保障性住房與商品房建設的協同對策研究

文/馮玉珍 青島市住房保障中心 山東青島 266002

中共中央十八屆三中全會通過的《關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出“建立更加公平可持續的社會保障制度，健全符合國情的住房保障和供應體系”。“十三五”規劃也著力針對低收入人群制定國家保障性住房發展規劃，來改善中低收入人群的住房條件。住房是關乎民生的重要大計，盡管我國出臺了一系列關于廉租房、經適房，以及針對購買力不強的中低收入人群首次置業的限價房等政策，但保障性住房與商品房建設之間的矛盾問題依然突出，如土地供應不足、政策執行不到位，法律制度不完善，使得保障性住房建設推進受挫。

1、保障性住房與商品房建設現狀

自2008年中央全面啟動保障性安居工程以來，我國保障性住房建設工作取得良好成就，特別是在廉租房、棚戶區改造、經適房建設等方面取得了階段性進展，也為推進城市結構性調整、社會可持續發展做出了積極貢獻。“十二五”期間，我國保障性住房建設投入力度不斷增加，政府主導、全社會參與的中國特色住房保障機制不斷完善，保障性住房建設實際開工量均超于計劃量，但從側面也凸顯出保障性住房建設的緊迫性。最近十多年，我國商品房建設“如火如荼”，盡管國家在宏觀經濟調控上對商品房建設給予了干預，但商品房價格仍然“高歌猛進”。當下，全國房地產市場各城市住房供需變化日趨嚴重。一方面，一二線城市供求緊張，二三線城市庫存積壓嚴重；另一方面房企盈利空間呈現萎縮態勢，房企信貸支撐能力下降，由此帶來的保障性住房與商品房建設協同矛盾更趨突出。

2、保障性住房與商品房建設的協同難題

2.1 生產領域

綜觀全國各主要城市保障性住房建設進程，保障性住房選址較為偏僻，遠離經濟核心區域，使得居民生活便利性不夠，增加生活成本，也給居民就業帶來諸多難題。一些低收入人群，之所以放棄保障性住房申請資格，與就業、子女上學、交通成本等都有關系。從這問題也反映了我國在推進保障性住房建設中，地方政府在貫徹保障性住房硬性指標中，無法通盤考慮低收入人群的實際需求，導致過于凸顯政績，誘發保障性住房建設漏洞，也給國家財政帶來極大浪費。相反，商品房在生產領域，房企為追求高額利潤，以高層、超高層、套型偏大為主，超出多數人購房能力；在商品房規劃上，樓間距過小，材料低劣、有毒有害物質排放超標，還有些商品房緊鄰交通大路，噪音污染嚴重，綠化率不足等問題。

2.2 交易領域

從交易領域來看，保障性住房的突出問題是申請難、審核機制不完善，對于少數人群“搭便車”，可能 誘發欺瞞等手段來獲取購房便利；同時，流動人口大，保障性住房建設與分配混亂，難以彰顯公平；大城市保障性住房供應不足，而中小城市供過于求。對于商品房，其問題有三。一是房企對保障性住房建設熱情不足，而熱衷于高回報的商品房建設；二是地方政府對土地出讓金依賴性強，使得商品房開發成本高，刺激房價上漲；三是商品房市場格局分化嚴重，保障性住房不足，兩者結構性失衡問題嚴重。

3、保障性住房與商品房建設協同建議

3.1 合理規劃，打通保障性住房與商品房建設通道

保障性住房與商品房建設之間的矛盾，需要從合理規劃、科學論證中，來規避兩者的結構性失衡問題。如何打通兩者協同通道，建議：一是確立保障性住房空間布局，選址要適當，建議在商品房內配建保障性住房，集中建設保障性住房為輔助模式；二是加強對保障性住房建設質量、安全隱患進行監管，防患于未然。三是加強保障性住房制度補貼，特別是貨幣化補償；四是結合地域實際，科學預測保障性住房與商品房建設比例，促進數量調控向結構調控的轉變。五是創新保障性住房房源籌集模式，實行雙軌制，促進保障性住房與商品房兩者的良性轉換。

3.2 改革土地財政模式，引入稅制改革

土地財政稅制改革是平衡保障性住房與商品房建設矛盾的有效途徑，一方面，發揮房產稅對高房價的抑制優勢，降低房市泡沫；另一方面，從規劃房地產稅制改革上，開辟新的穩定的稅源，來遏制因地方財力不足引發的財政事權不對稱問題，降低對土地財政的依賴。另外，加強房地產稅法建設，借鑒美國房地產稅制模式，來保障城市公共服務建設財源。當然，在政府政績考核上，弱化政府對土地的過渡依賴，強調政府在公共服務、宏觀調控領域的職責。

3.3 完善住房法律制度建設

從住房法律制度建設上，著力強調三點。一是深化戶籍改革，打破傳統戶籍界限，推進新型城鎮化戶籍管理模式。如鼓勵有穩定就業、生活能力的“農業人口”落戶城市，享受城市居民同等待遇和權利、義務，真正解決因戶籍問題而帶來的人口流動問題，化解保障性住房與商品房區域性結構失調難題。二是完善保障性住房申請、審核、退出機制。藉由當前保障性住房申請難問題，從制度上來完善低收入人群的審查機制，協同民政、公安、銀行等部門的信息資源，提升對申請者的綜合審查；同時，加強對保障性住房審核監管制度完善，對申請人、申請審核、公示評議、動態監管，優化保障性住房管理流程，提升透明度。

結語：

考慮到我國保障性住房建設與商品房建設協同難題的地區性差異，在紓解對策上，還應該進行全方位調查，遵循市場規律，弱化行政干預，特別是從法律法規建設上，來構建良好的、均衡的保障性住房與商品房建設的協同機制，促進多渠道、分層次房地產規劃與建設體系的完善。

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