房地產眾籌中的融資法律風險及其規制路徑

李曉航

目前，房地產行業仍是中國經濟的支柱產業和社會熱點話題，關乎中國未來的經濟發展與產業結構。融資作為房地產行業存在的基礎支點，合法規范的融資途徑與方式是促進房地產業發展的有效保障手段。眾籌是在互聯網金融背景下，發起人通過線上或線下途徑實現更廣范圍籌集資本及營銷的新型融資工具。本文首先對融資法律風險進行歸類分析，進而對融資中的問題提出完善建議，以保障房地產行業合法、高效地進行融資，促進我國房地產市場健康發展。

1 房地產眾籌融資中的法律風險

1.1 刑事法律風險

國家為了保障資金安全與金融秩序安全，以法律的方式，對非法募集公眾資金的行為加以規制。首先，開發商與眾籌平臺雖然是經工商機關登記的法人組織，但是其發布的眾籌信息是否在其登記的經營范圍內，是否符合法律的規定，是否依法需要登記備案或審批，這都是法律所未明確規定的；其次，非法吸收公眾存款罪所面向的群體是社會不特定的大眾，而眾籌融資也是通過眾籌平臺向互聯網可能存在的潛在投資人而發布的，也是所不特定的大眾；最后，眾籌往往以不同的門檻，對投資者承諾一定條件、一定時期內以相應的實物優惠權或錢財增值權作為報酬，這點與非法吸收公眾存款罪有異曲同工之處，若稍有不甚，極易觸犯刑事法律的界限。

1.2 民事法律風險

針對投資者，首先，眾籌融資由眾籌平臺進行，通過網路加以運行與實施，投資人僅能依賴眾籌平臺或者網絡大數據知悉公司的運行情況，無法直接了解公司的現實情況，其知情權受到限制；其次，信息披露不及時與不完善，同時限制股東的監督權；最后，投資者是該項目中占小部分權益的股東，大股東通常是融資方，它們擁有絕對的話語權與決策權，很易滋生大股東中飽私囊，侵害小股東權益的情況。

融資者在眾籌融資的進程中，要向眾籌平臺披露一定范圍的商業信息來達到營銷與融資的目的，但網絡平臺的保護機制存在缺口，融資者的核心商業價值信息面臨復制、抄襲的風險。眾籌融資過程中，融資者一方面面臨著必須披露信息的義務，另一方面又面臨著保護自己商業秘密的任務，如何平衡二者之間的關系，是房地產眾籌融資不可忽視的問題。

2 房地產眾籌融資法律風險的成因分析

新形勢下國內外經濟環境，推動眾籌作為一種新型融資方式在我國實踐與應用，但是基于我國特殊的國情，立法因素、制度因素與社會因素同時給房地產眾籌融資同時設置了重重障礙。

2.1 立法因素

2.1.1立法定性不明確

我國的刑事法律明文規定了非法吸收公眾存款罪，而房地產眾籌融資作為面向大眾、利用互聯網平臺進行的一種新型融資方式，雖然與上述罪名在某些方面存在重合之處，但二者仍有本質的區別，即非法性與合法性的問題。從社會法的角度來看，眾籌融資并未經法律明確規定而具有合法性，其仍處在一個尷尬的隨時會觸發法規甚至淪為刑事犯罪的位置。

2.1.2模糊的市場準入制度

投資者，我國未對其參與融資做出明確的限制性要求，一般情況是由融資方通過眾籌平臺發布投資人的要求。融資方為了募集資金，所設置的門檻標準是較低的，所募集的范圍越大，人數越多，產生的風險就越大，造成的影響就越深遠。

融資方，作為眾籌項目的具體實施者，其資質、信用等級、資產額等因素將直接關系眾籌項目能否順利進行，關系投資者的權益能否被依法實現，也關系社會經濟秩序的穩定，然而，公司企業作為融資方進入眾籌市場準入機制的限制要求不夠明確具體。

眾籌平臺，連接投資人與融資方的中介，在整個融資過程中肩負著至關重要的作用。但我國互聯網對眾籌平臺的設立并沒有一套完備流程與法律規定。它們只需向工商管理機關和通信管理部門提出申請，經過審批并蓋章后即可。對其所從事的業務，經營范圍等內容，法律并未做出具體規定。

