農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法治問題探討

鄧勇，王洪

（中國(guó)建筑材料工業(yè)地質(zhì)勘查中心四川總隊(duì)，成都610052）

1 引言

為了可以更好地解決在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的問題，關(guān)鍵點(diǎn)就是需要去依法明確相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)和責(zé)任制度，在合理規(guī)范的前提下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記人員的任職資格認(rèn)證和操作規(guī)范監(jiān)督，并在進(jìn)行登記的過程中確保村民在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中所具有的主導(dǎo)地位[1]。以此為基礎(chǔ)，在本篇文章中，主要以國(guó)內(nèi)對(duì)于農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記過程為編寫基礎(chǔ)，淺析農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法治問題探討。

2 進(jìn)行農(nóng)村土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的主要內(nèi)涵

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)進(jìn)行農(nóng)村土地、不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立的主要目的，是為了能夠去進(jìn)一步的推動(dòng)農(nóng)村自身土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，更好更完善地去促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃健康發(fā)展。開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，首要的一點(diǎn)是對(duì)“登記依據(jù)”方面的統(tǒng)一，從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度上來說，本身目的不僅僅只是針對(duì)于“登記程序”方面的統(tǒng)一，在發(fā)展的過程中應(yīng)該去以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利為主要發(fā)展線路，以實(shí)際過程中進(jìn)行的登記類型作為輔助條件。根據(jù)我國(guó)近些年來所頒布的《中華人民共和國(guó)》物權(quán)法中明確規(guī)定了進(jìn)行統(tǒng)一登記的三種登記類型[2]。第一種類型是首次登記類型，在以前，對(duì)于首次登記我國(guó)是有著土地總登記、初始登記、設(shè)立登記等三種不同的登記類型。不過在新的《物權(quán)法》中，已經(jīng)正式將這三種登記類型整合成了一項(xiàng)，并將它命名為“不動(dòng)產(chǎn)首次登記”。第二種是變更登記。變更登記的含義就是對(duì)原有土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名進(jìn)行變更，土地、房屋使用面積出現(xiàn)變化的進(jìn)行變更。對(duì)需要進(jìn)行此類操作的房屋土地，實(shí)際所有人應(yīng)該及時(shí)地去登記中心進(jìn)行變更。第三種是轉(zhuǎn)移登記，所有涉及到土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)方面的買賣和贈(zèng)與，其都是需要權(quán)利人去及時(shí)的向不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

綜上所述，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)涵我們可以這樣去理解。從當(dāng)下廣大農(nóng)民群眾的角度上來說，只有及時(shí)地去對(duì)自家的房屋和土地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)方面的登記，方才可以更好地去完善和保護(hù)自身的利益。

3 當(dāng)前農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中所存在的問題

3.1 配套法律機(jī)制和相關(guān)制度不完善

在以往很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)自身對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一定的法律依據(jù)，再加上相關(guān)的規(guī)章制度也并不合理。故而，在這樣的發(fā)展前提下，國(guó)內(nèi)很多地方區(qū)域都出現(xiàn)了一宅多賣、重復(fù)抵押的現(xiàn)象。在這一點(diǎn)上，其是極其嚴(yán)重的危害到了我國(guó)廣大公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益和社會(huì)公平性。不光如此，在我國(guó)的少數(shù)民族聚集區(qū)域，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記缺乏相應(yīng)的制度保障，所以很多農(nóng)牧民家中的耕地、草地等承包權(quán)和使用權(quán)無法在市場(chǎng)上進(jìn)行正常的交易，嚴(yán)重制約了在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前提下對(duì)于資源優(yōu)化配置的發(fā)展目標(biāo)[3]。所以，在這樣的基礎(chǔ)上開展農(nóng)村土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)登記制度，將其納入到國(guó)內(nèi)立法的進(jìn)程當(dāng)中，這既是國(guó)家法律完善的標(biāo)志，也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代法治國(guó)家管理現(xiàn)代化的主要前提因素。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的政策界限和操作規(guī)程不明朗

