有效完善不動產(chǎn)登記研究

文/王錦利 天津市地籍管理中心 天津 300000

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，以及歷史、自然和社會等因素的影響，致使在不動產(chǎn)登記中遇到各種各樣問題。以下將結(jié)合實際經(jīng)驗，分析目前不動產(chǎn)登記遇到的問題，以推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機制的發(fā)展。

1、不動產(chǎn)登記遇到的問題

自國土資源部創(chuàng)建不動產(chǎn)登記管理部門以來，不產(chǎn)登記工作雖然取得了一定成績，然而因為不動產(chǎn)登記操作比較復雜，缺少必要的法律法規(guī)，使得在實際操作中面臨這樣那樣的問題。這些問題倘若無法有效的解決將影響不動產(chǎn)登記健康發(fā)展。

1.1 登記單位職責分配不清晰

不動產(chǎn)登記單位承擔著連接各部門的職責，其不僅僅需要登記發(fā)證，還需要調(diào)查、檢查、審批等。然而由于大多數(shù)人還不知道內(nèi)情，認為其主要負責的只是登記工作，使得登記過程中出現(xiàn)各種問題。之所以造成這些現(xiàn)象的原因是，不動產(chǎn)登記崗位職責分配不清晰。比如，交易抵押房產(chǎn)，由于其職能的權(quán)限在交易單位，居民在進行登記時就需要提供“三證兩同”（也就是居民戶籍證明、身份證、結(jié)婚證明和交易、抵押合同），居民提供以上證明之后需要到房屋交易填寫有關(guān)表格，并簽字、蓋章、拍照，確認無誤，三天之后方可領(lǐng)取告知單。

1.2 檔案轉(zhuǎn)交不及時或者不順暢

不動產(chǎn)登記檔案的轉(zhuǎn)交，是登記工作中不可缺少的操作之一，也是保證檔案管理順暢的基本保證。然而在實際操作中，檔案轉(zhuǎn)交卻出現(xiàn)問題，特別是轉(zhuǎn)交時間方面。導致這一現(xiàn)象的主要因素有三點：第一，房產(chǎn)單位對房屋轉(zhuǎn)交登記實施的一體化管理，以至于資料整合之后無法分開查看；第二，建設(shè)單位負責出臺有關(guān)文件，其要求房產(chǎn)單位也要創(chuàng)建房屋轉(zhuǎn)交檔案；第三，歷史存在的問題，由于少數(shù)檔案出現(xiàn)破損現(xiàn)象，導致檔案交接無法順利進行。

1.3 法律規(guī)定范圍和參照不明確

根據(jù)現(xiàn)有狀況來說，我國還沒有一個統(tǒng)一的法律來維護不動產(chǎn)登記，特別是登記單位權(quán)力交叉、職責界限等不清晰，造成登記出現(xiàn)問題。此外，不動產(chǎn)進行交易的基礎(chǔ)就是明確的權(quán)屬，然而在實際操作中，權(quán)力細分模糊，導致資產(chǎn)法律權(quán)屬不確定，無法維護權(quán)益人正當權(quán)利。倘若由于不動產(chǎn)登記危害到公民的權(quán)益，將如何規(guī)定雙方責任？

1.4 缺少先進和熟練的操作技術(shù)

相對來說，土地和房屋登記目前發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，但是在林權(quán)、海域等登記方面，不管是測量坐標、精度，還是統(tǒng)一標準、范圍，都存在一定的問題。另外，在創(chuàng)建不動產(chǎn)登記平臺和技術(shù)研發(fā)上還存在數(shù)據(jù)不完整、業(yè)務操作不順暢、信息體系不整合等現(xiàn)象。

2、健全不動產(chǎn)登記工作的措施

2.1 統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的程序

由于不動產(chǎn)登記經(jīng)常產(chǎn)生重疊、交叉等現(xiàn)象，因此其可以使用的方式有：第一，由具備社會化服務工程的機構(gòu)來登記，比如，事業(yè)單位、公證部門等；第二，由政府設(shè)立專門的單位進行不動產(chǎn)登記工作，此方式運用頻率較高，其主要是因為我國基本國情所確定。因此，相關(guān)機構(gòu)應當在基于有關(guān)登記工作、文獻資料和人員上整合之上，推動登記工作效率和質(zhì)量。

