淺析高校物業管理服務的特殊性

沈東俊

（上海星海時尚物業經營管理有限公司，上海 200042）

1 引言

物業管理服務在我國已經成為社會第三產業中的新興行業，也逐步成為各類學校后勤服務保障工作的重要領域?，F代高等學府作為人類教育的圣殿，其物業管理服務有別于傳統的學?？倓蘸笄诠芾砗蜕鐣飿I管理服務，伴隨高校后勤社會化改革進程，高校物業管理服務成為一個集管理和服務為一體的系統工程，與小區和商業物業管理相比，有其特定的屬性、需求和形式[1]。本文在闡述當前高校物業管理的教育屬性[2]和服務對象的基礎上，探討了高校物業管理服務的特定內容和運作側重點。

2 高校物業管理服務的教育屬性

高校物業管理服務作為高校教學工作的重要組成部分之一，主要涉及高校物業管理服務宗旨及效果兩個方面。

2.1 高校物業管理服務的宗旨

高校物業管理服務流程要求與高校教育相關的一切活動相匹配，其管理服務成果必須滿足高校教學活動的一切需求，為高校的學生和教職員工服務，最大限度地滿足高校對青年學生正確人生價值觀的形成、文化藝術修養的培育、安全理念和環保意識建立的環境氛圍塑造的配合需求。高校物業管理服務所具有的教育屬性決定了高等學校的物業服務必須結合高等學校特有的校園文化氛圍開展服務，要注重對高等學校校園文化氛圍的保護。校園物業基礎設施的正常運行與維護管理是良好的校園文化氛圍維續的必要載體，是保障高校文化氛圍形成和維系的重要工作之一。

2.2 高校物業管理服務的效果

大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期，高校物業管理具有育人功能，校園環境的優劣，物業管理水平的高低，承載著顯性與隱性的育人功能。通過校園良好的物質環境、文化氛圍和生活秩序，有助于培養他們的社會責任感、現代文明意識、健康心理素養、尊重他人勞動成果的道德品質，培育正確的美學價值和審美情趣。以人為本的管理理念，有助于培養學生誠實守信的道德品質，通過校區良好的環境氛圍，培育正確的審美觀和社會責任感，有助于青年學生形成積極向上、遵紀守法和樂于助人的良好綜合素質。同時，通過物業服務人員的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培育青年學生熱愛勞動的良好習慣。

3 高校物業管理服務對象的特點

高校物業管理服務不同于居民小區和其他社會企事業單位的物業管理服務，高等學校是高素質人才的聚集場所，服務對象的主要群體有以下兩大類。

3.1 高校學生

高校的活動主體是在校學生，部分大學生正處在活躍的年齡階段，交通、消防、用電和墜落等安全意識薄弱，同時思維方式比較前衛并且還不夠成熟，遇事自控能力較弱。所以高校物業管理服務必須給校園帶來有序的秩序和安全環境，有助于祖國未來的健康成才。

3.2 高校教職工

高校教職工是一群知識儲備豐富、專業技能高超的特殊群體。高校物業管理服務為高校教職工營造良好的工作和生活氛圍，消除各種工作和生活的后顧之憂，才能充分發揮其在專業領域的精英作用。

4 高校物業管理服務項目的特定內容

常規的社會物業管理服務項目包括安全保衛、秩序維護、消防管理、車輛管理、環境衛生、綠化養護、物業設施設備管理、維護及修理等，概括起來可以分為安保管理服務、保潔管理服務、綠化管理、工程維修和綜合服務五大類。高校物業管理服務在具體服務項目內容方面與居民小區和其他社會企事業單位有共同點，也有其特殊項目內容。

高校物業管理服務幾乎包括全部社會物業管理服務項目內容，但還需結合高校教學特點和師生需求，開展多項專業化物業管理服務項目內容。目前高校物業管理服務除一般物業管理服務通用項目內容之外，相對典型側重的特殊項目內容主要有：重大活動管理、食堂運營管理、實驗室管理、圖書館管理、體育設施管理和宿舍管理等具有鮮明的高校特色的特殊項目。

5 高校物業管理服務特殊項目的管理服務側重點

由于高校運行本身的特點，即便是對常規的物業管理服務通用項目內容，因高校物業管理服務的具體工作環境、范圍和要求等具有其固有的特征，所以高校物業管理服務有其管理服務的側重點，尤其是對特殊項目內容。

5.1 重大活動管理

高校的重大活動是學校展示社會形象，塑造人類教育圣殿文化氛圍的重要場合，包括校慶、招生咨詢會、新生報到、畢業生招聘會、大型學術會議、教育評估、領導視察、專業體育賽事及學生運動會等。屆時人流量大且大部分外來人員環境熟悉程度低，因此安全工作為首要任務，必須準備充分，預案在先。預案主要包括引導標識的正確設置，車輛的有序導停，設備設施的安全運行，安全紅線的妥善設立，特大瞬時人流的安全分流，現場環境的及時清潔，應急醫療的保障，志愿者的組織等項管理服務?，F場做到有效管控，后備力量充足。