2.1.3信息披露制度的缺失

眾籌融資中，眾籌平臺承擔對融資方的信息進行披露，使投資者知悉項目的具體情況的角色。至于眾籌平臺如何披露、何時何地披露、披露信息的程度，整個行業缺乏具體的規定。一切取決于融資方的信息或投資者的要求。信息披露與否、信息內容真實與否、由何方承擔信息披露責任。信息披露制度是房地產眾籌融資的核心制度之一，發揮著舉足輕重的作用。沒有具體完善的信息披露制度，要么是融資方的商業秘密泄露等問題，要么是投資者的知情權被限制等問題。

2.2 機制因素

2.2.1不完備的運行機制

眾籌融資需要經歷以下幾個步驟：融資方發起項目—將項目報監管機關提交審核—融資方選定眾籌平臺—融資方與眾籌平臺簽訂協議—眾籌平臺發布眾籌融資項目、披露信息—在規定時間段募集資金—時間截止、眾籌結束。合理完備的運行機制是眾籌順利運行的基礎，在我國，眾籌融資尚處在起步階段，運行機制仍然存在漏洞。

2.2.2監管機制不健全

眾籌融資項目的三方主體都缺少準入及資金監管機制的規定，眾籌平臺是由工商管理機關和通信管理部門設立，但是法律并未明確規定由哪個機關監管。這也是致使眾籌平臺的質量良莠不齊。融資觸及股權、債券、證券、吸收公眾存款等問題，涉及到中國人民銀行、證監會、銀監會的監管范圍。多機構的監管競合，容易導致機構之間爭搶監管或者無人監管的情形，無論哪一種都不利于房地產眾籌融資的運行與發展。

2.3 社會因素

投資者是眾籌中最弱勢的群體。投資者對眾籌融資知識的認知，不僅依賴于自身的法律知識儲備，更需要監管部門的宣傳與普及。監管部門不僅負有宣傳義務，而且要對融資方與眾籌平臺進行行為限制，要求其做客觀擺明利弊的分析，不做夸大性的利益回報描述。避免群眾在利益驅使下，盲目地參與充滿風險的眾籌。

4 房地產眾籌融資的法律規制路徑

由上文可知，針對房地產眾籌融資，要規避風險、加強管理、令新型眾籌融資方式在我國取得長遠發展，就應立足于國情，借鑒國外成功的優秀經驗，創新發展眾籌融資的法律規制路徑。endprint

4.1 法律因素的規制路徑

4.1.1明確眾籌融資的立法基礎

眾籌融資既成功解決中小企業融資難的問題，又成功為投資者覓得一種服務與利益并存的投資方式，促進了金融業發展。然而，融資之所以存在巨大風險，最根本的原因在于我國法律并未賦予眾籌合法性地位。當務之急，為了緩解民間融資不規范的局面，為解決中小企業融資難問題并促進房地產行業的發展，我國法律必須以立法的形式，確立眾籌合法地位，支持眾籌在我國的發展，制定原則性的標準，隨著眾籌的應用再逐步細化。

4.1.2明確市場準入機制

市場準入機制主要針對的三方主體即投資者、融資方與眾籌平臺，只有對三方主體資格加以限制，方可避免房地產融資市場混亂、不規范等情形。

針對投資者的市場準入，我們可以限制投資者所用于眾籌投資的金額比例，不同資質的投資者其所投資金額也不同，另外，對投資者選擇的眾籌融資形式也應予以限制。投資存在風險，制定具體詳細的規定，降低投資者風險，是保證金融秩序穩定、社會穩定的基礎。

針對融資方的市場準入，應對融資者的信用等級、資產額、抗風險能力、項目情況等方面進行了解，并對不同等級的融資方的融資的金額大小，選擇的眾籌融資方式予以限制。融資方的各項指標事關投資者的權益實現的大小，因此，必須對融資方實行嚴格的準入審核。

