HX房地產企業內部風險控制研究

唐俊，王昱琛

（西安建筑科技大學管理學院，西安710055）

1 內部風險控制的含義

風險管理旨在識別影響主體的潛在風險以使其在該主體的風險容量之內，并為主體目標的實現提供合理保證。房地產風險控制就是對房地產經營中的各種風險進行規避和掌控從而達到損失最小、利益最大之目的。[1]內部風險控制是企業為提高經營效率、保護資產、提高企業數據的準確性而采取的方法和措施，包括以下幾個方面：

1.1 戰略風險

房地產企業的戰略風險主要是指戰略決策所帶來的風險，與企業自身的投資決策、企業對于政策的了解以及企業對于政策的適應性等因素關系密切。對于房地產企業而言具有投資額大，投資周期長、受宏觀調控政策影響大等特點，因此房地產企業必須在宏觀經濟形勢結合企業自身情況下制定準確的戰略決策。

1.2 項目管理風險

項目管理風險主要包括兩個方面：項目管理與執行風險和人力資源風險。項目管理制度不完善，項目管理人員執行不到位以及項目質量、進度、資金、合同履行等脫離管控都會給項目帶來風險；同時由于房地產行業具有投資大、周期時間長、風險大等特點，因此具有決策性、技術性、專業性等的有關知識人才對企業起著不可代替的作用，所以這些人員在實踐經驗、專業知識等方面的不確定性會給企業帶來一定程度上的風險。

1.3 財務風險

房地產企業內部財務風險具有以下特點：開發及建設期時間長，資金的周轉時間較長，資金回籠速度較慢造成的現金流斷裂、成本增加以及墊資造成的現金流緊缺易造成企業內部資金上的風險；現金流量在每個階段分布不均衡、不規律且資金的流向較為復雜，對開發商以及業主的應收賬款無法及時回收以及對分包商的預付賬款管理不到位造成財務信息缺乏真實性、可靠性都會給企業帶來財務風險。

2 內部風險控制的基本框架和基本方法

2.1 基本框架

房地產企業風險管理框架有助于提高房地產企業管理人員處理企業不確定性的能力，從而來提高企業創造財富價值能力的框架。在我國房地產內部風險控制基本要素主要包括：內部環境、設定目標并識別事項、評估風險、應對風險及控制活動、信息與溝通、監督與改正缺陷等。[2]

2.2 基本方法

2.2.1 風險識別

風險識別是風險管理的第一步，是對企業面臨的以及潛在的風險加以判斷、歸類和鑒定風險性質的過程。本文運用魚刺圖法進行風險分析。

魚刺圖又稱因果圖，分為問題整理型、原因型和對策型三種，是一種發現問題“根本原因”并能透過現象看本質的分析方法，其原理是關聯分析導致系統發生事故的原因與結果，在系統中則是通過展示文字和線段的因果關系來描述危險因素與事故后果的邏輯關系。采用魚刺圖法對企業內部風險進行分析能夠將事故原因簡潔化，條理化，使房地產風險評價人員能夠準確找出導致事故發生的根本原因。

魚刺圖分析法由因和果兩方面因素組成，依據房地產企業經營策略和所處市場環境的特點，考察實際情況并查詢相關資料，通過對人員、財務、法律和管理風險等主要因素進行分析，深入研究，用魚刺圖建立房地產企業內部風險評價體系。其主要優點有：①能清楚直觀的展示房地產企業中存在的各種問題，并能夠細化分析企業面臨的主要問題。②無需建立煩瑣的數學求解模型，更不必進行復雜的數據分析，對于企業管理人員來說便于掌握和推廣，極具實用性。③具有很強的針對性，能夠直接集中于問題的實質內容，而不是問題的過去或不同人員的片面觀點，從而有效地提高管理人員分析并解決問題的能力，同時大大提高了企業的管理效率。

2.2.2 加強房地產業務流程控制

依據房地產業務流程進行業務管理，管理責任重大對整個項目影響也很大，因此要盡可能的減少管理上的失誤，加強企業領導和員工的管理意識。主要強調兩個方面的管理：一是質量管理方面出現問題導致的風險；二是進度管理方面出現問題導致的風險。

3 HX企業內部風險控制的主要問題

3.1 內部控制環境缺失

房產企業內控制度不完善、不全面，制度不能夠覆蓋企業的各個部門；企業內部機構設置繁雜、職能交叉重疊，職責定位分工不明確，難以實現組織精細化管控；房地產企業總體缺少內部監督部門及會計控制部門，即使有也缺乏獨立性。

3.2 內部控制滯后

首先，內部控制缺乏執行力。很多企業認為有了制度就等于有了保障等于有了控制，而實際上內部控制更注重的是執行結果，它是為了實現企業的目標而必須付出的行動。其次，很多企業目前對內部控制的含義理解比較片面。多數企業都往往把更多的注意力集中到流程層面控制活動的內部控制，而對信息交流與溝通、內部環境、風險評估等要素的關注度不夠。

4 HX企業內部風險控制

4.1 建立內部控制制度

①完善企業內部風險控制機制。完善企業內部風險控制體系，應注意企業內部風險控制環境的建設，包括經營管理的理念、企業的文化理念，制定和分配責任的方法、人力資源管理政策實施等。只有建立良好的房地產企業內部環境才能確保內部風險控制制度的落實。②建立內部會計與監督機制。企業發生的經濟業務要真實記錄在財務會計系統中并為了便于管理要對經濟業務進行適當的分類。此外，對發生重大的經濟業務要進行詳細的描述，在衡量經濟業務的價值時要準確無誤的記錄貨幣價值，在編輯財務報告時要合理地描述經濟業務，區分審計等職能。建立并完善房地產企業內部監督部門并給予監督部門相應的權利。[3]

4.2 強化內部控制結構

①改善房地產企業的治理結構。房地產行業內部控制系統的基礎是優化、健全企業的治理結構，并且要完善企業內部會計控制制度和決策機制，加強內部審計等監督部門的獨立性并賦予相應的權利行使監督權，強化責任追究制度。②企業應增加有效的內部控制活動。房地產企業要根據自己公司的實際情況并依據相應的法律法規制定本公司的相應的會計制度。主要包括的內部控制活動有：一是要明確各個經營任務的流程；二是要安排好各部門的職責；三是要對企業的資產加以使用和記錄；四是要加強考核企業員工的績效情況；五是對企業會計信息及憑證要加強保護、愛惜；六是財務清查要加強清查；七是要嚴格規定會計系統中財務人員的操作權限。③房地產企業必要建立和完善良好的內部控制環境。內部控制環境是實施內部風險控制的內在基礎，內部控制環境的好壞會直接影響內部風險控制的效果。同時，房地產企業還要以國家大局利益為前提，以消費者至上為服務宗旨，最后實現企業的經營目標。

4.3 建立內部財務風險控制信息系統

任何企業的經營管理都離不開內部財務風險控制特別是房地產這種高風險性行業，企業內部財務風險控制主要依靠信息之間的溝通聯系，因此企業需要建立一個完整的溝通程序，以便從該程序中獲取信息并及時傳遞。

5 結語

針對房地產行業發展的激烈競爭等現狀和存在的問題，運用魚刺圖分析法對房地產企業內部風險控制進行識別和分析，構建房地產企業內部風險模型并對其進行定性分析，確定了內部風險控制的流程和框架、風險控制操作過程及風險控制配套政策和措施；同時，針對房地產企業內部風險控制出現的問題，提出了完善風險控制機制，建立內部財務風險控制的信息系統等，對增強房地產企業內部風險控制的有效性具有指導意義。