巴塞羅那的物業(yè)管理

文／劉少才

認(rèn)識巴塞羅那，最多源于在影視上看過在此開過世界奧運會和著名的西班牙斗牛，海員認(rèn)識巴塞羅那，是經(jīng)常航行到此港裝貨卸貨。它坐落在西班牙地中海之濱，是一座美麗的城市，是西班牙最大的港口，又是一座歷史悠久的古城，它是西班牙最富裕的加泰羅尼亞地區(qū)的首府，被人們稱為伊利比亞半島上的明珠。巍峨的加泰羅尼亞山呈半圓形包圍著巴塞羅那市區(qū)，市區(qū)的東南方是一望無邊、碧波萬頃的地中海，湛藍(lán)的天空高遠(yuǎn)無垠，海面上白帆點點，遠(yuǎn)洋巨輪出出入入。城市北面有一望無際的沙灘，平坦寬闊，海水清澈瓦藍(lán)，每到夏季，世界各地的游客大都是慕名而來，在這里盡情享受地中海暖融融的海水和金色的陽光，當(dāng)身臨其境看到一個個出水泳者如條條美人魚和五顏六色的太陽傘，自己也仿佛是大洋底下的來人。

寬敞的居住條件

當(dāng)海員最初來巴塞羅那只是看風(fēng)景看熱鬧，來的次數(shù)多了，漸漸的才對巴塞羅那的建筑風(fēng)格感了興趣。作為建筑行業(yè)的外行人談建筑有點文不對題，但我的確在看、聽、上街、進(jìn)海員俱樂部上對觀察“住”上下了功夫。以致后來跟團(tuán)自費出游，看巴塞羅那住的興趣不減。當(dāng)海員時，一次還受一位華裔供應(yīng)商的邀請去他家里小坐片刻，那是我們幾個伙委會成員下地買菜，供應(yīng)商梅先生是個熱情好客的華人，熱情邀請我們到他家喝杯茶。梅先生5口之家，住120平方米的居室，但他還說是中下等水平。那是三室一廳住房，屋內(nèi)裝修考究，墻上是貼著壁紙，地上鋪著純毛桔黃色的地毯，各種家用電器、衣柜、吊燈桌椅齊全。有熱水爐，也有空調(diào)機(jī)。廚房有天然氣管道、烤箱烤爐微波爐、煤氣灶、成套洗碗池、消毒設(shè)備、吊柜碗柜糧柜等一應(yīng)俱全。衛(wèi)生間有浴盆和淋浴器、抽水馬桶和洗便桶并列及通風(fēng)設(shè)備。梅先生說不少人家在城里有自己的公寓或別墅，在郊外或鄉(xiāng)下還有休閑別墅。平時上班住在城里，節(jié)假日驅(qū)車到郊外休閑，或離退休以后干脆住在郊外，那些人的生活質(zhì)量都比較高。梅先生也很想往那種生活，他說特別是上個世紀(jì)90年代后期，人們的居住理念發(fā)生了變化，覺得住在城里感到生活太擁擠，高樓大廈擋住了人們視線，也擋住了人們應(yīng)該得到的陽光，同時住在城里空氣畢竟沒有郊外或鄉(xiāng)下田園空氣好，于是鄉(xiāng)村的田園風(fēng)光，花花草草就成了當(dāng)今城里的追求和向往。梅先生說他的三個孩子都能自立以后，就考慮在郊外買一棟別墅，經(jīng)濟(jì)上可用長期貸款的方式。

政策優(yōu)惠和超前住房理念

在巴塞羅那人觀念里，房子是屬于自己真正和永久的財產(chǎn)，是一個家庭富有的象征，在整個西班牙，富有會受到尊重，而貧窮則讓人瞧不起。當(dāng)?shù)卣渤雠_各種措施鼓勵和支持居民買房，并制定各種優(yōu)惠政策來加以實施。如政府每年通過銀行向有償還能力的居民發(fā)放一定數(shù)量的優(yōu)惠低息貸款，而且償還期較長，短則8—10年，長則25—30年。商業(yè)銀行也向要求購房的居民借貸，但一般都是通過財產(chǎn)抵押的方式來實現(xiàn)。在通常情況下，買房可分期付款，這也是我們看到西歐人為什么活的瀟灑，他們滿世界旅游，因為他們的收入與支出永遠(yuǎn)不會存在掀不開鍋的地步。購房分期付款，第一次僅付全部房價的15%，余額逐月支付，直至還清為止。因為逐月支付的房款與租房所交的租金不相上下，這也是當(dāng)?shù)匾I房子的又一個原因，也是我國媒體上曾說過外國老太太與中國老太太關(guān)于買房的理念。外國老太太一開始就貸款買了一套房子，到死時還清貸款，遺產(chǎn)留給后人繼承人。而中國老太太攢了一輩子錢，租了一輩子房子，到死時錢攢夠了，但自己一生都沒享受著。

