房地產項目工程管理六大重要原則

文/尹旭升 安徽鹽業房地產開發有限公司 安徽合肥 230011

房地產乃當代百業之王，已成為國民經濟的支柱產業，各行各業莫不與之休戚相關，其建筑產品更是關乎到千家萬戶，關乎到民生幸福。古人云：“修身齊家治國平天下”，建筑是人的居住主體，修身齊家的首要空間，也是傳承歷史創造文明的最佳載體。當今房地產市場狂飆突進，大發展大并購，快周轉、大規模、高溢價已是百強企業的不二法門。因此，提高工程管理水平，建設高品質建筑，成為房地產企業繼續生存、發展壯大的重大任務。

在當今工程技術和科學水平都大為提高的情況下，工程管理新思路、新理念等越來越占據突出地位。鑒于此，本人從近20年的實踐經驗中得出房地產項目工程管理六大重要原則。

1、實事求是，兼顧公平

一個房地產項目的開發建設，除施工總承包外，至少還有20余項專業承包工程，構成了龐大的項目組織。因此，施工現場紛繁復雜是管理常態。如何才能有效管理諸多施工單位呢？首要原則就是實事求是，兼顧公平。實事求是，是指從實際出發，按照事物的實際情況辦事。兼顧公平，就是指處理事情要合情合理，不偏袒任何一方，即各方既應承擔責任，也應得到利益。若某一方承擔了少于應承擔的責任，或取得了多于應得的利益，這就會讓其他方感到不公平。

項目工程建設是一個整體，任何一家的延誤都會拖累整個項目的質量和進度，工程管理要大局著眼，不能高高在上，隨意改變工程管理有關規章制度。只有實事求是了，才能兼顧公平。

某項目自來水與道排施工交叉作業，自來水公司在試壓時出現管涌，為趕工期直接開挖處理，破壞了道排管道，雙方發生爭執。建設單位趕至現場后，以大局為重，立即指令確保自來水施工測壓，保證驗收；同時對道排施工單位承諾，確認損失后由建設單位承擔；緩解了現場對峙，保證了工程進度。事后對道排施工單位耐心勸導說明自來水公司屬于市政壟斷企業，只能和諧相處；而自來水公司也知理虧，最后雙方答應各自承擔損失，為后續平穩施工創造了條件。所以對類似交叉施工作業時產生工序、工期等的爭執，唯有實事求是，兼顧公平，才能順利推進工程進度，保證項目目標的完成。

某項目在消防驗收時，根據現場情況要求一樓大廳取消防火門，以保證疏散通道。辦理簽證時，成本部以未按圖施工且無消防單位書面整改指令為由，不予認可，但實際上既安裝又拆除，都產生了費用，而且也不可能去自找麻煩要消防驗收整改書面指令。這時候，一定要實事求是，公平處理，認可造價。控制成本必須算大賬，不能盯著小賬，要以交付目標為最高準則！

2、堅持原則，公事公辦

原則，是指行事所依據的準則。具體到工程管理上講，就是依據招標文件、合同約定以及公司的有關制度要求辦事。公事公辦，則是指按公事的原則辦，不講私人情面。

某施工單位在選用外墻保溫材料時，因為老客戶，未招標就直接采購了外墻保溫材料，進場也未認真查驗材料和相關檢驗證書，在質監部門巡檢時，發現該項保溫材料屬于三無產品，結果被勒令停工進行經濟處罰，信用扣分。

所以只要一放棄原則，必定會出事。只要公事公辦，就沒問題。要牢牢記住：質量是管出來、看出來、罰出來，嚴格要求出來的。對業務單位無論上至公司總經理、董事長，下至項目班組，都要不講私人情面，堅持原則，公事公辦，這樣，才能保證工程的質量和安全。

3、嚴于律己，敢于正人

嚴于律己，指的是嚴格地約束自己。管理別人，首先要自己過硬。凡是要求別人做到的，自己要率先做到；凡是要求別人不做的，自己要堅決不做。而敢于正人，就是要敢于管人，敢于嚴格要求，嚴格管理。

某項目要求現場必須佩戴安全帽，但正值高溫天氣，建設單位管理者在進出時經常不戴安全帽，結果安全管理處罰時，無一家施工單位接受，直至造成一起高空墜物死亡事故，血的教訓才使人驚醒！

4、勿以私交，勿謀私利

私交，指私自交接或者私人之間的交誼。私利，指個人的利益。

人都是有感情的動物。施工中天天打交道，必然會產生聯系和工作上的情誼。但是，要切記產生私交，更不可謀取私利，尤其在當前中央反腐倡廉形勢下。要牢牢記住施工單位永遠不可能成為你的朋友，只能是親和清的純粹業務關系。

某項目2014年開盤時，市場處于平淡期，開發商有些內部員工愿意轉讓，而總包管理人員因剛需也特別希望購買。建設單位項目部鑒于總包施工質量良好，進度快，口碑不錯，覺得私交不錯，實際上出發點也是想總包都在項目上買房子，對工程管理也有好處，就牽頭幫忙介紹轉讓給總包單位。結果2015年下半年至2016年，房價暴漲，翻了一倍。賣房者反悔，沒買房的也投訴，產生了較大糾紛。如果一開始就堅持原則，公事公辦，不參與轉讓事宜，總包管理人員自行參加購買就不會產生隱患。

5、聽言觀行，有獎有罰

聽其言而觀其行，是指不要只聽言論，還要看實際行動，根據實際行動給予獎罰。

工程管理中工地例會是很重要的會議，諸多信息、決定和大部分協調工作都是在例會上發布、交流和決定的，尤其搶工期間會要求各家施工代表表態落實。很多施工單位要錢最積極，對質量進度信誓旦旦，實際上敷衍了事者眾。所以，工程質量進度是追出來、盯出來、抓出來的，不嚴格處罰根本不行！

某項目，門窗分包單位每次表態保質保量完工，但進度仍然極其緩慢。管理團隊深入門窗公司調查才了解到，該公司不僅項目經理屢次更換，加工廠也頻繁更換廠長，無人負責。最終直接約談該公司總經理，并按合同約定嚴格進行了處罰，才得以保證進度推進。

6、己所不欲，勿施于人

己所不欲，勿施于人，出自《論語》。意指自己不愿意別人怎樣對待自己，就不要那樣對待別人。簡單地說就是推己及人，將心比心，設身處地為別人想一想。

某項目電梯門套原圖紙設計為不銹鋼門套，后鑒于項目高溢價，為提升品質決定采用石材門套。施工過程中辦理簽證，但一直沒有簽署確認；竣工結算時，成本審計部門竟以施工單位變更材料時未提出異議，按原價格執行，導致發生群體性事件。其實此事清楚明確，但是建設單位以成本為借口不調價當然是不合適的，己所不欲，勿施于人，失掉公信力，后果還是要來承擔。

結語：

一個房地產項目的工程管理，只要堅持做到了上述六大原則，就會順利開發建設成為高品質的項目。

[1]《現代項目管理》，白思俊主編，機械工業出版社出版.

[2]系列叢書《成本制勝》，明源地產研究，中信出版社.

[3]微信公眾號：明源地產研究院.

[4]百度網站等.