依據(jù)著國(guó)內(nèi)目前的實(shí)際現(xiàn)狀來看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策界限方面還是存在著模糊和不明朗的區(qū)域。舉例說明，例如當(dāng)前國(guó)內(nèi)最為突出的問題就是農(nóng)民群眾宅基地使用權(quán)限方面的續(xù)期問題。在新版的“房地合一”當(dāng)中明確的標(biāo)識(shí)出了使用權(quán)限，也就是土地以及房屋的使用年限均為七十年，農(nóng)民對(duì)于宅基地并沒有所有權(quán)。不過，如果是從民法的角度上來說的話，房屋的權(quán)力性質(zhì)是屬于永久的所有權(quán)，從物權(quán)法當(dāng)中的相關(guān)規(guī)定我們也可以看到，土地的權(quán)力性質(zhì)屬于是“有使用權(quán)限”的使用權(quán)[4]。當(dāng)然，就目前來看大多數(shù)人都能夠了解到房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上所標(biāo)識(shí)出的“使用權(quán)限”就是指土地的使用時(shí)間而并不是房屋的使用時(shí)間。但是，直到目前國(guó)內(nèi)仍然是沒有任何一部法律是去對(duì)七十年之后，宅基地的所有權(quán)問題進(jìn)行明確的表態(tài)和標(biāo)注，也沒有任何的部門和機(jī)構(gòu)對(duì)此做出了完善的解釋。在這一點(diǎn)上，不由得不讓公眾開始產(chǎn)生一定的擔(dān)心，如果是從法律的層面上無法對(duì)問題進(jìn)行準(zhǔn)確的解釋，那么勢(shì)必會(huì)造成大量的連鎖法律糾紛，甚至危害權(quán)利人的合法權(quán)益。

4 具體的完善改進(jìn)措施和策略

4.1 加強(qiáng)改進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)和相關(guān)責(zé)任制度

就其自身而言，不動(dòng)產(chǎn)登記是涉及到體制、機(jī)構(gòu)等諸多方面，所以，在未來的發(fā)展過程中為了能夠更好的確保不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量和可信度，就需要從以下幾個(gè)方面和角度來去完善相關(guān)的法律法規(guī)以及責(zé)任制度。

首先，如果是從不動(dòng)產(chǎn)法律整體體系上來看的話，那么想要完善立法的體系，第一步就是需要去做好相應(yīng)法律法規(guī)的建設(shè)、改正、廢除，積極地去推進(jìn)和加強(qiáng)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一和土地利用規(guī)劃方面的法律規(guī)章制度建設(shè)[5]。除此之外，還需要從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)機(jī)構(gòu)職能整合方面入手，強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的管理職責(zé)，加強(qiáng)數(shù)據(jù)內(nèi)容實(shí)際條例等方面的整合完善，將不動(dòng)產(chǎn)登記采取更加精細(xì)化的管理方法，以此，來去更好地推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度的發(fā)展與進(jìn)步。

4.2 依法確認(rèn)村民小組在農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的地位

自從我國(guó)在2015年開始頒布相關(guān)的條例規(guī)章之后，其內(nèi)專門強(qiáng)調(diào)了在進(jìn)行農(nóng)村房屋、土地不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，要把農(nóng)房等在集體建設(shè)用地上所進(jìn)行搭建的建筑物也列入到國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范疇當(dāng)中[6]。各個(gè)地方區(qū)域必須要將登記發(fā)證作為主要的工作目標(biāo)，采取因地制宜的方式來進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查確認(rèn)，在完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體范疇確認(rèn)之后，確保建立健全農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一制度。舉例說明，一般來說的農(nóng)民家庭的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般都是落在此戶戶主的身上，那么當(dāng)戶主去世之后，其本身的不動(dòng)產(chǎn)繼承權(quán)也是一個(gè)明確的權(quán)利，這一權(quán)利也是會(huì)得到相應(yīng)的法律保護(hù)。

5 結(jié)語

從整體層面上而言，農(nóng)村進(jìn)行土地、房屋等方面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，其本身是關(guān)乎到農(nóng)民自身利益。在未來的發(fā)展過程中，也只有依法去明確不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的法律依據(jù)和相關(guān)的責(zé)任制度確立完善相應(yīng)的操作流程和行為規(guī)范，只有這樣才能夠更好地從法律層面上去保障確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確屬，改變國(guó)內(nèi)原本混亂的不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)現(xiàn)狀，讓不動(dòng)產(chǎn)的登記得到應(yīng)有的保障。