經濟新常態下房地產市場發展趨勢探析

文/鄭小梅 中鐵房地產集團設計咨詢有限公司 北京 100043

在我國的經濟發展中，房地產企業扮演著重要的角色，隨著我國經濟步入新常態，房地產發展也進入了新的發展階段。2014年，房地產業增加值占GPD比重同比下降了0.1個百分點，是21世紀以來房地產業的首次下降，也是新趨勢的轉折點。為此，應積極從供給側方面著手，對當前房地產存量予以調整盤活，保障房地產市場的有序進行。

1、經濟新常態下房地產市場發展趨勢

1.1 市場漸趨平穩

房地產市場歷經“黃金發展時期”之后，逐步邁入了相對平穩的階段，就供需狀況而言，因房地產投資的比例增大，也相應增加了市場供給，供需矛盾得到了緩解。也正是由于居住需求基本得以滿足，缺少大規模的房地產投資需求，改革的難度也在提升，經濟發展速度逐步放緩，故而，房地產市場在日后將長期處于平穩發展階段。

1.2 適老住宅需求增加

我國長期奉行計劃生育基本國策，盡管抑制了人口的快速增長，但是隨著醫療、衛生等措施的完善，人口平均數量在增加的同時，新增人口卻在不斷下降。近年來我國老齡化程度加深，為養老住宅的發展帶來了新的機遇。據不完全統計，2017年我國人均GDP超過8800美元，65歲以上老年人口達15831萬人，我國將進入急速老齡化階段。當然，老齡化社會，勢必會對房地產業提出更高的要求，且由于房地產業邁入存量房階段，國家相繼頒布了各種政策扶持適老住宅，不難看出，適老住宅的發展，已成為時代發展的必然。

1.3 投資回歸理性

習近平主席明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央的態度再次對“炒房客”起到了震懾的作用，且近年來為了滿足基本住房需求，國家大力推進棚戶區改造政策，產生了巨大的住房供給，已足夠滿足房地產市場的住房需求，市場漸趨平衡。與此同時，政府為宏觀調控，出臺了一系列的調控政策，有效抑制了房地產“過熱”的情況，遏制了以投資為目的的住房需求，房地產投資逐漸回歸理性。

1.4 去庫存壓力較大

在經濟新常態下，去庫存也成為了中央經濟工作的重要內容。近年來，大規模的投資提高了住房的供給能力，并產生了市場不均衡的情況，特別是三四線城市，去庫存的壓力過大，成為當地政府和城建開發的首要任務。

2、經濟新常態下房地產市場良性發展的政策建議

2.1 盤活存量框定總量

目前，房地產市場逐步邁入存量房階段，已徹底摒棄追求數量的階段，實現存量發展與增量發展的協同。為此，就總體而言，需要持續增加房地產市場供給，確保供需關系平衡，尤其在大力推進新型城鎮化建設，提升人口城鎮率的時代背景下，更應保障市場供給合理，滿足因外地人口流入而增加的市場需求。總之，需要對房地產市場存量予以化解，尤其是危房改造、城中村以及棚戶區改造，對于該類型的房地產存量要提高貨幣化安置比例，鼓勵購買商品房，從增加市場需求的層面著手，化解庫存。

2.2 滿足實際住房需求

目前，人們的住房需求得到了較大程度的緩解，且市場供給需求也漸趨平衡，且人們的生活水平也在不斷提高，開始追求更高品質的住宅產品，促使房地產市場從剛需轉變為改善性需求。當前我國全面二胎政策的落實，盡管會在某種意義上增加剛性需求，但是預期效果并不明顯，在未來的房地產市場中，將會更加注重改善性需求的產品，同時也將向著個性化以及多樣化方向發展。

2.3 推進發展適老住宅

眾所周知，我國已提前進入到老齡化社會，然而，當前的適老住宅發展并未滿足時代需求，尚處于初級發展階段。依據西方發達國家的發展經驗而言，若人均GDP突破一萬美元，老齡人口突破10%-12%，養老地產將會迎來高速發展時期，若人均GDP突破兩萬美元，老齡人口突破12%-15%，那么養老地產將會進入到成熟階段。2017年我國人均GDP超過8800美元，65歲以上老年人口達15831萬人，占總人口11.4%，尚屬于起步階段。為此，國家應出臺針對性的政策措施，鼓勵發展適老住宅，不僅要發揮市場決定性作用，還要增強政策的引導職能，鼓勵企業、資金流向養老住宅。與此同時，由于我國早期建筑住宅標準不高，不重視適老設施，現有小區的建設標準并不理想，特別是適老設施相對匱乏，為此，應大力推進我國的適老住宅、設施的建設，并將其作為未來房地產市場發展的重中之重，實現“老有所依”。

2.4 鼓勵農民工進城購房

城市化進程的不斷加快，是我國經濟發展的重要體現。新型城鎮化的主要內容為提升戶籍人口城鎮化率，且黨中央國務院也明確提出：“要將實現常住人口市民化和穩定就業作為推進城鎮化的重要任務，”為了實現該目標，必定會破除農民工進城限制，改革戶籍制度，完善公共服務供給和基礎設施建設。此刻，將會有更多的農民工進入房地產市場，必將對城市綜合承載能力提出更高的挑戰。同時，應頒布鼓勵農民工進城購房的優惠政策，尤其是公積金異地貸款，大大提高農民工的購房欲望，并提供必要的便利。結合農民工購房特點，應針對性地制定還款策略，幫助農民工解決還貸難題與風險。

總結：

綜上所述，經濟新常態下的房地產市場發展趨勢必將以“平穩”作為主要基調，并且受到宏觀調控和銀行政策等影響，將會對其成交量產生影響，在未來一段時間內，將會面臨新的發展挑戰。當然，房地產市場的發展狀況受多方面因素的共同作用，最受關注的價格并不是其主要影響因素，而是社會問題，任何房地產必須具備居住功能，并且滿足一定的多樣化需求，且市場價格將會更加理性。