金管理

房地產企業存量資金主要包括現金、銀行存款、有價證券及支票、承兌匯票等票據。對于存量資金的管理應遵循“集中管理”、“資金安全”原則。

5.1 現金管理

由于房地產企業房款收入及工程款支出的大額性，建議房地產企業原則上實行“零現金”管理，除特殊需要外，不得存有現金。如因業務需要收取或支付現金的，應實行向財務部提前報備制度。

5.2 銀行存款管理

由于房地產屬于資金密集型企業，一般銀行存款的金額較大且銀行賬戶較為，為更好地加強銀行存款管理，充分發揮集團總部的資金集中管理職能，建議大的房地產企業集團開通銀企直聯系統，并及時反映全集團所有銀行賬戶余額，在充分考慮銀企合作關系基礎上，由集團公司統籌銀行存款資源在各銀行間的分配，以達到維護最佳銀行關系的目的。

6 結語

圍繞企業目標開展的經營活動與企業財務管理的核心——資金管理是緊密相連的，加強資金管理和資金安全，提升資金周轉效率是關系到企業特別是房地產企業經濟效益與可持續發展的重要因素。不斷加強和更新對資金和資金流的管理，優化資金監控環境和運作流程，以便更有效、更貼近實際地監控企業財務風險和運營風險。