5.2 食堂管理服務

高校食堂在保障高校師生身體健康和正常工作生活中起到決定性作用。高校食堂要求全年基本無休，一日三餐，且量較大。因此食堂管理服務中除了食品安全第一，環境衛生工作是重中之重之外，還要注重其他管理措施并提供人性化服務項目，諸如：日常地面清潔防滑措施到位，以防人流量瞬時相對集中時出現意外；制定極端氣候防護應急預案，確保水電燃氣正常供應；嚴格執行餐廚垃圾處置和隔油池設置等環境保護措施；設置宣傳教育標識（禁止吸煙、光盤為榮等），崇尚節約為榮，培養青年學生形成良好的生活理念和習慣；提供人性化服務，供餐品種應當充分考慮服務對象來自天南海北，地域、民族及宗教信仰的差異（包括外國留學生和外教）；設立各種便民措施（如微波爐放置，送餐服務等）。

5.3 校園門禁系統管理

校園治安維護和校園環境的綜合管理涉及校園的校風、學風和學生及教職工人身安全等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。校門警衛嚴格執行外來人員訪客預約登記制度，嚴禁社會閑雜人員隨意進入校園，學生和教職工運用智能門禁（卡）進出校園大門和師生宿舍區域。

5.4 車輛管理

校內車輛管理涉及在校師生的人身安全，加之青年學生處在活躍年齡階段，活動空間和沖動性比較大，部分學生交通安全意識還不夠強，有序管理校園內的車輛是物業管理服務的一項重要任務。而且，高校校園普遍面積較大，道路縱橫，人流車流較為繁忙。為此，校門應設立機動車視頻導入系統保持暢行；道路交通標識必須標準規范；車輛定置管理以提高安全通行和停車位利用率，校車安全合理安排?？奎c；主動與具備承擔社會責任勇氣和擔當的共享單車企業合作，在高校校園內使用“電子圍欄”技術，給予其共享單車進入校園（主要是大學城）的特許，既給廣大師生帶來出行便捷體驗感，又共同維護了校園的文明和安全秩序。

5.5 實驗室管理

高校實驗室作為重要的教學和科研設施，專業化程度高，成為校園主要的危險源之一，是重點消防監控對象，其物業管理服務的宗旨為安全第一，防爆防燃，防止發生環境污染事件。針對這項物業管理服務活動的特殊性，必須明確管理職責的分割，物業管理服務負責外圍保安和保潔，水、電、電梯和進出管路管道等保障設施維護，內部專業管理由實驗室負責。在物業管理服務活動中，實驗室中的危險物品出入管理涉及社會穩定問題，實驗樓應設立專門門崗，警衛嚴格執行人員智能門禁系統（授權限人限時）和危險物品出入管理物品持證登記出入制度，嚴禁無關人員隨意進入實驗樓；周邊區域專人定時定點巡查；消防監控報警、通風和排放等配套設施必須確保正常運行。

5.6 校內水景設施管理（包括內河）

校內水景設施在美化環境，增強環境育人功能，提升校園文化品位等方面發揮著重要作用，同時也存在安全運行和水質環境維護的迫切需求。

第一，安全管理。對于內部河道、橋梁、湖泊和大型水景等，在重要部位安裝防護網，設置醒目的警示標志標識，防止人車（主要為非機動車）落水，鄰近執勤崗位物業管理服務人員具備一定救護能力。

第二，環境管理。定期對水質進行監測和有效的生化處理，及時打撈各種浮游雜物，保持水景清澈如鏡。

5.7 圖書館管理

高校圖書館館藏大量具有價值的文獻資料，是師生查閱的知識寶庫。因此，營造良好的查閱環境和文獻資料館藏安全成為物業管理服務活動的主要任務。

第一，營造良好查閱環境。高校圖書館實行基本無假日開放，人員密度相對集中，圖書館環境是物業管理服務的主要對象，各種配套設備設施的正常運行必不可少，照明、空調通風系統和消防系統尤為重要，以滿足消防和人員安全、舒適及健康之需求?，F場物業管理服務人員操作服從安靜原則，以“靜”為先。閱覽室內主要保潔項目操作安排在開館前，服務人員在服務區域內禁止大聲講話喧嘩，定期設備設施維護避開開館時間段。

第二，文獻資料館藏安全。高校圖書館所收藏的文獻資料，是對歷史記載的保存，人類文明得到傳承的重要資源，也是師生最重要的文獻信息資源獲取來源，具有較高的收藏價值和現實應用價值。文獻資料館藏安全是物業管理服務義不容辭的責任，圖書館的防火、防盜、防潮、防滲漏、防水浸及防有害生物侵蝕等技防和人防措施必須到位。

5.8 其他管理

第一，快遞管理。高?？爝f量巨大，在校門口附近劃定專屬區域由專人負責統一收發，以減少校園內外來人員及車輛通行。

第二，工程項目施工和大型周期性物業服務項目管理。周期性的保潔、保綠、設備設施和其他環境維護以及一定規模的工程項目，在許可的條件下，盡量安排寒暑假期間實施，減少對正常教學秩序的影響和安全隱患。

第三，延伸服務。利用前沿科技，開設無人超市，開展全天候服務，方便在校師生購物，降低商業運營成本，同時也形成校園的誠信氛圍。

6 結語

綜上所述，高校物業管理服務主要具有三大特性：物業管理服務活動的教育屬性；特殊物業管理服務項目的專業化運作；物業管理服務活動的首要目標是校園環境的安全性和校園秩序的穩定。因此，充分認識高校物業管理服務的主要特性，以教育育人和環境育人的根本屬性推進高校物業管理服務項目的策劃、流程的設計和服務的提供，是更好地把握校園物業管理服務工作重點，尋求切實提高高校物業管理服務質量，建設智慧、平安和清靜校園的有效途徑。