2.2 制定切實有效的檔案交接計劃

國土資源機構(gòu)應當協(xié)同同級編辦，在提升各單位職能轉(zhuǎn)變的同時積極與房屋建筑機構(gòu)、海洋管理機構(gòu)、林業(yè)管理等機構(gòu)的聯(lián)系，并明確各自崗位職責，以便實現(xiàn)不動產(chǎn)交接的順暢和順利。此外，在檔案交接過程中，還需要制定精確的整理、轉(zhuǎn)交內(nèi)容和標準，并確定數(shù)據(jù)和文獻保管原則、模式和時間。與此同時，國土資源機構(gòu)還需要結(jié)合國家有關(guān)檔案管理制度，實施行政首長責任機制，以便落實到個人頭上。值得注意的是，在對重要文檔的保管中要注意加密工作，以避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)篡改現(xiàn)象產(chǎn)生。

2.3 基于最終成果整合登記資料

不動產(chǎn)最大的特征就是地域性、不動性和空間性。一般情況下，不動產(chǎn)涉及到的地理信息多為多邊形表示，例如，坐落、占地面積、界線劃分、功能等。隨著精細化管理的深入，土地和房屋登記整體發(fā)展趨于立體化，房產(chǎn)和地籍三位（一般指的是權(quán)利擁有人、客體權(quán)利擁有人和權(quán)利對象）也必將轉(zhuǎn)向圖文一體化發(fā)展。圖文一體化發(fā)展是提高不動產(chǎn)權(quán)籍審核和保管的主要憑證。經(jīng)過對不動產(chǎn)權(quán)籍的審核，有效保證了房屋落地、林落地等不動產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系。此外，依據(jù)房屋（或者林地）匹配產(chǎn)生的不動產(chǎn)單元，可以確保遺漏現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而為登記的精確性、合法性、真實性提供保障。

2.4 明確崗位職責

由于不動產(chǎn)登記錯誤導致的損失主要有兩項表現(xiàn)：人身權(quán)利和財產(chǎn)損失。“登記過程中造成的損失是由第三方或者有關(guān)工作者失誤導致”是進行責任判定的基礎(chǔ)，然而對于如何來承擔應有責任，則需要結(jié)合實際狀況，詳細加以分析。倘若不動產(chǎn)登記出現(xiàn)問題，是由申請人員提供虛假信息導致的，例如，偽造假的房產(chǎn)證明、假的身份證明等，則應當由申請人全部承擔；倘若由登記工作者失職造成的，則應該根據(jù)有關(guān)法律法制規(guī)定由登記工作者承擔；倘若由于行政人員的干預導致的失誤，則有相關(guān)機構(gòu)和相關(guān)當事人處理；倘若損失是因為文件錯誤造成的，將由提供文件的單位承擔應有責任，并賠償一定經(jīng)濟損失。

2.5 提高不動產(chǎn)登記人員技術(shù)

因為各個單位都掌管著大量的信息和數(shù)據(jù)，所以使用現(xiàn)代化技術(shù)，創(chuàng)建不動產(chǎn)發(fā)證體系和檔案管理體系為一體的不動產(chǎn)管理體系，對于提高不動產(chǎn)管理效率的提升意義重大。例如基于信息技術(shù)、計算機技術(shù)和GIS技術(shù)，創(chuàng)建有利于內(nèi)外聯(lián)動的不動產(chǎn)管理體系，可以有效提升不動產(chǎn)登記的精確性、真實性和權(quán)威性。

結(jié)語：

不動產(chǎn)登記實施統(tǒng)一機制已經(jīng)運用一段時間了，然而要全方面的創(chuàng)建和完善該機制，提高不動產(chǎn)登記的有效性，就需要更進一步的提高居民在不動產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)交中的信任感和安全感。此外，還需要使用有效的解決措施，以確保創(chuàng)建完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)，從根本上維護權(quán)利人的權(quán)益。