房地產成本控制的突出問題及其精細化管理

文/ 劉澤 中國電力建設集團山東電力建設有限公司 山東濟南 250101

房地產企業的暴利時代隨著消費者越來越理性的購房和房地產行業的宏觀調控已經成為過去式，但是房地產的各項成本與費用并沒有因此而降低，尤其是高額的拿地成本，讓房地產行業風險因此而加劇。在這樣的背景下，房地產企業要想在激烈的市場中獲得競爭優勢，必須要針對房地產成本進行精細化管理，通過對成本的有效管理降低企業的運營成本，從而提升企業的風險承受力和自身競爭力。本文首先就房地產成本控制中突出的問題進行分析，在此基礎上就精細化管理策略展開論述。

1、房地產成本控制的突出問題

1.1 房地產成本控制體系不完善

在房地產企業運營過程中，對其成本控制效果進行最終核查的手段是財務決算，這也是房地產企業對成本控制管理工作進行確認的重要組成部分。然而，從目前實際情況來看，很多房地產企業由于自身存在管理漏洞，導致預算和財務工作不能有效銜接，在實際工作過程中，財務工作人員為了對相關問題進行規避而簡化工作，不能具體分析財務數據，只是機械地將成本數據向財務數據轉移，導致財務預算數據表現出較好的狀況但是卻將大量的資金浪費遮掩起來。加上有關管理人員本身的專業能力和素質水平較低，企業財務管理上存在漏洞，導致有關制度如同虛設[1]。總的來說，房地產企業的成本控制體系還不夠全面系統，這是房地產車成本控制中比較突出的問題。

1.2 房地產施工現場管理效率低

眾所周知，房地產開發項目是一個涉及人員、涉及部門比較多且耗時比較長的產業，這在一定程度上增加了房地產企業的管理難度，特別是房地產施工現場的管理。一般情況下，對于建筑項目成本管理來說，房地產企業通常采取動態管理方式[2]。換言之，只要保證在預期目標成本范圍內實現經濟和質量雙豐收即可。但實際上，由于施工單位與設計部門配合度較差、施工組織規劃質量差、施工現場混亂、現場管理水平低等各種原因，工程項目實際施工與預期目標相偏離，實際成本遠遠超出了最初的預算成本。加上動態管理方式跟蹤不及時等各種因素，不能對施工現場成本管理進行及時更新，會計信息處理工作滯后，成本動態情況無法及時反饋，一系列的成本管理問題因此而出現，導致成本管理整體效率偏低。

1.3 房地產成本控制無法實現最優化

在最近幾十年，由于城市化進程的加快，房地產行業也獲得空前的發展。然而，很多的房地產企業跟風隨流盲目購買地皮，在購買地皮之前沒有對其進行充分的研究，尤其對項目周圍隔離帶、垃圾處理、景觀、市政要求等諸多事務，往往缺少全面深入的調查。這種情況下，很多項目在規劃和設計好之后遇到各種困難和阻礙，設計方案不得已需要修改，但是成本控制管理工作卻難以跟上變革速度，導致很多的建筑工程材料因此而浪費，最終導致房地產成本控制失效，超出最開始的預算。

2、房地產成本控制的精細化管理策略

2.1 加強對項目全過程的成本控制

房地產開發項目包含多項內容，主要有立項、規劃、設計、施工、竣工以及銷售等。房地產的成本控制不是針對某一項或者某一個環節的控制，而是針對全過程的控制，只有這樣才能保證整個項目成本在預算成本范圍內。

首先，在立項環節，房地產企業不要輕易購買地皮，而是指派專業工作人員進行有效且全面的調研，結合現場實際情況建立投資評估體系，并且邀請專業的人才開展研討會，只有全面掌握地皮及其周邊信息才能進行下一步的規劃。

其次，在規劃設計環節，房地產企業結合客戶要求調查以及市場需求調查結果確立具體的方案，既要達到高盈利的目標，同時還要考慮到成本的最大化節約。

除此之外，在施工環節，房地產企業要加強施工現場的管理，確保所有的施工成本都在預算成本范圍之內，避免或者最大化降低成本浪費[3]。

2.2 增強成本管理意識并更新管控理念

在房地產企業中，要想對成本控制進行有效管理，必須要針對有關財務人員成本管理進行教育和宣傳，轉變其傳統的管理理念，大力發展新技術、新觀念成本管理思想，使其具備新型成本管控理念和較強的成本管理意識。與此同時，房地產企業在投資新項目之前要對其成本范圍進行合理估算，特別是拿地成本的估算，應當讓多個部門相互配合，充分考慮到垃圾處理、景觀改造、地理位置建設等各項成本，防止后期項目開發超出預算，在此基礎上建立投資決策分析指標，確保估算成本的準確性。

2.3 運用互聯網技術建立信息化成本管理系統

對房地產成本管理工作而言，成本管理系統的完善性起著決定性的作用。房地產企業可以運用如今發達的互聯網技術，通過其資源共享的特征建立信息化成本管理系統，確保其時效性，實現成本控制的動態化管理，保證項目開發過程中各項信息都能得到及時的反饋。信息的及時更新可以避免實際成本的超支，從而實現成本控制管理的系統化、科學化和規范化。除此之外，一旦推行了管理系統， 對于流程之外的成本支出和費用支出則選擇拒絕，除非經過審核和批準之后，否則一律不能支出。

結論：

綜上所述，隨著房地產項目開發難度的與日俱增，房地產企業要想獲得長久的發展必須要對成本控制進行精細化管理，找出現階段成本控制管理中存在的問題并采取相應的解決措施，在此基礎上促進房地產行業的可持續發展。

[1]林建琰.房地產成本控制的突出問題及其精細化管理[J].中國國際財經(中英文).2017(13):221-222.

[2]李月英.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].江西建材.2017(01)：43-44.

[3]南春瑛.探討精細化管理在房地產企業成本控制中的應用[J].中國外資.2013(15)：92-93.