不同的建筑風(fēng)格

巴塞羅那是一座優(yōu)雅的城市，城郊的斜坡緩緩向上連接周圍的山丘，從附近的提比達(dá)波山和蒙特胡依希山坡上可以眺望整座城市。巴塞羅那實際上是兩城合一城，是古典與現(xiàn)代建筑融為一體的結(jié)合。以大教堂為中心，從和平門廣場到加泰羅尼亞廣場是老城區(qū)，老城區(qū)有一個景色美麗的哥特區(qū)和許多建筑遺址，在這里，只要是稍有歷史的建筑，門口的地上必有一塊鑄鐵的牌子，由于我不認(rèn)識當(dāng)?shù)匚淖郑牣?dāng)?shù)厝苏f那是記錄房子資料以供游人憑吊和建筑學(xué)者考究。那些古老的建筑有哥特式、巴羅克式和阿拉伯式等比比皆是，而且都得到了很好的保存，是世界各國建筑學(xué)者的活教材。尤其是巴羅克式的建筑風(fēng)格，以其高大、堅固、挺拔、雄渾著稱，給人以一種輝煌和安全感。加上一個多世紀(jì)前各式各樣的教堂、宮殿、城堡、宅院等古典式建筑，把城市建筑突出得本身就是外來人眼中的一個風(fēng)景點，有如我們眼中的長城，北京的四合院，江南水鄉(xiāng)一樣讓外來人過目不忘。還有廣場上雕塑林立，古色古色。成群的鴿子翩翩起舞，悠閑自得，與人和平共處。懸掛八角形黑色古燈的街道，彎彎曲曲，干干凈凈，親自來此，你就會說不虛此行，有看頭，就會回顧到了西班牙的遠(yuǎn)古時代。

新城區(qū)如一把扇子圍繞老城區(qū)而建，逐漸向周圍擴(kuò)展，形成鮮明的新老建筑風(fēng)格對比。新建筑風(fēng)格則以現(xiàn)代派藝術(shù)為主體，線條流暢、明快、清晰。銀行金融大廈、賓館旅店、機(jī)關(guān)辦公樓等大多是高聳入云的摩天大樓，造型別致，雄偉壯觀。而公寓樓一般很少超過8層，居民住宅小區(qū)則多是各有千秋的低層小樓，家家別樣，戶戶不一，絕無我們小城區(qū)那樣千篇一律百姓形容“長方形醬塊子”樓形。居民小區(qū)花木掩映，花香撲鼻，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，行走其中，猶如一幅幅現(xiàn)代水彩畫，讓人贊嘆不以。

而鄉(xiāng)村風(fēng)貌更是別具一格。在山坡海邊、平原水旁的座座農(nóng)舍和村莊，以其古樸的野趣，純厚的民風(fēng)以及和諧的色調(diào)，給游人留下難以忘懷印象。鄉(xiāng)村和郊外別墅建筑是與大自然交融在一起的，無論是村舍、農(nóng)莊還是別墅都是稀稀落落井然有序地排列著，院落、花園、停車場一切設(shè)計都給人以一種寧和平靜的感覺。

原來西班牙人歷來講究“住”，在人生必不可少的衣食住行中，“住”始終被排在頭等重要位置。由于對“住”的重視，西班牙人歷來在這方面投入較大，住的質(zhì)量也日益提高。目前，在西歐國家中，西班牙人的居住條件相對優(yōu)越。看來“安居樂業(yè)”這個理念不但適應(yīng)中國，也適應(yīng)西班牙，更適應(yīng)世界各國。

巴塞羅那的物業(yè)費

購買住宅后交納物業(yè)管理費是正常的，也是必須的，在巴塞羅那也不例外。大家都想有個安全、環(huán)境狀況較好、配套齊全的居住環(huán)境，物業(yè)管理這個行業(yè)就運用而生了。但物業(yè)管理這個行業(yè)在運行過程中，不可能是無償服務(wù)的，這就產(chǎn)生了物業(yè)管理費。

物業(yè)費一年交多少錢，在巴塞羅那沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，要看所在小區(qū)的物業(yè)費是多少錢一平米了，物業(yè)費一交就是一年。

此外，在巴塞羅那買房是要交稅的，統(tǒng)稱“購買房產(chǎn)的稅費”。 從開發(fā)商或建筑商購買新房，具體稱“增值稅”（IVA），通常為房價的7%，另外要交契稅（Stamp Duty)房價的1%；如果購買二手房，則需付交易稅，通常為7%；商業(yè)地產(chǎn)，土地增值稅率為16%。此外，有電梯的房子，自然會讓用戶去分?jǐn)傠娞萦秒娰M。

在巴塞羅那雖然物業(yè)費沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但卻是按照《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》里面的約定價格繳納，基礎(chǔ)物業(yè)管理費 1000歐元/年 。如果房屋暫時不裝修可以申請空置物業(yè)，可按物業(yè)費總額的80%繳納，西班牙全國各地不太一樣，但都有折扣；裝修管理費是簽訂裝修協(xié)議后，向物業(yè)公司繳納。500-2000歐元不等，大多數(shù)是物業(yè)公司規(guī)定。別墅的售價與物業(yè)服務(wù)費的聯(lián)系并不是很大，而是別墅的面積跟物業(yè)費有聯(lián)系的。