房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理與開發(fā)經(jīng)營(yíng)研究

文/秦翀 鄭州中鋁建設(shè)開發(fā)有限公司 河南鄭州 450000

1、導(dǎo)言

當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，已經(jīng)發(fā)展為全球化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，任何企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力都是來自于世界的。房地產(chǎn)企業(yè)想要長(zhǎng)久發(fā)展，必須要不斷地提高企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的管理力度，優(yōu)化工程項(xiàng)目的管理方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的管理控制，保障企業(yè)的健康有序發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)管理的價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)的過程中，要制定合理的管理目標(biāo)，使人為因素對(duì)工程質(zhì)量的影響降到最低，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力才能有一定程度的提升。但在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)背景環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)開始表現(xiàn)出激烈角逐的形態(tài)。這種情形下相比較其他行業(yè)而言，最重要的是進(jìn)展有作用的項(xiàng)目管理工作。要保證有關(guān)管理工作的質(zhì)量基礎(chǔ)，才會(huì)促進(jìn)企業(yè)能成功展開各種項(xiàng)目工程，讓企業(yè)展現(xiàn)出一種穩(wěn)定發(fā)展的形態(tài)。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理的角度來講，開發(fā)管理工作不但與建筑工程施工的成本、施工進(jìn)度、施工質(zhì)量有關(guān)聯(lián)，還與房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展情況有直接的影響。使用科學(xué)合理的方法進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)和管理工作，能夠保證建筑工程施工的工作可以有秩序的完成，從而增加房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力度。

3、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理中的問題

3.1 市場(chǎng)考察不充分

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理應(yīng)該從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開始進(jìn)行，從工程項(xiàng)目的確定、招標(biāo)工作的進(jìn)行，就應(yīng)該開始著手市場(chǎng)考察工作。對(duì)市場(chǎng)情況的分析要保證準(zhǔn)確性，很多項(xiàng)目報(bào)告都有延遲情況的出現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)分析的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也不夠統(tǒng)一規(guī)范。大多房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)考察都以“市場(chǎng)波動(dòng)大”為借口，都無法做到項(xiàng)目的定位。市場(chǎng)的確存在一定的變化，但是不能因?yàn)槭袌?chǎng)變化而忽視對(duì)市場(chǎng)的考察。

3.2 施工管理有缺陷

施工管理中存在的缺陷會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)造成不利的影響，在竣工后的交付期間會(huì)出現(xiàn)很多銜接環(huán)節(jié)上錯(cuò)誤。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，施工單位只會(huì)注重工程進(jìn)度，對(duì)工程的相關(guān)項(xiàng)目不夠重視，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的最終目的是銷售，施工單位的追求是盡快竣工，二者沒有相同的目標(biāo)，必然會(huì)產(chǎn)生意識(shí)分歧。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中要注意加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)環(huán)節(jié)的檢查。房地產(chǎn)工程中一直有個(gè)通病就是對(duì)成本投資的核算，很多房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)利益沖昏了頭腦，盲目投資，直到最后全面核算階段，才發(fā)現(xiàn)投資超標(biāo)，成本過高，這都是因?yàn)槭┕す芾眄?xiàng)目中，存在對(duì)經(jīng)濟(jì)投資控制的漏洞產(chǎn)生的。

3.3 項(xiàng)目管理不完善

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分析，人力資源的使用要科學(xué)合理，使施工人員在工程中能夠提高工作效率。很多工程進(jìn)行，為了降低施工成本，將整個(gè)工程肢解為多個(gè)小工程，讓小單位和個(gè)人進(jìn)行承包。這就造成了施工水平參差不齊，質(zhì)量也難以統(tǒng)一。施工單位過多，為整體的管理增加了不少的困難，很多項(xiàng)目的成本不但沒有下降，反而因?yàn)閮?nèi)耗而提升。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理與開發(fā)經(jīng)營(yíng)

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)建議書管理的重點(diǎn)

在開發(fā)管理階段中建議書的主要作用是希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目有效的評(píng)價(jià)，它的目的在于檢查與房地產(chǎn)開發(fā)和我國(guó)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃要求有沒有相符合，還要集中考量房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)人力、財(cái)力、物力等方面上的需要，與此同時(shí)，與項(xiàng)目有關(guān)的管理人員也要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模、建筑方案、建筑周期和建設(shè)資源等有關(guān)問題進(jìn)行探討，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行認(rèn)真仔細(xì)的考察，才能幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作順利實(shí)行。