針對眾籌平臺的市場準入，首先明確眾籌平臺是以互聯網技術為依托面向廣大群眾的媒體，其一旦發生負面的情形，影響的廣度與深度都是巨大的，因此要對其做好監管；其次，融資的模式是多種多樣的，不同的眾籌融資模式，眾籌平臺的準入程序，資格條件是不同的。對眾籌平臺的經營范圍、法定職責及監管程序應該做出詳細的規定，保證眾籌平臺有序、陽光的發展。

4.1.3完善信息披露制度

我國信息披露制度尚處在發展初期，在整個眾籌融資中并未達成統一的共識。然而，信息披露制度成熟與否直接關系著投資者的知情權的實現，關系投資者的切身權益。眾籌平臺首先要及時接收融資方提供的融資項目信息以及融資方的資產、信用等級等方面的信息，接收后需盡快審查，以保障信息真實，方可對投資者進行披露。當然，眾籌平臺的信息披露義務不僅存在于眾籌前期，而是持續存在于眾籌融資活動的全程。在項目的每個時間節點，眾籌平臺都應及時向投資者披露項目的進程。信息披露制度，是真正實現投資人權益，確保投資人真正參與房地產眾籌中的制度，它是保證信息透明與公開，是房地產眾籌融資完善的關鍵一步。

4.2 機制因素的規制路徑

4.2.1完備的眾籌運行機制

眾籌融資的具體運行機制分為以下三個階段：項目發布機制主要是由發起人把項目提交到眾籌平臺，眾籌網組織人員審核項目。審核一旦通過，則對項目的形式與內容進行確定；市場運營機制，也是整個眾籌過程中正式籌資的過程，同時也是市場推廣的過程，在其間，平臺可以吸引潛在的客戶，迅速建立供應鏈與銷售渠道；資金流轉機制是在眾籌過程中資金的流轉程序，我國目前為保護投資者，實行資金預付制度。

4.2.2引入第三方監管機制

房地產眾籌融資的主要對象是資金，資金的安全關系著投資人的預期利益能否實現與融資方信譽的高低。為了避免融資方欺詐或者融資方收取資金后使用方式不正確、轉換資金用途等不符合約定，可能造成投資者損害情形的發生，我們需要引入第三方機構介入眾籌融資的過程中，對融資方所募集的資金進行監管，依照國家規定或者行業規定，待融資方的項目依約實現某種進度再進行一部分的發放，特殊情形下，融資方急需資金時，可以效仿民法中的擔保制度，由融資方質押、抵押某物或者由第三人出具擔保，方可實際獲取融資金額。總之，第三方監管機制的主要目的是保障投資者的資金不受到非法的侵害，盡可能的減少投資者不合理損失，維護社會正常的穩定的金融秩序。

4.3 社會因素的規制路徑

在接觸眾籌融資時，人們能以法律的角度去認識它、能意識到其所帶來的經濟利益、與可能產生的法律風險、以及面對侵害如何運用法律去維護權益等情形，這才是依法治國，實現全民知法、守法的最高理想。法律知識的宣傳與教育，不是一蹴而就的，而是持久、長期的；不是單獨個體的努力可以實現，而是需要全國人民的共同努力；不是僅僅提出口號，而要在社會各方面予以實踐，總而言之，加強法律知識的宣傳與教育需要我們共同持久的努力。

5 結語

目前，國內對房地產行業的眾籌融資體系建構正在進行積極的探索與實踐。而鑒于當前房地產行業面臨諸多問題，實行眾籌融資制度有重大的意義：第一，它不僅可以給房地產行業提供一種新型的融資方式，還可以恢復房地產行業的復蘇；第二，它是集投資與服務于一體的新型融資方式，不僅僅給投資者提供了新的投資選擇，還可以緩解買房難的問題，為社會帶來巨大的資源配置效益；第三，它可以最大限度的吸引社會上的閑散資金，增強資金的流動性，對資金充分利用，緩解中小企業融資難的問題，促進中小企業的發展。因此，面對目前房地產眾籌融資制度存在的困境，我們應當全面進行研究與應對，借鑒國外先進經驗，從多角度多領域進行破解，尋求融資方、投資者與眾籌平臺三方之間的利益平衡，促進我國房地產眾籌融資制度的發展。

參考文獻

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