4.2 完善現(xiàn)有制度

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中已形成了較完善的規(guī)章制度，進(jìn)行粗放化管理的方法可以在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，通常情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的周期時(shí)間長(zhǎng)，工程量大，諸多不穩(wěn)定因素會(huì)影響到項(xiàng)目進(jìn)度甚至驗(yàn)收質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)制定靈活可調(diào)節(jié)的規(guī)范管理制度，從項(xiàng)目規(guī)劃到承包地皮，包括工程造價(jià)管理、招投標(biāo)管理、建筑工程設(shè)計(jì)、施工管理、項(xiàng)目峻收及市場(chǎng)銷售等流程應(yīng)設(shè)置全面完整的規(guī)章制度，明確各項(xiàng)目工作內(nèi)容及績(jī)效。在單一項(xiàng)目投入建設(shè)的兩年內(nèi)，市場(chǎng)的變化會(huì)為企業(yè)帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)，精細(xì)化管理對(duì)項(xiàng)目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容加以調(diào)節(jié)，有助于企業(yè)設(shè)定中長(zhǎng)期目標(biāo)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行深度優(yōu)化。

4.3 領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制度

項(xiàng)目的順利開展，不能缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目經(jīng)理。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理需要各個(gè)職位的管理者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。在管理崗的設(shè)置和人員編制上，要做到彈性化，能夠根據(jù)不同工程需要進(jìn)行針對(duì)性不同的工程管理。實(shí)行項(xiàng)目管理職業(yè)化，必須要提高管理人員的專業(yè)素質(zhì)，提高思想政治水平，對(duì)工程管理認(rèn)真負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目管理的核心，要發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)帶頭作用，將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)緊緊圍繞在自身周圍，對(duì)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題身先士卒，帶頭表率。

4.4 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的管理

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段的實(shí)質(zhì)是對(duì)經(jīng)濟(jì)層面和技術(shù)層面的管理。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)管理的過程中需要對(duì)項(xiàng)目工作實(shí)行非常精密和周到的計(jì)劃，將有關(guān)的決策性內(nèi)容實(shí)現(xiàn)合理的解決，這也是施工工程能成功完成的重要原因。在管理當(dāng)中要將企業(yè)能力和房地產(chǎn)項(xiàng)目完整開發(fā)的情況實(shí)現(xiàn)有機(jī)的結(jié)合，可以從一定的程度上防范因?yàn)樵O(shè)計(jì)的失誤而造成施工成本增大的情況。

4.5 堅(jiān)持以人為本管理方針，建設(shè)企業(yè)文化

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動(dòng)性較強(qiáng)，中間的人事變動(dòng)將對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展造成一定的負(fù)面影響，精細(xì)化管理的表層是對(duì)項(xiàng)目制度和操作的規(guī)范，但科學(xué)化管理的深層目的是提升對(duì)人員的高效利用，因此，企業(yè)精細(xì)化管理從根本上要發(fā)揮人員的主觀能動(dòng)性，堅(jiān)持以人為本的管理方針，實(shí)現(xiàn)企業(yè)工作人員的合理調(diào)動(dòng)，企業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期組織精細(xì)化操作與制度的教育宣傳，適當(dāng)開展經(jīng)營(yíng)實(shí)踐與組織性活動(dòng)，提升人員向心力，規(guī)范企業(yè)文化；同時(shí)開展柔性管理，由于市政規(guī)劃和市場(chǎng)環(huán)境的變動(dòng)，諸多不穩(wěn)定因素或多或少的會(huì)影響到企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)展，開展建筑工程項(xiàng)目管理，精細(xì)化的規(guī)章制度盡管從全局角度觀察是利于提升建設(shè)效率的，但在特殊條件下應(yīng)具體問題具體分析，做好工作人員的安排與管理，發(fā)揮員工自我約束性，做到剛?cè)岵?jì)，以情感化人，調(diào)動(dòng)員工潛力，引導(dǎo)企業(yè)績(jī)效制度向人性化發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作始終處于一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的過程中，涉及到的單位多，受到影響的因素比較雜，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的管理比較有難度。目前，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理實(shí)施過程中，存在著難以實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)規(guī)范化，流程冗雜，管理效率低下等問題，應(yīng)積極推動(dòng)項(xiàng)目精細(xì)化管理落實(shí)工作，在項(xiàng)目策劃、合同管理、工程設(shè)計(jì)等層面實(shí)現(xiàn)精細(xì)化改革，促進(jìn)項(xiàng)目管理流程標(biāo)準(zhǔn)化、正規(guī)化。